淺議營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對(duì)策

楊偉麗

摘要：“營(yíng)改增”是國(guó)家為完善稅制，消除重復(fù)征稅，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整而實(shí)行的重要稅制改革。目前多行業(yè)已完成了“營(yíng)改增”按照國(guó)家的部署安排，今年將是房地產(chǎn)和建筑業(yè)全面實(shí)行“營(yíng)改增”的一年，施行后必將成為國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有效調(diào)控的重要舉措，對(duì)遏制房?jī)r(jià)大幅上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增 房地產(chǎn) 稅收 影響 對(duì)策

“營(yíng)改增”是我國(guó)今年稅制改革的重大舉措。2013年8月1日，“營(yíng)改增”方案正式向全國(guó)推廣。“營(yíng)改增”的直接目的在于以減少重復(fù)征稅、結(jié)構(gòu)性降低企業(yè)稅負(fù)的方式，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)與專(zhuān)業(yè)化分工，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。此外，稅務(wù)因素的變化將改變行業(yè)及企業(yè)的盈利水平，引發(fā)上下游企業(yè)間新一輪的價(jià)格博弈，進(jìn)而在長(zhǎng)期內(nèi)改變行業(yè)的供求關(guān)系，并對(duì)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局帶來(lái)深遠(yuǎn)影響。營(yíng)改增自2012年1月試點(diǎn)以來(lái)，試點(diǎn)行業(yè)也陸續(xù)增加到交通運(yùn)輸業(yè)、郵政業(yè)、電信業(yè)和7個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，目前僅剩建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)四大行業(yè)尚未納入營(yíng)改增試點(diǎn)這些行業(yè)戶(hù)數(shù)眾多、業(yè)務(wù)形態(tài)豐富、利益調(diào)整復(fù)雜，特別是其中房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)的增值稅制度設(shè)計(jì)更是國(guó)際難題，因此稅率、計(jì)稅方法、抵扣方式、納稅地點(diǎn)等稅制要素的科學(xué)設(shè)計(jì)以及過(guò)渡政策的合理安排，事關(guān)營(yíng)改增試點(diǎn)的平穩(wěn)推進(jìn)。“營(yíng)改增”政策在這幾大行業(yè)的延后實(shí)施，給這些行業(yè)的企業(yè)為應(yīng)對(duì)營(yíng)改增爭(zhēng)取了充足的準(zhǔn)備時(shí)間，特別是對(duì)政策的把握以及對(duì)政策的實(shí)施對(duì)本單位業(yè)務(wù)及收益的影響分析提供了充足的準(zhǔn)備時(shí)間，以便企業(yè)綜合考慮各種影響因素，在業(yè)務(wù)的開(kāi)展和稅務(wù)處理上進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化。作為房地產(chǎn)企業(yè)的一名財(cái)務(wù)，筆者在充分學(xué)習(xí)“營(yíng)改增”政策的基礎(chǔ)上，深刻思考了“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要影響。

一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本及稅負(fù)的影響

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的一個(gè)重要組成部分是建安成本，建筑安裝工程是由具有相應(yīng)資質(zhì)的建筑施工企業(yè)來(lái)完成，因此，建安成本對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本起著至關(guān)重要的作用。因此，控制建安成本首先要從建安企業(yè)入手。詳細(xì)分解建安成本的組成，我們不難發(fā)現(xiàn)，營(yíng)改增后制約施工企業(yè)成本的主要因素包括以下幾個(gè)方面：

一是施工企業(yè)相關(guān)成本費(fèi)用支出是否能取得真實(shí)、完整的可抵扣發(fā)票。在目前的形式下，施工企業(yè)的部分成本支出無(wú)法取得正常的可抵扣發(fā)票，如：沙石采購(gòu)、購(gòu)置和發(fā)生的工程保險(xiǎn)等；還有部分企業(yè)無(wú)法取得合格的可抵扣發(fā)票，如：取得的發(fā)票名稱(chēng)不統(tǒng)一的情況是會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)的，最常見(jiàn)的就是甲供材，發(fā)票一般會(huì)直接開(kāi)具甲方名稱(chēng)，有些大型施工企業(yè)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)內(nèi)部法人主體之間的資產(chǎn)調(diào)撥行為，也會(huì)無(wú)法獲得正常可抵扣發(fā)票。

二是目前政策下，施工企業(yè)可能實(shí)行的稅率為11%，而部分成本支出的稅率則低于11%，如：商砼、小型機(jī)具購(gòu)置、項(xiàng)目融資成本以及從其他小規(guī)模納稅人處采購(gòu)的物品等。

三是建筑勞務(wù)費(fèi)稅負(fù)增加。人工費(fèi)通常占總造價(jià)的20%—30%，勞務(wù)用工主要來(lái)源是成建制的勞務(wù)公司和零散農(nóng)民工，勞務(wù)公司提供建筑勞務(wù)需產(chǎn)生銷(xiāo)項(xiàng)稅額但卻沒(méi)有相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，是比會(huì)將增加的稅負(fù)轉(zhuǎn)至施工企業(yè)，農(nóng)民工則根本不能提供可抵扣發(fā)票。

土地成本也是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本占比較大部分。土地的獲得是通過(guò)政府“招拍掛”的方式，按現(xiàn)行稅政房地產(chǎn)企業(yè)是否能拿到增值稅發(fā)票也將有很大的疑問(wèn)，若不能獲得，高額的土地成本將給企業(yè)帶來(lái)較大的稅負(fù)支出。

營(yíng)改增前企業(yè)已經(jīng)購(gòu)置的固定資產(chǎn)也將成為影響稅負(fù)支出的一大重要因素。固定資產(chǎn)是以折舊的方式計(jì)入成本，無(wú)法滿(mǎn)足改革后進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的要求。尤其是企業(yè)固定資產(chǎn)較大時(shí)對(duì)稅負(fù)的影響更加明顯。

營(yíng)改增對(duì)企業(yè)的現(xiàn)金流影響巨大，對(duì)于資金周轉(zhuǎn)量較大的房地產(chǎn)業(yè)造成巨大的沖擊，融資成本的加大將會(huì)提高整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

營(yíng)改增增大了企業(yè)對(duì)稅務(wù)管控的風(fēng)險(xiǎn)。增值稅的管理涉及到專(zhuān)用發(fā)票的管理、進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣、納稅申報(bào)等環(huán)節(jié)，接受稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)管的方位較營(yíng)業(yè)稅廣，且日常稽查較多，這對(duì)以前接觸增值稅較少的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)面臨著較大的挑戰(zhàn)。

綜上營(yíng)改增給企業(yè)帶來(lái)的影響，筆者認(rèn)為企業(yè)應(yīng)該調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略政策，改變管理模式，減少營(yíng)改增對(duì)企業(yè)造成的不利影響，以改革為契機(jī)，加強(qiáng)內(nèi)部管理，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)利益最大化做好準(zhǔn)備。

二、認(rèn)真學(xué)習(xí)“營(yíng)改增”政策，提高業(yè)務(wù)人員水平。

面對(duì)新形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)職員培訓(xùn)，尤其對(duì)原來(lái)不熟悉的增值稅業(yè)務(wù)要進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)培訓(xùn)，根據(jù)政策調(diào)整原有核算方式，提高核算質(zhì)量。必要時(shí)需要聘請(qǐng)專(zhuān)門(mén)人才處理該項(xiàng)業(yè)務(wù)，降低稅管風(fēng)險(xiǎn)。

三、調(diào)整組織架構(gòu)。

成立專(zhuān)門(mén)的稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)，明確崗位職責(zé)，拓展稅務(wù)管理空間，尤其加強(qiáng)對(duì)增值稅的稅務(wù)管理。該機(jī)構(gòu)的人員組成要覆蓋公司經(jīng)營(yíng)的各個(gè)部門(mén)，以公司領(lǐng)導(dǎo)為組長(zhǎng)，計(jì)劃、經(jīng)營(yíng)、物資、工程、財(cái)務(wù)、法律各部門(mén)參加，系統(tǒng)研究稅政，認(rèn)真評(píng)估分析，科學(xué)確定工作方案，制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。

進(jìn)一步明確投標(biāo)報(bào)價(jià)與合同管理部門(mén)的職責(zé)。營(yíng)改增后招投標(biāo)體系和預(yù)算報(bào)價(jià)都將會(huì)做一系列調(diào)整，因此該部門(mén)要及時(shí)學(xué)習(xí)相關(guān)新增政策，正確測(cè)算相關(guān)成本，簽訂合法有效的合同以應(yīng)對(duì)政策變革。同時(shí)嚴(yán)格合同審批手續(xù)與流程，從源頭上杜絕風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生。

加強(qiáng)物資、資產(chǎn)的管理。分析物資、資產(chǎn)購(gòu)置方式和時(shí)間對(duì)稅負(fù)的影響，制定相應(yīng)的購(gòu)置計(jì)劃。

加強(qiáng)資金管理。合理規(guī)劃建設(shè)和銷(xiāo)售方案，制定詳盡的資金計(jì)劃，盡力平衡資金流，以減少稅改對(duì)融資成本的沖擊。

營(yíng)改增給企業(yè)帶來(lái)的不僅有挑戰(zhàn)，更多的是機(jī)遇，企業(yè)必須要以此為契機(jī)，加大企業(yè)管理力度，提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，不斷做大做強(qiáng)。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳秀芳.試論營(yíng)改增對(duì)建筑安裝企業(yè)的影響[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2013，04：108-109

[2]趙暉.“營(yíng)改增”改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)影響的研究[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2013，06：46-48