中等城市商貿市場建筑形態探析

王　建

(山東真愛置業發展有限公司,山東　滕州　277500)

中等城市商貿市場建筑形態探析

王建

(山東真愛置業發展有限公司,山東滕州277500)

[摘要]各地的小商品市場是具有典型中國特色的商貿物流產物,作者在主持建設義烏國際商貿城項目期間,作了大量的基礎研究工作,對市場的經營單元、平面組合、垂直交通、消防論證、商位裝修等都有開創性的建樹。滕州真愛商城的環形交通立體商業街、56%的國內市場最高得鋪率、拆卸裝配式的商鋪裝修法在商貿市場建筑形態上實現了新的轉型,將是第六代商貿市場的參考標桿。

[關鍵詞]商貿市場；建筑形態；轉型提升

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.17.130

以2001年中國加入世貿組織為契機,小商品市場這一中國特色的商貿物流產業發展迅猛,對城市擴容、社會就業、商業繁榮,起到了極強的推動作用。筆者主持規劃建設多個商貿市場項目,見證和經歷了第一代到第六代商貿市場發展的心路歷程和建筑形態的轉型變革。

1義烏1982—2001年：商貿市場發展的初始階段

20世紀80年代初,義烏廿三里村幾個為義烏貨郎提供針頭線腦的小商戶因發展受限,故相約搬至縣城的湖清門擺攤經營,為走遍神州雞毛換糖的貨郎提供進貨補貨的便利。后因交易興旺,管理無序,義烏縣委力排眾議,責成縣工商局統一設攤,統一管理,因此商戶群體迅猛擴大,經營的小商品種類不斷增加。當時市場的建筑形態極其簡陋,沿馬路砌幾排磚,擱上多孔板,畫線排號,交費開張。緊隨其后,貴州省安順市的南華街和山東省滕縣(后改滕州市)的通衢街,馬路市場也隨著改革開放的春雷,應運而生。這就是小商品第一代的雛形——馬路市場。

義烏湖清門市場的攤位很快就供不應求。義烏工商局于1982年籌資在義烏新馬路征用土地10余畝,建設小商品市場,地臺攤位加清一色玻璃鋼棚,千余攤位一搶而空,小商品市場交易的規模經營從此開始。

緊接著義烏布局城中路市場,1986年建成開業,后又進行擴建,商戶增至近3000戶。這時,義烏的商戶已隨著“雞毛換糖”的線路,迅速走向全國各地,推動當地商貿市場的興起。

同年,在安順地委的支持下,采取村民入股、集體籌資的方法,由管元村出10畝巖包地,建設小商品市場,設攤位千余個。其商品的覆蓋率從安順周邊擴大到黔南、黔西南、六盤水、畢節甚至云南省一些地區,當時的安順小商品市場成為西南最大的小商品集散地。

1987年元月,滕縣荊西程莊也采取村民入股籌資的方式,籌建滕縣煙酒糖茶批發市場。魏莊亦于1988年建成小商品市場,兩個市場共有棚架攤位千余,是當時魯豫蘇皖地區的小商品集散地。

1987年10月28日,地處邊遠山區的臨沂服裝小商品批發市場開業。

這時段的市場建筑形態主要表現為水泥地臺、地柜加大棚,所以第二代市場稱之為大棚市場。

隨著國內市場的繁榮和開放,義烏成立國有控股的中國小商品城集團股份有限公司,主導市場開發和經營,先后于1992年和1995年投資新建的篁園市場、賓王市場,是我國首先進入室內的攤式市場,經營面積30多萬元,當時的市場經營條件為國內一流的。這兩個市場的建成,使市場建筑形態實現了一次重要轉型。

柯橋中國輕紡城、黃巖路橋中國日用品城、成都荷花池、昆明老螺螄灣等市場均在這階段發展中形成規模。這時的商貿市場建筑形態為：由專業設計院設計,框架結構,建筑外形現代,一般為2～3層,但室內攤位布置多為地臺加地柜,每個攤位的經營面積僅3～5平方米,且建筑單體規模不大,所以定義第三代批發市場為室內攤式市場。

2義烏2001—2005年：商貿市場的發展階段

作為義烏人,筆者有幸見證了前三代市場的發展,并于2001年受命主持建設義烏國際商貿城。當時市場經營興旺,行業分類日趨細化,市場經營條件較差、功能配套不足、缺乏擴展空間等矛盾陸續顯現。在義烏市的《十五計劃綱要》中提出將義烏建成國際性商貿城市的發展目標,對城市發展提出了新的要求,小商品市場的進一步發展勢在必行。

我們經調研后認為：

(1)歷經20世紀80～90年代發展,義烏的商貿市場環境已成熟,可通過擴大交易規模,改善交易環境,提升商品結構,迅速從區域性集散中心發展為全國小商品集散中心。

(2)市場的建筑形態雖已提升至20世紀90年代的室內攤式市場,但仍跟不上現代市場的發展需求,需要探索新的市場發展模式和建筑形態。

(3)市場將通過行業劃分、分類集聚及物流鏈的配套組織,實現商品交易競爭優勢與流通的低成本競爭優勢。

(4)市場呈簇群狀布局,并通過各類專業街來聯系,更能形成集聚效應和良好的交易氛圍。

(5)市場的開發和調整,將與城市中心的再造相結合,引導城市中心區的建設,并將與制造業、旅游業、餐飲娛樂業、物流業等產業的創新相結合。

在探討國際商貿城一區建筑規劃思路階段,有兩大難題亟待突破：

一是攤位的經營面積。原室內攤式市場每個攤位寬1米加空間就3平方米左右,經營空間小。我們會同商戶和設計院多次分析后,最后確定建筑結構以9米為標準柱距,同時參照國際展位標準3米×3米模數為基礎,確定了9平方米的室內商鋪經營標準單元。

二是市場商戶多是農戶出身,集市交易積習難改,如規劃多層市場,一層搶著要,二層勉強上,三層誰都不愿上。所以如何解決垂直交通,如何引導商戶經營理念,久慮難定。恰好當時經上海因公出差,車送浦東機場二層出發廳甚是方便,這是國內第一個由國外建筑師設計的現代機場,筆者見此思路豁然,于是設專用車道,可上市場各層并輔以垂直貨梯解決貨物垂直交通的思路應運而生。

事實證明,9平方米標準商鋪確定和航站式市場開創,再通過劃行歸市的合理引導,建筑面積34萬平方米,共有標準商位7000余個,服務配套齊全,符合國際化需求的義烏國際商貿城一期于2002年10月22日開業后獲得巨大成功,這是商貿市場建筑形態向第四代室內鋪面式的重大轉型,其主要表現如下：

(1)市場的建筑形態由攤式市場向小商品第四代市場——室內鋪面式市場轉型。

(2)有效地解決了市場立體交通和行車難題,使各層次的商業價值趨于平衡。

(3)有效地解決市場經營和服務配套的關系。

由于國際商貿城一區建設期僅一年,可謂是邊設計邊施工,尚存在待完善之處：區塊面積達萬余平米,消防管理難度大,商位均好性有差距,商位面積對部分行業還顯小,高架車道的交通設計尚有改進余地等。

筆者在2002年11月主撰的義烏商貿城二期設計競賽文件中,其定位為：以展示交易為主體,集倉儲、配送、商務、購物旅游、餐飲、娛樂相配套的國際小商品集散中心。同時要求在設計中要充分體現建筑的標志性、經營空間的舒適性、商位布置的靈活性、物業管理的先進性、商品物流鏈的通暢性。

經過激烈的設計競標,中標的杭州建筑設計院龍吟方案與一期有清晰的連續,并對后期的擴建留有良好的拓展空間。在建筑細化和商位設計階段,經過反復推敲,最終的設計突破有：

(1)以5000平方米為標準區塊單元,區塊之間以開敞式空間銜接,解決了消防設計的難點；9米×9米標準柱距不變,商鋪尺寸定4.5米×3米為13.5平方米的標準單元,更適應各行業經營需求；

(2)從上海正大廣場室內街設計中獲得靈感,條形市場縱向中間加室內長街概念,使市場內主街商流導向明晰,次街布局均勻合理,提高了商位的均好性。

(3)以垂直汽車圓盤為交通節點,每層設計車道,并增加四層屋面停車場,有效增強垂直交通。

(4)商位的裝飾設計,經過多次試樣,確定以輕鋼和鋁材為主,采用標準化、模塊化的設計單元,造價低、施工快、形象好,數十萬平方米的商位裝飾,施工期僅需45天。

義烏國際商貿城二區60萬m2于2004年10月22日開業,三區40萬m2于2005年9月30日開業,一個現代化的國際小商品集散中心從此落定,并使市場的建筑形態由室內鋪面式市場轉型至第五代市場——室內街式市場。

2006年后擴建的四區、五區,規劃模式同前者。

3滕州2013—2015年：商貿市場建筑形態的再探索

自義烏國際商貿城建成開業后,掀起了國內擴建新建商貿市場的高潮。10余年來,縱觀成都、昆明、河北白溝、安徽蚌埠等區域性商貿市場設計,除了建筑造型各異外,其區塊單元、標準柱距、商位裝飾等方面均搬照義烏國際商貿城二期的模式,少有提升。筆者已于2005年10月下海,專攻高端房產和市場開發,對市場建筑形態的發展情愫依舊,經過多年的調查和分析后認為：

(1)第四、第五代市場的建筑形態適用于國際性、區域性并以批發為主的商貿市場開發,但對于三、四線城市副食類、日雜類的行業和批零兼售市場的建筑形態有待斟酌。

(2)作為一張城市的名片,市場建筑大多氣勢磅礴,造型新穎,但分析其得鋪率,一般在0.35～0.40,公攤面積大,綜合效益低、商業氣氛弱。

(3)神州之大,其中等城市的分銷市場容量不可忽視。但安順、滕州等地,卻由于體制不順等原因,至2012年年末,其市場的建筑形態仍停留在大棚市場階段,市場份額和地位如滕州市場地位被臨沂替代,安順市場被貴陽擠占。

(4)市場行業和商戶調整較為頻繁,商鋪拆并費工費時。本人曾任職的北京百榮世貿商城,經營面積60余萬平方米,自開業起五年間,行業調整不斷,加之設備維修,近半區域進行過拆改裝修,耗費近5000萬元,經營成本很高。

筆者就職真愛集團后,于2012年12月落定開發滕州真愛商城項目,首期項目建筑面積30萬平方米,標準鋪位約5000個。項目于2013年8月12日開工,2015年1月21日盛大開業,經營條件的改善,商業理念的提升,滕州荊西老市場的商戶搬遷積極踴躍。正因“批發大世界 生活大超市”的定位深得人心,地攤貨轉眼成為品牌貨,開業至今平均客流量3萬余,商鋪價值直線上漲,一舉成為魯南地區購物休閑的首選地,迅速提升了滕州市在魯豫蘇皖地區的市場主導地位。

4滕州真愛商城在市場建筑形態上的重大突破

(1)真愛商城一區用垂直交通環街理念設計的立體商業街,解決了副食日雜類商鋪的垂直交通難點,改變了商鋪的價值觀；設計6米層高商鋪,鋪內可根據經營需求,在3.2米處搭置貨物隔板,解決了中轉倉儲的需求,商鋪的性價比極高。

(2)中等城市的市場,直接服務鄉村小店和城鄉居民,以小量批發為主,零售份額較大,故考慮交易方式更具零售化的趨勢,在室內市場設計中,采用商場中庭組合,用三縱雙回路的最佳客流動線,完美的商鋪均好性和商場化裝修,使真愛商城的市場批發功能不變,零售消費功能加強,推動分銷市場直接向商場式市場升級轉型。

(3)商鋪裝修在標準化、模塊化的基礎上,進行了拆卸裝配化的創新。施工時先固定天棚框架鋪好地面后,商位分隔用輕鋼構件進行裝配,天棚材料則定制拆裝便捷的鋁方通,一舉破解了行業轉換、招商調整時的靈活拆并和設備維護的管理難點,這是一種實用性很強的創新成果。

(4)滕州真愛商城在平面設計中,對消防樓梯、配套用房布局進行性能優化,最終以56%的市場得鋪率雄冠全國,使商鋪的性價比得以最大化,銷售租賃效果極好。

5結語

社會在進步,市場在變化,每一種建筑形態都會打上時代的烙印。滕州真愛商城的建筑形態,把握交易習慣的變革和超前定位的尺度,使市場批發功能不變,零售功能加強,直接推動中等城市分銷市場向商場式市場升級轉型,這將是中等城市商貿市場向第六代——商場式市場轉型的參照標桿。今天筆者將15年積累的對市場建筑形態的探索歷程作一介紹,與市場開發者分享,有利于國內商貿市場的提升改造和建設。

[作者簡介]王建(1954—),男,浙江義烏人,漢族,大專學歷,山東真愛置業發展有限公司高級工程師。研究方向：商貿市場開發。