工業地產開發融資難對策分析

江艷玲

(廈門海滄信息產業投資發展有限公司,福建　廈門　361000)

工業地產開發融資難對策分析

江艷玲

(廈門海滄信息產業投資發展有限公司,福建廈門361000)

[摘要]隨著銀行信貸的吃緊和融資方式的匱乏,工業地產開發企業普遍面臨著融資難的問題,如何破解該難題成為一項重要任務。文章從工業地產融資的特征入手,簡單介紹了工業地產開發企業目前比較常用的傳統融資方式,并引出若干創新方式,為融資難指出了破解之道。

[關鍵詞]工業地產；融資難；融資方式

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.17.132

工業地產是指工業類土地使用性質的毛地、熟地,以及該類土地上的建筑物和附屬物,是有別于住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地。工業類土地上的建筑物有較大的用途,包括廠房、倉庫及工業研發樓宇等,開發面積較大,范圍較廣,所需資金也數額巨大,且有別于住宅基本用于出售并可以預售,工業地產大多用于出租,因此資金壓力更大。如何破解融資難題,成為眾多工業地產開發企業的重要任務。

1工業地產融資的特征

1.1資金需求量大

地產是資本密集型企業,開發一個項目動輒數億元,甚至幾十億元,僅僅依靠企業自有資金是不可能完成的。因此,地產企業必須通過各種手段進行外源融資。

1.2土地和地產抵押是重要條件

工業地產屬于不動產,它附著于特定的土地。土地是稀缺性資源,隨著經濟的發展,對土地的需求不斷增加,地產的價值隨之增大,土地和地產抵押成為金融機構歡迎的融資條件。

1.3經營風險和財務風險大

地產業與宏觀經濟周期關聯度強,行業波動非常明顯,因此面臨較大的經營風險和財務風險。

1.4開發的各階段具有不確定性

工業地產投資往往分散于整個項目開發周期,具有連續性。不同階段投資的資金來源也不一樣,從而導致資本結構也隨之發生變化,具有不確定性。

2工業地產企業傳統融資方式

2.1企業自有資金

企業自有資金是企業經營的基礎和保證,是工業地產項目開發的最基本來源,主要通過吸收投資、發行股票、內部留存盈余等形式進行籌集。但開發商一般不太愿意動用過多的企業自有資金,只有當項目的贏利可觀,確定性較大時,才有可能適度投入企業的自有資金。

2.2銀行貸款

銀行貸款是工業地產開發企業重要融資方式之一,是開發企業直接向銀行及非銀行金融機構借入用于開發與經營的各種國內貸款,但企業也必須承擔相應的利息費用,因本金大、時間長、利息費用也是企業一筆不小的負擔。

2.3股票融資

發行股票是工業地產企業有效籌資的重要渠道之一,且不像銀行貸款那樣有償付利息的硬性要求。但該種方式僅限于上市公司,但目前已上市的工業地產企業不多。

2.4債券融資

債券是企業為籌集資金而發行的,承諾按期向發債人支付利息和償還本金的一種有價證券。目前我國企業發行的債券一般稱為企業債券,是企業融資的另一種重要方式。但發行企業債券融資時應注意以下幾個問題：一是債券的價格,二是債券的利率、利息支付方式及支付時間,三是債券的償還期限和方式,四是債券是否記名和流通。

3工業地產融資方式創新

3.1工業地產信托投資基金

工業地產信托投資基金是工業地產證券化的重要手段,就是工業地產開發商借助權威信托公司專業理財優勢和運用資金的豐富經驗,通過實施信托計劃,將指定管理的開發項目的信托資金集合起來,形成具有一定投資規模和實力的資金組合,然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于工業地產開發項目,為委托人獲取安全、穩定的收益。相對于銀行貸款,信托更注重風險控制。從本質上講,信托不是一種融資方式,而是一個融資平臺,它在串接多種金融工具方面獨具優勢,創新空間寬廣,并具有巨大的靈活性。信托公司通過信托資金的運用,能對信托資金使用形成絕對控制,確保用途不被改變,并進行全程監控；還可以直接對項目運行中可能出現的市場風險、操作風險及道德風險進行防范和管理,確保信托財產的完整和委托人的利益。信托資金的募集方式靈活方便,可以針對工業地產企業本身運營需求和具體項目設計個性化的資金信托產品,無須人民銀行批準,隨時可發行資金信托品種,募集的資金量也不受限制。權益型信托資金還可以使工業地產公司在不提高公司資產負債率的情況下獲得項目開發所需資金,并且降低融資成本。

3.2開發商聯盟

面對開發項目巨額的資金需求,也可以采取開發商聯盟的形式。相關的企業各拿出一部分資金,組建專門的投資公司或財務公司,這些資金匯集起來用于幫助股東公司購買土地或者進行項目的前期開發,解決燃眉之急,等拿到土地向銀行抵押或項目進展達到銀行的貸款條件從而獲得貸款后,再把錢還給投資公司,完成“過橋”。股東公司之間還可以相互擔保,獲得更多貸款。由于成員公司都屬于地產行業,項目的投資風險較易評估,投資回報較為透明,拆借的資金一般也只是用于短期周轉,因此大家對所出資金的風險把握都較有信心；同時,股東公司不僅可以擁有資金的利息回報,還可以在自己的項目啟動遭遇資金障礙時,享受對等的借款權利。這種聯盟特別適合于相互了解、彼此信任的地產企業之間達成,既可以是強強聯合,也可以是弱弱聯合,比較主動和靈活,且不易受國家金融政策左右。

3.3引入養老基金和壽險資金

據統計,2014年年末基本養老保險基金累計結存35645億元。全國基本養老保險參保人數84232萬人,基本養老保險基金收入達27620億元,這樣的資金規模對地產市場的資金來源有很大潛在的供給。進入資本市場運營是這些積累的巨額資金實現保值的重要途徑。隨著我國養老保障方式的逐步建立,以及我國養老保障制度的改革和完善,越來越多的養老基金將逐步進入資本市場,在未來幾年成為中國地產行業最引人矚目的機構投資者。

隨著我國保險事業的發展,保險公司也在積極尋找適合的投資渠道,尤其是壽險,資金規模大,數額穩定,可運用周期長,特別適宜投資地產行業。一般來說,壽險公司的經營者也會把不動產權益視為一項有利的投資,它不但能規避銀行利率下降帶來的風險,還可以保證資本不受通貨膨脹的侵蝕。在合作中,壽險公司可以以抵押放貸人的角色出現,也可以從事不動產權益的投資,未來,壽險資金將成為中國地產行業另一個引人矚目的機構投資者。

3.4PPP方式

PPP是Public—Private—Partnership的英文首字母縮寫,即公私合作方式,是公共基礎設施中的一種項目融資模式。在該模式下,鼓勵私營企業、民營資本與政府進行合作,參與公共基礎設施的建設。

因很多地方的工業地產如物流園、產業園等大多是在政府主導下興建的,政府以財政補助的形式給予開發企業資金支持。現在各個城市都在大興土木,地方財政也承受著巨大的壓力,有些財力較弱的小地方政府甚至自身已負債累累。而工業地產往往又投資數額大,回收時間長,成為財政一筆不小的負擔。在PPP方式下,鼓勵私營企業、民營資本與政府進行合作,將社會資本引入工業地產建設,能夠減輕政府債務負擔,也能解決工業地產融資難的問題。

4總結及建議

總之,破解工業地產融資難的問題不是一朝一夕輕易就能解決的,是牽一發而動全身的大事。在籌資過程中,要從企業的長期發展戰略和經營目標出發,對一些基本問題進行分析,做出客觀、科學的評價。不同資金來源的組合配置產生不同的資本結構,并導致不同的財務風險,進而影響公司的發展。因此,應當在既定的制度框架和市場環境中,綜合權衡企業的融資目的、資金成本、財務風險、公司的控制需要、企業的規模和品牌、企業的組織形式等因素,理性選擇合理的融資方式。同時,企業也必須苦練內功,增強自身造血能力,政府也應在制度和機制上給予足夠的保障,不斷健全規章制度和法規體系,為工業地產融資市場的健康穩定發展提供良好的環境和政策支持,也可以采取適當的政策傾斜和優惠等方面的支持。

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