改擴建建筑項目的評價研究

崔情情

[摘要]通過對改擴建項目自身特點進行分析，運用對比分析法、成功度評價法、模糊綜合評價法等進行評價，通過對定性和定量指標的測算研究，發現問題并進行分析，對今后的項目起到監督控制的作用，并從中得到值得借鑒的經驗教訓，為今后類似的項目提供參考，從而更好地完善項目管理方法，提高項目決策水平。

[關鍵詞]改擴建項目；評價；成功度模糊綜合評價法

直到20世紀末，國內的評價工作大部分還是傳統的經濟分析，而項目評估指標的主體仍是經濟回報率等其他參數，在社會效益及影響評價等方面的理論體系還存在不足。針對改擴建項目的復雜性和獨特性，在其完成項目投資后，通過對項目五方面進行系統的分析與評價，總結經驗教訓，提高決策、管理和建設水平。特別地，在建立評價指標時，改擴建項目評價面臨著指標選取、測算和綜合評價等諸多方面的困難，加之改擴建項目評價方法理論體系尚不健全，更增加了評價的難度。因此針對改擴建項目評價的研究越來越受到投資者、決策者、管理者的青睞與重視。

1項目評價方法

相關學者對項目評價研究不斷深入，基本的方法有成功度評價法：指專家或專家組憑借自身的經驗，對項目的目標和效益展開，綜合考慮項目目標實現程度，通過專家的評定對其各項指標打分的評價方法。模糊綜合評價法：指以模糊數學為基礎的把定性轉化為定量評價的綜合評標方法。該方法運用模糊關系合成原理，對受到多種因素制約的項目由若干專家根據項目的特性進行分析，做出總體評價并打分，從而確定評價中各指標的重要程度，最后給出相應的權重，進行加權計算得出項目的綜合效益。

2改擴建項目評價指標體系建立的步驟

評價指標的建立是以項目的決策目標為基礎，但項目具有獨特性，自身特點對目標層級設立其設立有很大影響，所以項目的評價的重點不同，具體指標的確立存在較大差異。各個層級的指標對目標的評價相對重要性不同，故需對評價指標設立權重，確定總體評價結果。根據所評價的項目類型、內容和實際情況，構建合理的評價模型，見下圖。

綜合評價模型圖

根據改擴建項目的特點，通過對項目共性分析和評價指標分析確定初始評價指標群，運用專家咨詢、頭腦風暴等方法，確定最終指標集，并結合指標體系的綜合層級關系，對改擴建項目評價指標體系設立若干類的指標，對其進行不同層級的分類。以科學合理性為依據，為了更好地從多角度評估項目的建設情況，將評估體系分為統一和特有指標。

3實例分析

本研究以某大型經營性墓園改擴建項目為例，此項目是民營性質的公墓，地址為廊坊市和平路北端，并與北京鳳河營相鄰，擁有辦公區、服務區、經營區以及園林墓區等，此墓園建設目標是成為廊坊又一處新景觀，將現代化園林文化和安葬服務完美結合。此墓園開發了百余種墓型供市民追悼故人，同時針對安葬服務程序，按照需求者的需要采用不同方式供給，滿足不同消費需求。此次墓園建設充分結合了環保和人文景觀的理念，不僅大量擴建中低檔的傳統型墓區，還為不同的消費人群增設高檔商品型藝術墓區，使墓園的服務功能范圍得到擴大，景觀環境得到大幅度改善。

該工程項目建設內容如下：

（1）辦公服務樓10000平方米。

（2）公用輔助工程，包括道路、停車場、園林綠化等。

（3）共建各類墓穴200000個。

3.1項目實施情況評價

（1）項目設計評價

該項目為改擴建項目，本身設計難度不大，工程設計體系建立較為簡單，但因部分建筑為舊建筑，內部結構經現場觀測沒有發現到某些需要局部新建或者增加的項目，故后期設計略有增加新增工程。原有結構限制局部改建或新建項目的設計和施工過程，增大了工程項目實施的難度。

設計上存在的問題有：

設計的規劃不全面，部分工程在施工過程中發現有新增工程沒能納入設計。

由于設計圖紙的提供不及時，出現了停工等圖的現象。

設計上的優點有：

該設計使該墓園項目在功能上趨近合理，布局合理明快。

骨灰堂的建設結合當地人文特點，很符合使用者的需求。

（2）項目施工過程評估

該墓園為改擴建項目，既有局部改造，又有部分新建項目，工程情況較為復雜，給項目的造價控制帶來了一定的難度，具體工程造價對比情況見表1。

3.2項目經濟效益評估

通過核算，該項目經濟效益評估的主要經濟指標（年均）有銷售收入9585.65萬元、總成本5061.01萬元、經營成本3515.38萬元、利潤總額4923.86萬元、凈利潤3692.90萬元、投資利潤率15.37%、銷售利潤率38.53%。

3.3環境影響評估

該墓園改擴建項目與原有項目相比，更好地保護了區域生態環境，同時在項目的設計、施工中也大力加強對環境保護，對減少環境污染起到重要作用。殯葬活動應是以清潔安全的環境為依托，同時其產生的有害物質應做到立即治理。改擴建之后的墓園不僅空氣、水、聲學等環境質量達標，其中如綠化覆蓋率大于50%，對形成良好區域生態環境和完整墓園綠地系統有重要作用。

（1）社會效益與影響評價

改擴建后的萬桐墓園不但擁有良好的自然環境和生態環境，而且為城市營造了一個更加穩定社會環境。萬桐墓園改擴建項目完成以后，既滿足河北廊坊當地和北京地區的需要，又不會對環境構成危害，亦即謀求經濟、社會與自然環境的可持續發展，減輕了城市環境壓力，同時對提升墓園整體質量與服務功能的實現、滿足廣大人民需求起到了重要作用。

改擴建后的萬桐墓園，完成了公眾對萬桐墓園改擴建項目的生態環境滿意度調查，其中滿意比重≥85%（調查樣本容量不少于安葬遺體或骨灰數的1%）。

（2）可持續性評價

隨著中國城市化的步伐加快，中國進入老齡化社會，對殯葬服務的功能和品質要求多樣化，在廣大的需求之下，為經營性墓園的市場打開了一片空間。在社會影響力不斷增大的基礎上，墓園企業將走向成熟。殯葬業作為朝陽產業，將會有更大的發展空間。

（3） 基于模糊綜合評價法建立評價指標體系

由最大隸屬度原則得表3，該墓園改擴建項目的六方面成功度均為A，綜合成功度為A，說明該墓園改擴建項目是成功的。

在將隸屬度單值化后，墓園改擴建項目各指標隸屬度均大于80，故項目基本成功。

4結論

將改擴建項目評價方法與實際項目特點相結合，對評價指標體系的建立進行了系統的分析研究，得出以下結論：

改擴建項目與新建項目在評價基本內容上基本相同，但諸如投資分析、環境影響分析等，需采用對比分析法進行分析。

根據改擴建項目自身特點，本文對評價指標進行了統一、科學的分析研究，建立了系統的評價指標體系。

將成功度評價法與模糊綜合評價法相結合，應用到改擴建項目評價的研究中。

將研究的理論方法應用到大型經營性墓園改擴建項目中，通過科學合理的分析計算，得到客觀的評價結論，充分體現了此次研究的實用性和可操作性。

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