“營改增”全面推行對四大行業財務的影響

“營改增”的最后戰役即將打響。政府工作報告提出今年全面實施“營改增”，將房地產、建筑業、金融服務及保險業和生活性服務業四大行業同時納入“營改增”試點范圍，這意味著增值稅將徹底取代營業稅適用于銷售及進口貨物以及提供服務及進口服務等所有環節，而營業稅將退出歷史舞臺。

“營改增”是國家財稅體制改革的重要組成部分，是對宏觀經濟有重大影響的政策。而即將實施“營改增”的建筑、房地產、金融和生活服務四大行業涉及了近1000萬戶納稅人，對應的營業稅是1.9萬億，在原來營業稅總收入中占比達80%。可見，此次增值稅擴圍將對國家經濟產生自“營改增”實施以來最大的影響。

根據中國國際金融有限公司的報告，當所有企業都完成“營改增”后，企業從增值稅改革中得到的節稅額估計會達到9000億元。同時由于稅率的變動，房地產及建筑業等行業受到的影響要比其他行業更大。這里就“營改增”對四大行業的主要財務影響做一前瞻，未雨綢繆，助力“營改增”順利收官。

房地產及建筑業

許多房地產開發商﹑業主﹑房地產基金及其投資者對于適用11%的增值稅稅率持有疑問，包括是否會加重稅務負擔、是否會推高項目造價以及是否需要在增值稅實施前加速出售存量項目等。這些問題并沒有簡單統一的答案，而是需要對相關財務模型進行財務影響審閱及分析。其主要影響因素有以下幾個方面。

（1）現有合同的條款。如果合同已經簽訂且無法轉嫁增值稅，并且供應商在合同簽訂時以較低稅率（3%或5%）的營業稅作為定價標準，則供應商有可能需要自行承擔11%的增值稅稅負。……