保障性住房物業管理相關問題研究

黃麗麗

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保障性住房物業管理相關問題研究

黃麗麗

摘 要近年來，隨著我國房地產行業的快速發展，國家也加大了對我國保障性住房的建設力度。但國內尚未形成一套科學、有效的物業管理和運營模式，使得我國保障性住房的物業管理出現越來越多的問題。本文結合已有的研究文獻，首先對我國保障性住房的發展現狀進行了分析，然后深入分析了保障性住房物業管理過程中存在的一些主要問題，并且結合實際對這些問題提出實質性的建議與措施，希望我國保障性物業管理能夠得到改善，以促進保障性住房的良性發展。

關鍵詞保障性住房 物業管理模式 解決措施

一、保障性住房物業管理現狀

隨著我國國民經濟水平的提高、房地產行業的飛速發展，使得我國幾乎各個地區的房價呈持續上漲的趨勢。房價的上漲就導致了我國城市中低收入的家庭出現購房困難的情況，為了改善城市中低收入家庭的居住條件，國家和各級政府積極地采取措施——保障性住房，以減少中低收入家庭的經濟負擔。保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或限定租金的住房，一般是由廉租房、經濟適用性住房和政策性租賃住房組成。這種類型的住房有別于完全由市場形成價格的商品房。從20世紀90年代第一次提出保障性住房政策到現在，我國已經有了經濟適用房、廉租房、公共租賃房、定向安置房、兩限商品房、安居商品房等各種各樣的保障性住房，來解決城市中低收入家庭的住房困難，進一步改善廣大人民群眾的居住條件，促進房地產市場的健康發展。

在我國，保障性住房的居住群體主要是城市中低收入家庭，相對于其他人來說，他們的收入較低，沒有較高的經濟承受能力；其中有不少的家庭的收入只是能夠滿足日常的生活開銷，甚至有一部分仍然需要政府的補貼才能勉強地維持正常的生活。在這樣的情況下，如果按照市場上的物業收費標準進行收費，保障性住房居民普遍難以承受，會導致物業管理費收取困難的問題。但是，如果不收取物業費或者降低收費標準，可能出現物管企業降低服務質量，或沒有物管企業愿意接手保障性住房管理管理事物的現象。

二、我國保障性住房物業管理的發展問題

為了響應中央政府改善城市中低收入家庭居住條件的號召，我國許多城市（如廈門、廣州、重慶等地）都加大了對保障性住房的建設力度，提高了對保障性住房的重視程度，特別是近年來修建了集中成片的保障性住房；保障性住房政策的實施在我國得到了較好的結果。但是，由于保障性住房的發展、建設速度過于迅速，使得我國現有的保障性住房物業管理已經不能很好地滿足保障性住房的發展需求，保障性住房的物業管理仍然還未形成一個完整的體系，也缺乏統一的規則和標準，影響了我國保障性住房政策的推廣進度。所以，如何建立一個科學、完善的保障性住房物業管理體系和模式已成為我國各級政府亟須解決的問題。

目前，我國保障性住房物業管理存在的問題主要有以下幾個方面：

（一）保障性住房的居民對物業管理缺乏深入的認識

目前，我國保障性住房的居民大多是由城市中的中低收入家庭組成，他們的經濟水平普遍偏低。由于花費太多的時間在如何提高家庭的經濟水平上了，所以對于這些居民來說，他們幾乎沒有時間和精力與考慮住房的物業管理、社區的清潔衛生等問題；沒有意識到物業管理的存在，對物業管理缺乏深入的了解。由于保障性住房的居民戶的物業管理意識薄弱，使得他們也不能很好的配合物業公司的管理工作，甚至給物業管理工作帶來很多的困難，致使物業管理工作不能很好地開展。

（二）保障性住房物業管理缺乏合理性

由于我國保障性住房的住戶都是屬于城市中低收入家庭，政府也充分考慮了這些家庭所面臨的困難，所以我國保障性住房物業管理費用的收費標準一直都是由政府規定，并且政府規定的收費價格一直都是遠遠低于一般商品房的物業管理費用。但是，政府在減少了住戶的物業管理費用后，對于這種以勞動密集型為特點并且利益較差的物業管理行業來說，他們就更不可能有較多的收益，有的也只能維持公司的日常基本活動，使得有的物業管理公司面臨著倒閉的危險。我國政府減少保障性住房物業管理費用的政策與物業公司的利益形成了不可調節的矛盾；有的物業管理公司為了能夠得到足夠的經濟收益來維持公司的生存與發展，進而采用降低保障性住房物業管理質量，如減少服務項目、降低服務標準等方法來減少物業管理公司內部的支出費用。由于物業管理公司會可能會因為基本收益少而降低服務質量，這樣就有可能導致保障性住房住戶會認為物業管理的服務較差而拒絕或者減少物業管理費用的繳納，如此就形成了一種惡性循環。從另一個角度來看，政府也不能因為物業管理公司的服務質量差而增加住戶的物業管理費用，這樣會增大這些中低收入家庭的經濟負擔，也有可能會引起住戶的不滿。目前，保障性住房物業管理費價格的是否合理已經成為決定住戶和物業管理公司關系好壞的最重要的原因。

（三）保障性住房物業管理的投入成本遠遠大于回收價值，不足以維持物業良好的發展

目前，我國保障性住房物業管理方面的經費主要是來源于住戶的租金、住戶繳納的物業管理費用和政府相關的補貼。但是由于保障性住房的租金和物業管理費用都是要遠遠低于一般的商品房，所以物業管理公司能夠收取的相關費用也相對來說少得多。但是由于物業管理公司向保障性住房提供的服務內容和服務標準幾乎與一般的商品房相差無幾，物業管理成本費用較高，物業管理相關的規定額收費遠遠不足以支付物業服務的投入成本，使得物業管理公司得不到可持續發展，從而出現物業管理公司撤離或者倒閉等情況。

三、加強我國保障性住房物業管理的建議與措施

（一）建立科學、健全的保障性住房物業管理方面的法律法規

我國現在實行的《物業管理條例》是針對一般的商品房的物業管理而制定的規定，對于保障性住房物業管理方面還沒有相關的法律法規來進行規定和約束，使得各地區出現不同的程度的物業管理問題。所以，國家應該根據我國保障性住房的發展現狀及其特色，來制定一套符合我國保障性住房物業管理方面相應的法律法規來對保障性住房物業管理進行統一、明確的規定，減少物業管理的相關問題的存在。

（二）對傳統的物業管理進行創新

在前文提到，我國保障性住房住戶的物業管理費用是遠遠低于普通商品房的管理費用，而使得許多物業管理公司出現入不敷出的情況，嚴重地影響了物業管理公司的經濟效益。既然住戶的經濟負擔和物業管理公司的經濟效益不能兼得，那么對于保障性住房的物業管理，是否可以采用其他方式來進行管理呢？如讓住戶自己進行自我管理，讓物業管理公司協助管理，這樣既減少了住戶的經濟負擔，也可以增加物業管理公司的經濟效益。

（三）轉變物業管理公司的對保障性住房住戶的認識，提高保障性住房物業管理的服務質量

城市中低收入家庭作為一個經濟水平較差的弱勢群體，無論是政府還是其他單位或個人都應該盡力為其提供幫助，對于物業管理公司也是這樣。只有讓物業管理公司認識到這些住戶的困難，才能促使其不再因為較低的經濟效益而降低服務質量，保證物業管理服務質量，提高保障性住房住戶的生活質量。

參考文獻

［1］ 羅小麗.保障性住房物業管理新模式探究［J］.大觀周刊，2011（38）.

［2］ 張農科.政府保障性住房物業管理模式探討［J］.中國物業管理，2011（10）.

［3］ 曾鍇，湛泳.我國廉租房后期管理體制運行的現狀與出路［J］.湖南社會科學，2010 （02）.

作者單位（為重慶市江津區不動產登記中心）