淺析房產稅改革

一、房產稅簡介

房產稅作為一個以房屋對對象征收稅款的稅種，主要是依據房屋計稅的余值以及依靠房屋獲得的租金收入，來像房屋所有權者征收的稅。

在西方的很多國家，早已有成熟的房產稅征收機制，并且將房產稅作為本地政府的主要稅收來源之一。從亞洲來看，包括中國香港、韓國。越南等都已經開始了房產稅的征收，盡管每個國家的房產稅收制度有區別，但是對房產稅征收的本質是一致的。

二、我國房產稅改革的背景

在近幾年中，我國的房價水平飛速上升，已經嚴重影響到了對房屋具有合理需求的人群，形成了整個社會的極端情況，有錢人為了保值以及投資需要具有多套閑置用房，嚴重浪費了社會資源的合理分配。然而工薪階層卻由于房價的飛漲對擁有一套自有住房望而卻步。進一步造成了社會局面的不公平及不穩定，與我國社會主義的發展初衷嚴重違背。在這種情況下政府必須使用一個強有力的手段來穩定房價，使得住房這些剛性需求額社會資源被充分合理地利用起來，同時縮短日漸擴大的貧富差距。因此房產稅的改革勢在必行。

并且在很多發達國家早已經具有一套完善的房產稅的征收，而我國現行房產稅卻隨著經濟發展暴露出了越來越多的問題，因此，房產稅制度的建立與完善是我們在發展過程中的必經之路，這也符合了我們順應市場發展與變化、貫徹社會公平原則，以及合理的稅收。這樣不但推進房產市場的發展，也對市場經濟的完善起到了推進作用。同時在政府增加基礎投資，多地政府產生赤字的情況下也有一定的緩解作用，增加社會的和諧穩定發展。同時在中國經濟下行壓力巨大的目前，也可以起到刺激內需，推動經濟發展的作用。

三、我國現行房產稅制存在的主要缺陷

（一）我國房產稅的征稅范圍過于狹隘。我國的房產稅征收范圍不包括農村，只集中在工礦區、建制鎮、縣城和城市。然而，隨著經濟的飛速發展，農村經濟也蒸蒸日上，許多地區的農村已經具有了與普通城鎮相當的規模，并且農村的人均消費水平也和城市居民消費水平差不多，但這些農村都還沒有開始繳納房產稅。這就導致了公平原則在我國的房產稅的征收上無法體現出來。

（二）稅收政策對內與對外不一致。按照制度規定，外資企業及個人可以在減去計稅房產價值的80%后再按照1，2%的征收率征收房產稅，與此同時，對非本土的企業還有各種所得稅的優惠政策。這就導致了國內企業和外資企業在稅收負擔上的顯著差異，使得國內的企業在稅收起跑線上就落后于了外資企業，這不利于不吐企業在競爭中獲取優勢，加重了本土企業的負擔。

（三）房產稅的稅率混亂 計稅依據具有不合理現象。現在的房產稅的稅收條例規定將房產余值或租金的收入作為房產稅的收稅依據有很大的問題及不公正性，主要表現在：第一，按照房產余值計稅只體現了房屋的歷史成本，而隨著社會經濟的快速發展，房產的價值也大幅度地升高，而歷史成本無法真正體現房屋的價值。第二，由于房屋是根據余值計稅，越早買的房屋余值低于后來購買的房屋，而當兩個房產現值一致的時候卻采用了不同的計稅依據，這就有失稅收的公平合理原則。

（四）房地產稅費制度混亂 費大于稅的現象普遍存在

我國現今的房地產稅費項目日漸增多，各式各樣的收費項目遠遠超過了征稅的項目，并且各種收費混亂，有重復計費的現象。有調查顯示，在房地產的收費上，單單開發環節就有高達幾十項的收費項目，并且其中不乏有一部分混亂的收費造成了房地產業的費高于稅的現象，這妨礙了房地產業的有序、和諧、健康的發展。

四、房產稅改革征收應該注意的幾個方面

（一）關于房產稅的征稅范圍。在1998年的時候，我國做出規定，將整個地產分為三類，其中80%作為經濟用房，10%作為商業性用房，剩下10%作為廉價房。但是，到了2003年，我國新的規則規定將其中的80%的經濟用房改為保證性質的商品房，所以我國現在有90%的商品住房。所以現在我國具有90%的商品房，而這些房多數都在城鎮地區，所以對于房產稅的征收可以從城鎮地區開始實施，關于農村地區可以在房產稅的制度逐漸落實完善之后再實行。

（二）房產稅征收的時間門檻。對于房產稅的征收時間，有人提出將時間定于新發的頒布之后實施，便是將征收的對象按照新老法的交替日期。雖然這樣做可以減少征稅的難度，只用征收之后登記的房產。雖然對于很多富人以前購買的多套房子都會不予征稅，這可以減小該稅收條例頒布的阻力。但是從本質上來講這是不公平的，首先它違反了稅收的基本功能，即調整公民的收入，縮小貧富差距，最終達到共產主義的最高理想——共同富裕。這會使得有錢人依然富裕，而在征稅條例頒布以前沒有能力購置房產的窮人反而被征收大額的稅款，這就造成窮人補貼富人的不平等現象，所以不可以采取這一種征稅時點。

（三）房產稅的起征點。房產稅的起征點問題是房產稅征收的核心，在美國的一些國家對房產稅的征收是包括全國的所有房產。但是這種稅收方式對于我國來說是不適用的，而更合適的是向個人所得稅一樣選取一個合適的起征點，對于超過起征點的房屋才征收房產稅，而對于不滿足起征要求的房屋不征收稅。這種方式會更加適合我國的國情，雖然它不符合稅收的公平原則，但是一切要從我國的基本國情出發，這樣才是合理的征收方式。

（四）房產稅的稅率。對于我國的房產稅征收的稅率問題，同樣也是房產稅增收的核心問題。如果增收的稅額過低，這樣根本無法起到通過稅收調節收入的功能，。但是也不能設置過高的房產稅稅率，這樣同樣會導致窮人更加不敢買房，不利于社會的和諧穩定發展，并且可能由于過高的房產稅率導致樓市的崩動，給社會的經濟發展帶來致命打擊。所以，我認為如果可以像個人所得稅一樣，并采用某種計算機制，用累進稅率的征收方式更符合我國的社會性質。同時可以達到調節貧富的作用。

（作者單位為重慶理工大學）