房地產上市企業融資特征探討

房地產行業是我國目前經濟發展的支柱性行業之一，但是我國，該行業融資存在較多的問題.基于此，本文對房地產企業融資結構特征中債務融資與股權融資、債務融資期限結構以及房地產企業短期負債中預收項目的利用進行簡要探討。

一、房地產企業債務

（一）房地產企業債務融資與股權融資

1.債務融資。房地產企業正在逐步提高其對負債融資的偏好，這與房地產企業規模不斷擴大，需要更大規模資金，而國家嚴格限制其通過股權融資的現狀有密切關系。負債過半也成為房地產企業資本結構的一個重要特點。可以預計，在國家政策方向和全球經濟形勢不發生重大變化的情形下，房地產企業的債務融資偏好將繼續在該行業顯現。

2.股權融資。在優序融資理論中，企業融資一般遵循內源融資、債務融資、股權融資的順序，但在中國，由于證券市場發展的不完善，使得股權融資的優勢要大于債券融資。然而，在房地產行業確出現了相反的趨勢。出現這一趨勢，并非是企業的主觀判斷選擇，更多的是宏觀政策的引導與限制。面對國家的政策把控和我國的具體融資成本情況，房地產上市企業逐步形成了更多依賴債務融資，逐步降低對股權融資方式依賴的融資結構。

（二）房地產上市企業債務融資期限結構特征分析

債務期限結構的選擇是債務融資最重要的財務決策之一，不適當的債務期限搭配不僅會影響債務融資治理效益，更會危及企業自身的財務安全。短期融資和長期融資的配比在債務融資效益中發揮著重大作用。

短期融資主要用于解決投資者的短期資金使用和周轉問題，投資者用它來滿足資產流動性管理的需要，一般來自貨幣市場。長期融資主要用于解決籌資者擴展資本，投資者主要用它來滿足企業經營管理的需要，一般來自資本市場。由于金融工具的期限不同，產生的作用和效益也不同，籌資者追求低成本低風險，因此要對不同的籌資方式、籌資種類進行成本和風險的權衡，實現效用最大化。

（三）利用短期負債中預收項目融資的情況

在分析債務融資期限結構后，我們發現在房地產企業債務融資中，短期負債占據了很大比例。而在這其中，預收賬款又是組成短期負債的重要部分。房地產預收賬款的部分主要來自購房者的首付款、銀行按揭款項。預收賬款數額的提高可以保證企業充足的營運資金，首付款、銀行按揭款已經成為短期融資里獲得資金的重要方式。

對于房地產上市企業預收項目的增加，除了自身因素外，和國家宏觀政策也有密切關系，國家在不斷上調然后穩定首付值，這使房地產企業獲得更多的初始資金投資建設，某種程度上降低著企業對于銀行貸款和其他短期負債方式的依賴，是對該行業財務風險的一種調節，更影響了房地產上市企業的融資結構。

二、房地產企業融資存在的問題

（一）過多的依賴債務融資方式，股權融資偏少。房地產上市企業雖然已經通過上市進行融資，但債權融資方式依然在其融資結構中占據了很大部分，所占比例在55%-70%這個范圍內集中，而且還有繼續擴大的趨勢。這種融資方式極大的增加了企業的財務風險和破產風險，這是房地產上市企業融資結構中存在的較大問題。

（二）短期融資比例大，長期融資偏少。短期融資過多會使企業長期面對資金鏈緊張的問題，經常承受還款壓力，這樣的融資結構對于公司的長遠發展來講并不穩定。并且短期融資的融資成本一般高于長期融資，由于資金的緊張而過多的依賴短期融資，會提高企業整體的運營成本，不利于企業盈利。

三、融資結構優化建議

（一）提高房地產公司的盈利能力，適度提高內部融資比例。由于目前房地產公司高財務杠桿的存在，適度降低負債比率，提高內部融資比例，降低經營風險變得尤為必要。

（二）加大股權融資力度，提高直接融資比例。通過股權融資，企業可以提高自有資金比例，降低經營風險，改善企業融資結構，充分發揮股權融資在中國的資本市場中的優勢。

（三）針對目前房地產企業上市的困境，可以采取借殼上市。借殼上市是指一間私人公司通過把資產注入一間市值較低的已上市公司，得到該公司一定程度的控股權，利用其上市公司地位，使母公司的資產得以上市。

（四）加快房地產企業上市公司債券的發展，提高長期融資比例。房地產企業債券融資成本相對較低，可以代替銀行貸款進行融資。為了推進我國企業債券市場的發展，在完善相關立法與加強監管下，可以合理增加房地產上市公司發行可轉換債券及短期融資券的規模。

（五）企業應當關注國家房地產政策走向，不斷適應經營環境的變化，適時調整融資結構，緊隨國家宏觀調控的腳步，使國家的政策更多的受益企業。

（六）加強營運資金的管理，合理運用預收賬款，適度降低銀行信貸的比例。整體上平衡長期與短期負債的使用，緩解企業資金鏈緊張問題和還款壓力。（作者單位為山西財經大學會計學院）