關(guān)于公允價值應(yīng)用在我國投資性房地產(chǎn)的初探

摘 要：時下，房地產(chǎn)的價格處于穩(wěn)定維持階段，企業(yè)選擇公允模式在體現(xiàn)財務(wù)報告中的賬面價值時，存在著較高的情況。作為二十一世紀西方發(fā)達國家較為推崇的方法，公允價值計量模式在中國，卻體現(xiàn)著“水土不服”的情況，值得引起深入的關(guān)注與研究。目前相關(guān)數(shù)據(jù)顯示表明，所有上市房地產(chǎn)公司中涉及到投資性房地產(chǎn)的，公司以公允價值為計量模式占比很小，也側(cè)面證明該模式還沒有獲得廣泛的關(guān)注與普遍的認可。

關(guān)鍵詞：公允價值；會計準則；應(yīng)用

一、投資性房地產(chǎn)相關(guān)概念及特點

從需求性的角度而言，在城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展進程中，必然會有大量的人們涌進一、二線城市，而農(nóng)村地區(qū)的改造也需要進行房屋的再建。這樣的情況，會持續(xù)不斷的推高一二線城市的房地產(chǎn)價格；從供給性角度來說，在較高的利潤率之下，經(jīng)濟下行狀態(tài)中，各個行業(yè)的閑置資金大量的流入房地產(chǎn)中，期望獲取升值或保值價值。而房地產(chǎn)在政府的大力調(diào)控之下，正在步入規(guī)范化的發(fā)展階段，市場的前景依然存在模糊性，大中型城市的房地產(chǎn)泡沫雖然存在，但依舊有彈性空間。對比供需雙方的發(fā)展，由于存在較大反差，所以引起了高房價、不合理的市場結(jié)構(gòu)等情況。

由于人為的因素，包括公司人事管理或評估工作人員風(fēng)險意識不足等情況，都可能會導(dǎo)致資產(chǎn)評估的有效性受到制約。特別是在相關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)還處于滯后的情況下，相關(guān)問題更值得引起關(guān)注與深思。總體來說，大量有著豐富經(jīng)驗與扎實理論的工作人員在房地產(chǎn)評估行業(yè)尤為重要，與此同時，相關(guān)的評估法律政策需要逐步完善和規(guī)范。

從2006發(fā)布的《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》中可以看出，投資性房地產(chǎn)具體包括：第一，土地的使用權(quán)可以對外進行出租。第二，企業(yè)持有的土地可以進行轉(zhuǎn)讓。第三，現(xiàn)有的建筑可以進行出租。第四，對于同時具備投資、自用兩種功能的房地產(chǎn)，就需要對其投資性房地產(chǎn)的屬性特殊對待，如果是作為日常經(jīng)營所用，則不屬于投資性房地產(chǎn)，而另外作為租金收入或增值且存在可靠計量的部分，應(yīng)算作投資性房地產(chǎn)。

根據(jù)以上定義，可以分辨出投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)的差異。通過比較，分析兩者的差異體現(xiàn)為：其一是體現(xiàn)在目的差異。投資性房地產(chǎn)是以資本增值或賺取更多的資金為根本目的。與此同時，更傾向于商業(yè)價值的自用房地產(chǎn)則不同，該商業(yè)價值即房地產(chǎn)的生產(chǎn)、勞務(wù)及商業(yè)使用價值；其二，風(fēng)險收益性不同。投資性房地產(chǎn)具有持有時間長和投資金額大的特點，所以流動和變現(xiàn)能力較差，故在高風(fēng)險的同時會伴隨著高收益的情況。而使用于生產(chǎn)經(jīng)營用途的自用房地產(chǎn)，一般收益性決定于生產(chǎn)經(jīng)營狀況，不會變賣處理。其三，現(xiàn)金流歸屬不同。關(guān)于自用房地產(chǎn)的損益情況，同時歸屬于資產(chǎn)本身和生產(chǎn)經(jīng)營過程的資產(chǎn)。簡單而言，即前者的現(xiàn)金流不能離開其他的資產(chǎn)，而投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)金流卻不依賴于其他的資產(chǎn)。

二、公允價值在我國投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用背景及會計準則規(guī)定

（一） 公允價值在我國投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用背景

越來越多的企業(yè)紛紛將資金轉(zhuǎn)投到房地產(chǎn)領(lǐng)域，期望通過保值或升值的方式，穩(wěn)定企業(yè)發(fā)展，增加企業(yè)的財富積累。然而就當(dāng)前的狀況而言，房地產(chǎn)市場的飽和態(tài)勢已經(jīng)十分明顯，雖然銷售量與銷售業(yè)還有小幅度上漲，但是不同城市的增長速度整體上依舊體現(xiàn)出了放緩的情況。

現(xiàn)階段，投資性房地產(chǎn)除了實施單獨列示外，其體現(xiàn)出的計量屬性也激發(fā)起深層次的討論。如仍舊按照歷史成本法進行計量，折舊或者攤銷其使用年限，則該房地產(chǎn)賬面價值會不斷減少，而實際公允價值卻存在較大的提升可能性，因此，市場上投資房地產(chǎn)的實際價值，很難以從房地產(chǎn)的賬面價值表現(xiàn)上得出肯定的結(jié)論。在新會計準則中，科學(xué)、辯證的運用公允價值計量，能夠及時的杜絕計算價格與實際價格相背離的問題。

（二） 新會計準則對投資性房地產(chǎn)的計量屬性規(guī)定

關(guān)于房地產(chǎn)投資問題的后續(xù)計量情況，會計準則對其使用條件中做出了一系列的相關(guān)約束。后續(xù)計量，就是對一些使用中物品的成本進行計算的一種方式。新會計準則對房地產(chǎn)投資使用公允價值計量模式中，有以下幾點要求：第一，企業(yè)對房地產(chǎn)投資的所在城市，要有一個靈活的適合房地產(chǎn)發(fā)展的市場。第二可以獲取這個城市的房地產(chǎn)的交易市場的價格信息，在以上情況下計量出來的公允價值才是正確的。

當(dāng)投資性房地產(chǎn)價值用成本模式來計量時，可以借鑒固定資產(chǎn)及無形資產(chǎn)計量方式，運用初始成本數(shù)據(jù)去除累計攤銷、累計折舊數(shù)據(jù)，并用去掉資產(chǎn)減值獲得的數(shù)據(jù)來顯示；相應(yīng)的，當(dāng)投資性房地產(chǎn)運用公允價值計量時，可直接在資產(chǎn)負債表上顯示其公允價值，并將調(diào)整后的原賬面數(shù)據(jù)與公允價值之差計入到當(dāng)期損益科目中。

三、公允價值在我國投資性房地產(chǎn)應(yīng)用的必要性

從一致性而言，不管是未來外資的進入還是國內(nèi)跨國企業(yè)的走出，都將極大程度的保持財務(wù)計量的一致性，避免基于國內(nèi)外準則差異下的種種問題；從客觀性來講，公正的反映出資產(chǎn)的實際價值，是公允模式的最大優(yōu)勢，其價值表現(xiàn)在下降時，會導(dǎo)致企業(yè)利益的震蕩，還會讓人感受到不同程度的影響。但是基于會計的真實性原則，不能夠因為有不利因素，就放棄對公允模式的使用，甚至是忽視其諸多優(yōu)勢。綜上所述，在現(xiàn)代會計管理體系之下，公允模式應(yīng)廣泛的推廣于中國財務(wù)會計領(lǐng)域。

參考文獻：

[1] 張春燕. 公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用的實證研究[D]. 武漢科技大學(xué)，2014.

[2] 陳天約. 投資性房地產(chǎn)公允價值計量對企業(yè)財務(wù)績效的影響[D]. 華東理工大學(xué)，2015.

[3] 張興. 公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用[D]. 江蘇大學(xué)，2009.

作者簡介：劉培（1983-2），女，籍貫：湖南湘潭，碩士研究生，畢業(yè)于華中科技大學(xué)會計專業(yè)，現(xiàn)為湖北青年職業(yè)學(xué)院商貿(mào)系會計專業(yè)負責(zé)人，助教。