房地產(chǎn)交易的博弈分析

摘 要：今年來(lái)尤其是2009至2014年我國(guó)房地產(chǎn)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，房?jī)r(jià)也在突飛猛進(jìn)的上漲，在2015年才抑制住房?jī)r(jià)的過(guò)熱上漲局面但是房?jī)r(jià)的波動(dòng)也是比較明顯，仍然以上升為主線且隨著房?jī)r(jià)的上漲房地產(chǎn)的交易量也在不斷的上漲。本文運(yùn)用博弈論，從開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者的互動(dòng)關(guān)系來(lái)分析我國(guó)房地產(chǎn)交易決策分析，從而找到實(shí)現(xiàn)利益最大化的路徑。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；不完全信息博弈；靜態(tài)博弈

一、引言

自1997年的亞洲經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，全球經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了疲軟的狀態(tài)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也面臨著通貨緊縮的壓力，為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步增長(zhǎng)，政府出臺(tái)了一些列的政策以擴(kuò)大內(nèi)需，并將房地產(chǎn)行業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)，這極大地刺激了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。從1998年實(shí)行房改政策以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資始終保持20%左右的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)保持了購(gòu)銷(xiāo)兩旺的局面。經(jīng)過(guò)十多年的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊。特別是自2007年以來(lái)，伴隨著人民幣的儲(chǔ)蓄升值和資本市場(chǎng)的快速膨脹，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易更加活躍，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，特別是在大中型城市增長(zhǎng)速度尤為明顯。雖然經(jīng)受了2008年金融危機(jī)和2010年以來(lái)持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控的影響，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍保持在高位運(yùn)行中平穩(wěn)緩漲的態(tài)勢(shì)。如今提起房?jī)r(jià)，人們都是談虎色變。本文圍繞高房?jī)r(jià)這一人們普遍關(guān)心的問(wèn)題，運(yùn)用博弈論，從開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者的互動(dòng)關(guān)系，開(kāi)發(fā)商與開(kāi)發(fā)商之間的利益博弈，分析影響房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的原因。

二、博弈論和房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)格相關(guān)知識(shí)介紹

弈論又被稱(chēng)為對(duì)策論，是研究決策主體的行為發(fā)生直接相互作用時(shí)候的決策以及這種決策的均衡問(wèn)題。它是研究具有斗爭(zhēng)或競(jìng)爭(zhēng)性質(zhì)現(xiàn)象的理論和方法，既是現(xiàn)代數(shù)學(xué)的一個(gè)新分支，也是運(yùn)籌學(xué)的一個(gè)重要學(xué)科，和其他許多利用數(shù)學(xué)工具研究社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的學(xué)科一樣，都是從復(fù)雜的現(xiàn)象中抽象出基本的元素，對(duì)這些元素構(gòu)成的數(shù)學(xué)模型進(jìn)行分析，而后逐步引入對(duì)其形勢(shì)產(chǎn)影響的其他因素，從而分析其結(jié)果。博弈論中具有代表性的理論有古諾模型、納什均衡、伯特蘭德模型、斯威齊模型等，博弈論在經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域中有著廣泛的應(yīng)用，其中伯特蘭德模型和納什均衡是是研究商品價(jià)格時(shí)普遍用到的模型。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格是指在房屋建造、建設(shè)用地開(kāi)發(fā)及其經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，凝結(jié)在房地產(chǎn)商品中活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)價(jià)值量的貨幣表現(xiàn)。它是房屋建筑物價(jià)格和地產(chǎn)價(jià)格的統(tǒng)一，通常認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的貨幣形式。而房地產(chǎn)定價(jià)是開(kāi)發(fā)商以自己所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)為對(duì)象，由企業(yè)有關(guān)人員以市場(chǎng)比較法和成本法為基礎(chǔ)，根據(jù)企業(yè)價(jià)格策略，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中商品房?jī)r(jià)格體系進(jìn)行全面的確定。

三、房地產(chǎn)交易的博弈分析

（一）博弈論基本模型

關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本信息，雖然開(kāi)發(fā)商比消費(fèi)者了解的更多，但也是不完全的。根據(jù)海薩尼轉(zhuǎn)換原理，自然選擇根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征將房地產(chǎn)市場(chǎng)分成兩類(lèi)，繁榮的概率為q，蕭條的概率為1-q。開(kāi)發(fā)商的純戰(zhàn)略選擇是降價(jià)或者不降價(jià)，消費(fèi)者的純戰(zhàn)略選擇是入市或者是觀望。

（二）博弈論相關(guān)假設(shè)

假定整個(gè)市場(chǎng)中只有一家房地產(chǎn)商和一個(gè)消費(fèi)者，當(dāng)房地產(chǎn)商維持價(jià)格不變，購(gòu)房者采取觀望態(tài)度時(shí)，則整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷的狀態(tài)，人們對(duì)交易的期望降到最低，由于房地產(chǎn)商的目標(biāo)為增加交易量，獲取經(jīng)濟(jì)利益，而購(gòu)房者的目標(biāo)為購(gòu)買(mǎi)房屋，滿足居住要求，所以此時(shí)交易雙方的利益都受到損害；當(dāng)房地產(chǎn)商降低價(jià)格，或購(gòu)房者采取購(gòu)買(mǎi)的行為時(shí)，市場(chǎng)開(kāi)始回暖，交易雙方中的一方可以獲得收益；當(dāng)房地產(chǎn)商降低價(jià)格使得購(gòu)房者在市場(chǎng)價(jià)格達(dá)到心理預(yù)期時(shí)購(gòu)買(mǎi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)繁榮的景象，雙方都可以獲利，達(dá)到雙贏。因此，理智的房地產(chǎn)商與購(gòu)房者之間的博弈的納什均衡解為（降低價(jià)格，購(gòu)買(mǎi)），而這也取決于降價(jià)的幅度和消費(fèi)者對(duì)降價(jià)的預(yù)期值是否符合。

房地產(chǎn)市場(chǎng)中，由于房地產(chǎn)商在人力、財(cái)力、社會(huì)關(guān)系、信息等方面相對(duì)于零散購(gòu)房者而言具有特殊的優(yōu)勢(shì)，因此也更加容易結(jié)成利益集團(tuán)，從而形成壟斷性的市場(chǎng)關(guān)系，消費(fèi)者獲得信息的途徑非常欠缺，因此一般也只能處于被動(dòng)接受的弱勢(shì)地位，因此在房地產(chǎn)交易過(guò)程中交易雙方處于信息不對(duì)稱(chēng)的狀態(tài)。

原本信息就已經(jīng)向房地產(chǎn)商一方傾斜，購(gòu)房者已經(jīng)處于不利的地位，在近期的房地產(chǎn)交易中，房地產(chǎn)商又普遍采用提前認(rèn)購(gòu)的銷(xiāo)售模式，使得房地產(chǎn)商可以比較準(zhǔn)確地得知自己出售產(chǎn)品的受歡迎程度，哪些產(chǎn)品比較受歡迎，這樣房地產(chǎn)商就掠奪了購(gòu)房者獲得的信息，出現(xiàn)信息更加不對(duì)稱(chēng)的現(xiàn)象，使得購(gòu)房者處于更加劣勢(shì)的地位。

現(xiàn)根據(jù)以上關(guān)系描繪開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的博弈樹(shù)如下圖，在房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條的情況下，開(kāi)發(fā)商降價(jià)，如果消費(fèi)者入市，此時(shí)，開(kāi)發(fā)商的得益是x-c，其中x為銷(xiāo)售收入，c為開(kāi)發(fā)成本；消費(fèi)者的得益為u-x其中u為消費(fèi)者從住房消費(fèi)中得到的效用，即對(duì)商品房的期望價(jià)格，x為實(shí)際支付的房?jī)r(jià)；如果消費(fèi)者觀望，開(kāi)發(fā)商的得益為0，消費(fèi)者的得益為0；開(kāi)發(fā)商不降價(jià)，如果消費(fèi)者入市，此時(shí)，開(kāi)發(fā)商的得益為y-c，其中y為銷(xiāo)售收入，c為開(kāi)發(fā)成本；消費(fèi)者的得益為u-y，其中u為消費(fèi)者從住房消費(fèi)中得到的效用，即對(duì)商品房的期望價(jià)格，y為實(shí)際支付的房?jī)r(jià)；如果消費(fèi)者觀望，開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的得益都為0。在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的情況下，開(kāi)發(fā)商降價(jià)，如果消費(fèi)者入市，此時(shí)，開(kāi)發(fā)商的得益為x-c；消費(fèi)者的得益為v-x，其中v為消費(fèi)者從住房消費(fèi)中得到的效用，即對(duì)商品房的期望價(jià)格，x為實(shí)際支付的房?jī)r(jià)；如果消費(fèi)者觀望，開(kāi)發(fā)商的得益為0，消費(fèi)者的得益為0；開(kāi)發(fā)商不降價(jià)，如果消費(fèi)者入市，此時(shí)，開(kāi)發(fā)商的得益y-c，其中y為銷(xiāo)售收入，c為開(kāi)發(fā)成本；消費(fèi)者的得益為v-y，其中v為消費(fèi)者從住房消費(fèi)中得到的效用，即對(duì)商品房的期望價(jià)格，y為實(shí)際支付的房?jī)r(jià)。如果消費(fèi)者觀望，開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者的得益都為0。我們?cè)偌僭O(shè)y>x>c（不降價(jià)時(shí)的銷(xiāo)售收入大于降價(jià)時(shí)的銷(xiāo)售收入，銷(xiāo)售收入始終大于開(kāi)發(fā)成本，否則開(kāi)發(fā)商退出房地產(chǎn)行業(yè)），v>u（即房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)，消費(fèi)者愿意支付的房?jī)r(jià)高于蕭條時(shí)愿意支付的房?jī)r(jià)）

（三）不完全信息靜態(tài)博弈的貝葉斯均衡

1.在v>u>y>x時(shí)，開(kāi)發(fā)商選擇降價(jià)的期望得益為：x-c；選擇不降價(jià)的期望得益為：y-c。y-c>x-c，開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇不降價(jià)。此時(shí)消費(fèi)者的最優(yōu)選擇是入市。因此滿足v>u>y>x的解是此博弈的貝葉斯均衡。

2.在y>v>u>x時(shí)，開(kāi)發(fā)商選擇降價(jià)的期望得益：x-c；選擇不降價(jià)的期望得益為0。x-c>0，開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇降價(jià)。此時(shí)，消費(fèi)者的最優(yōu)選擇是入市。因此，滿足y>v>u>x的解是此博弈的貝葉斯均衡。

3.在y>x>v>u時(shí)，開(kāi)發(fā)商選擇降價(jià)的期望得益為0；選擇不降價(jià)的期望得益為0。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商選擇降價(jià)和不降價(jià)是無(wú)差異的，消費(fèi)者的選擇始終是觀望，不存在純戰(zhàn)略貝葉斯均衡。

4.在y>v>x>u時(shí)，開(kāi)發(fā)商選擇降價(jià)的期望得益為（1-q）（x-c）；選擇不降價(jià)的期望得益為0。（1-q）（x-c）>0，此時(shí)，開(kāi)發(fā)商選擇降價(jià)，消費(fèi)者在市場(chǎng)繁榮時(shí)的選擇是入市，在市場(chǎng)蕭條時(shí)的選擇是觀望，不存在純戰(zhàn)略貝葉斯均衡。

5.v>y>u>x時(shí)，開(kāi)發(fā)商選擇降價(jià)的期望得益為x-c；選擇不降價(jià)的期望得益為（1-q）（y-c）。如果x-c>（1-q）（y-c），開(kāi)發(fā)商選擇降價(jià)。此時(shí)，消費(fèi)者的最優(yōu)選擇是入市。因此，滿足v>y>u>x和x-c>（1-q）（y-c）的解是此博弈的貝葉斯均衡。如果x-c>（1-q）（y-c），開(kāi)發(fā)商選擇不降價(jià)，消費(fèi)者在市場(chǎng)繁榮時(shí)選擇是入市，在蕭條時(shí)的選擇是觀望，不存在純戰(zhàn)略貝葉斯均衡。

6.v>y>x>u時(shí)，開(kāi)發(fā)商選擇降價(jià)的期望得益為（1-q）（x-c）；選擇不降價(jià)的期望得益為（1-q）（y-c）。如果（1-q）（y-c）>（1-q）（x-c），開(kāi)發(fā)商選擇不降價(jià)，消費(fèi)者在市場(chǎng)繁榮時(shí)的選擇是入市，在市場(chǎng)蕭條時(shí)的選擇是觀望，不存在純策略貝葉斯均衡。

四、博弈分析結(jié)論

房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易不僅取決于開(kāi)發(fā)成本和廠商的定價(jià)，更決定于消費(fèi)者從住房消費(fèi)中得到的效用，即對(duì)商品房的期望價(jià)格，以及消費(fèi)者的期望收入。當(dāng)市場(chǎng)蕭條時(shí)，成交量萎縮、房?jī)r(jià)下跌，消費(fèi)者對(duì)商品房的期望價(jià)格下調(diào)，會(huì)選擇觀望。當(dāng)市場(chǎng)繁榮時(shí)，成交量放大、房?jī)r(jià)上漲，消費(fèi)者對(duì)商品房的期望價(jià)格上升，會(huì)選擇入市。這一現(xiàn)象驗(yàn)證了“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的傳統(tǒng)消費(fèi)心理學(xué)。

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作者簡(jiǎn)介：高云龍（1990-9），男，河北衡水人，華東政法大學(xué)2014級(jí)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)專(zhuān)業(yè)碩士研究生，研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)。