住房公積金貸款風險預警指標體系研究

摘 "要：本文首先分析了住房公積金貸款風險產生的原因，然后構建了一套比較全面的風險預警指標體系，共包含4大方面、24個指標，接著對指標進行了量化，最后提出了一些保障風險預警效果的措施。

關鍵詞：住房公積金;貸款風險預警;指標體系

一、住房公積金貸款違約行為——風險產生的原因分析

（一）被迫違約行為。被迫違約是借款人由于某種客觀原因使得其收入受損，而無力按期償還貸款的行為，也可以理解為借款人的實際還款能力與銀行估計產生的偏差。這種違約行為的發生一般是由于借款人突發的意外事故如疾病、失業等導致其家庭收入下滑，以致其無法再按期支付剩余貸款，與房地產市場的變化無關。

（二）理性違約行為。理性違約是指借款人基于自身利益最大化的考慮，在權衡損益后，認定繼續償還貸款的成本比違約所帶來的損失要更高，并且可以預見未來一段時間也將如此，那么借款人根據經濟利益原則進行判斷的結果是停止還貸。與被迫違約不同，理性違約行為的發生通常是受到房地產市場價格的影響，而與其實際支付能力無關。

（三）惡意違約行為。目前我國尚未建立起一套完整的個人征信體系，也沒有對居民個人的信用狀況進行調查評估的專門機構，所以作為貸款人很難對借款人的信用情況做出準確判斷。同時個人住房貸款業務的服務對象是眾多獨立的個體，而且其還款期限最長可以達到30年，在這么長的時間內借款人的資信狀況很可能會產生巨大的波動，往往就造成了個人住房抵押貸款的惡意違約風險。

二、住房公積金貸款風險預警指標體系構建

（一）借款人特征。（1）借款人年齡。一般來說，年輕人剛開始工作，心理還不很成熟，收入也較低，但富于冒險精神;隨著年齡的增加和社會經驗的積累，心理開始成熟，考慮問題比較全面，收入也有大幅提高;而當年齡接近或達到退休年齡時，心理上趨于保守，收入也會有下降。因此，借款人年齡可能會成為影響貸款違約的一個重要因素。（2）借款人性別。已有研究認為，借款人的性別對住房按揭貸款的違約風險有一定的影響，這主要基于男人和女人在風險偏好上的不一致性。因此將借款人性別作為影響貸款違約的一個重要因素。（3）婚姻狀況?；橐鰻顩r的不同意味著家庭收入來源的不同，即家庭收入是來自于借款人一個人的收入還是已婚夫妻雙方的收入。（4）教育程度。以借款人在申請貸款時填寫的最高學歷來代表其受教育程度。一般而言，借款人的學歷越高，找到工作的可能性越大，在相同的行業背景下其收入可能越高，且收入穩定性也高。因此，受教育程度高的人發生財務危機的可能性相對較小。（5）戶口性質。按照戶口所在地不同，可將借款人分為本地借款人和外地借款人。由于信貸資料有限，很難在借款數據中區分借款人購房是自住還是投資，因此，只能選擇間接指標“戶口所在地”來代替借款人購房目的。（6）單位性質。這是研究影響貸款違約因素的一個特殊性指標。眾所周知，在我國，不同性質單位的員工，其實際收入的差距與穩定性都有著很大的不同。（7）行業類別。即使單位性質相同，處于不同行業的借款人收入水平也有著較大的差異。（8）職業類型。該指標是用來衡量借款人財務狀況、分析其未來財務變動和財務穩定性的重要因素，由于借款人未來收入的穩定性無法測定，因而考慮用借款人職業類型這個間接指標來代替。（9）技術職稱。技術職稱是客戶工作能力的見證，相對來說，有各等級工程師、經濟師、會計師、優秀教師等職稱的借款人，往往信用較好。（10）家庭月收入。這個指標是從借款人整個家庭絕對收入角度研究按期還款的能力、研究貸款發生違約的可能性。（11）月還本金。這個指標是從絕對支出額角度研究借款人每月還款的壓力、研究貸款發生違約的可能性。（12）月還本金占家庭月收入比例。這個指標綜合了前述兩個絕對指標，直接反映了借款人家庭因貸款而承擔的債務情況。（13）借款人公積金月繳存額。公積金繳存是由職工個人公積金繳存和職工所在單位為職工公積金繳存的公積金兩部分構成，屬于職工個人所有。（14）借款人配偶公積金月繳存額。如果借款人配偶每月也繳納了公積金，則可以進一步降低貸款違約風險。（15）個人信用記錄。中國人民銀行有比較完善的征信系統，能夠及時查詢個人信用記錄，顯然，擁有差的信用記錄的個人，其違約風險越大。（16）申請次數。顯然，多次申請過貸款的個人，其違約風險可能越大。

（二）房屋特征。（1）房屋性質。即貸款按揭的房產是期房還是現房。如果是期房，從借款人辦理貸款到拿到房子還要一段時間，會有許多不確定性因素影響借款人對房子的期待和還款意愿。（2）房屋面積。房屋面積主要反映了人們對居住需求的滿足程度，也反映了借款人的收入現狀或其未來預期，間接反映了借款人未來的償還能力。（3）房屋單價與市場平均價格比。房產價值是決定借款金額的重要依據，也是對貸款的最終保證。

（三）貸款特征。（1）貸款價值比。貸款價值比就是貸款額度與抵押或者質押物價值的比值，該指標反映了借款人初期的權益投入。在購房時，借款人初始投入的權益比例越大，在借款人收入水平、貸款利率和貸款期限不發生變化情況下，借款人月還款負擔也越小，發生違約事件的可能性就越低。（2）貸款期限。貸款期限越短，借款人月還款金額越大，還款壓力和財務負擔就越重，發生還款違約風險的可能性就越低;同時，期限越短，借款人在按揭房權益中積累的屬于自己的部分就越多，對借款人而言，逾期直至實質性違約的潛在權益損失也越大，借款人在短期內沒有發生重大變故的情況下，貸款發生實質性違約的可能性較小。（3）還款方式。貸款的還款方式有多種，如等額本息法、等額本金法、按年遞增遞減法、等本按月計息法、雙周供等，借款人選擇采用較多的是前兩種。由于這兩種方法在還款總金額、前后還款壓力上不同，所以不同年齡段的借款人會選擇不同的還款方式。在一般的情況下，等額本息所支出的總利息比等額本金要多，而且貸款期限越長，利息相差越大。（4）首付比例。顯然，首付比例越高，其違約風險越低。

（四）區域特征。區域特征對借款人收入穩定性和未來房產價值有著重要影響。房產升值將導致借款人住房權益的增加，借款人財務負擔能力也同樣增強，因此，在一個房價上漲的環境里，借款人違約的可能性會下降。

三、住房公積金貸款風險預警指標量化

（1）借款人年齡的量化。根據不同年齡段人口收入、職業穩定性等因素劃分為不同區間，分別賦值為：25歲以下分值為2分，26-30歲分值為5分，31-35歲以下分值為8分，35-40歲分值為10分，41-45歲分值為8分，46-50歲分值為5分，51歲以上分值為2分。（2）借款人性別的量化。一般而言，女性比男性更加保守，因此男性風險度高于女性，這里將其分別賦值為：女性分值為2分，男性分值為1分。（3）婚姻狀況的量化。類別分為已婚有子女、已婚無子女、未婚、離婚和再婚，前三者的風險度依次升高，考慮到婚姻的變化可能使借款人變得更加理性，因此，離婚和再婚者的風險度有所降低。（4）教育程度的量化。借款人的學歷被劃分為六類，博士研究生、碩士研究生、大學本科、大學?？?電大、高中/中專/技校、普及教育及以下。為了統計分析的方便，我們講上述學歷歸納為五個等級，分別賦值為：碩士研究生及以上分值為9分，本科分值為8分，科/電大分值為6分，高中/中專/技校分值為4分，普及教育及以下分值為1分。（5）戶口所在地的量化。該指標被分為四種類型，分別賦值為：本地城鎮戶口分值為5分，本地農村戶口分值為4分，外地城鎮戶口分值為2分，外地農村戶口分值為1分。（6）單位性質的量化。借款人的單位性質被劃分為七類，對不同性質的單位，我們按照對其收入多少的一般認識由高到低分類并賦值為：國家機關、事業單位、社會團體分值為15分，三資企業分值為13分，股份制企業分值為10分，民營企業分值為6分，個體工商戶分值為5分，退休領退休金分值為8分，其他分值為1分。（7）行業類別的量化。借款人工作單位所處的行業類別被劃分為八類，我們按照對其收入多少的一般認識由高到低分類并賦值為：公務員分值為10分，科研教育醫療分值為9分，金融電信電力分值為8分，注冊事務所分值為6分，郵政交通公用分值為5分，媒體文藝體育分值為5分，工業商業貿易分值為4分，其他分值為2分。（8）職業類型的量化。首先依據單位性質，分為機關事業單位和企業單位，然后再劃分不同性質單位的職業類型，對于機關事業單位的職業類型賦值為：廳局級以上分值為10分，處級分值為8分，科級分值為6分，一般干部分值為4分，其他分值為2分。（9）技術職稱的量化。技術職稱被分為四類，分別賦值為：高級分值為5分，中級分值為4分，初級分值為2分，無職稱分值為1分。（10）家庭月收入的量化。家庭月收入被分為七個檔次，分別賦值為：10000元以上分值為12分，8000～9999元分值為10分，5000～7999元分值為9分，4000～4999元分值為8分，3000～3999元分值為6分，

2000～2999元分值為4分，1000～1999元分值為2分。（11）月還本金的量化。月還本金被分為六個檔次，分別賦值為：500元以下分值為6分，501～1000元分值為5分，1001～2000元分值為4分，2001～3000元分值為3分，3001～5000元分值為2分，5001元以上分值為1分。（12）月還本金占家庭月收入比例的量化。月還本金占家庭月收入比例被分為六個檔次，根據已有數據計算而得，分別賦值為：0～10%分值為10分，11～20%分值為8分，21～30%分值為6分，31～40%分值為5分，41～50%分值為2分，50%以上分值為0分。（13）借款人公積金月繳存額的量化。借款人公積金月繳存額被分為五個檔次，分別賦值為：800元以上分值為12分，600～799元分值為10分，400～599元分值為6分，200～399元分值為4分，199元以下分值為2分。（14）借款人配偶公積金月繳存額的量化。（15）個人信用記錄的量化。個人信用記錄情況被分為五種類型，即很好、較好、一般、較差、很差。（16）申請次數的量化。申請次數被分為兩種情況，即首次和多次，分別賦值為：首次分值為5分，多次分值為2分。（17）房屋性質的量化。房屋性質被分為兩種類型，即期房和現房，分別賦值為：現房分值為5分，期房分值為2分。（18）房屋面積的量化。房屋面積被分為四個檔次，分別賦值為：100平方米以上分值為6分，90～99平方米分值為4分，80～89平方米分值為2分，79平方米以下分值為1分。（19）房屋單價與市場平均價格比的量化。（20）貸款價值比的量化。貸款價值比采用貸款額度與房屋價值的比值來表示，其值越大，分值越低，被分為六個檔次，分別賦值為：0～10%分值為10分，11～20%分值為8分，21～30%分值為6分，31～40%分值為5分，41～50%分值為2分，50%以上分值為0分。（21）貸款期限的量化。貸款期限被分為三個檔次，分別賦值為：5年以下分值為10分，6～10年分值為8分，11～15年分值為6分，16～20年分值為4分，21年以上分值為2分。（22）還款方式的量化。還款方式被分為兩種類型，分別賦值為：等額本金法分值為5分，等額本息法分值為3分。（23）首付比例的量化。（24）區域特征的量化。商品房價格指數被分為四個檔次，分別賦值為：100以上分值10分，90～99分值為8分，80～89分值為4分，79以下分值為0分。

四、住房公積金貸款風險預警效果的保障措施

（一）建立嚴格的的貸前審核制度。針對貸款人，要著重考察貸款人的實際情況、購房需求是否與申報的情況一致、是否存在假按揭行為，同時還要確認貸款人的住房公積金繳存情況及對借貸款所在單位及從事的職業等信息，判斷貸款人申報收入的合理性。加強對開發商的考察，防止欺詐行為。首先要了解開發商的信用情況;其次要了解開發商的經營情況;第三要了解開發商的開發項目的情況，看開發商是否取得了土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證等，是不是存在一房多售的情況。這些措施的主要目的是排除擔保房產的市場不確定性的影響。建立以風險評估和控制為核心的貸款風險預警制度。住房公積金貸款應該遵循“貸前調查、貸時審查、貸后檢查”的原則。中心建立審貸委員會，參考風險預警系統報告的結果，完善項目貸款的審批機制，建立并完善風險預警機制與應急應變機制，及時反饋貸款者的資產質量以及可能發生的各類事件，制定出切實可行的應急應變步驟與措施及不良貸款清償和核銷管理制度。

（二）加強風險預警系統的基礎信息管理。對附屬住房公積金貸款風險預警系統的貸款信息系統進行升級改造，使其功能更加完善，效率更加高效，終端操作更加簡便。加強各環節的風險控制措施進，進一步提高住房公積金業務的安全性和效率性。建立可靠完備的災難備份計劃和應急處理機制，對業務信息數據采取多介質備份與異地備份相結合，確保業務信息數據的安全完整。完善檔案管理和交接制度，對各類紙質檔案包括名種會議記錄與決議、住房公積金繳存人資料、貸款合同、抵押權證、憑證帳冊以及各類法規、文件等進行分類管理。應統一公積金業務管理信息系統，實現數據集中管理，并建立公積金監管數據庫，確保原始數據信息的安全。

（三）加強隊伍素質建設，提高業務技能和信息管理水平。隨著住房公積金制度的發展，住房公積金管理隊伍素質建設也日益重要，迅速提高住房公積金管理中心工作人員綜合素質，是確保貸款信息準確的有效手段。住房公積金管理中心要制定隊伍培訓規劃，定期開展業務知識和計算機培訓，尤其是金融知識、國債知識的培訓，組織職工學習業務政策和相關法規，提高職工理論水平和操作技能，對于新錄用人員，進行上崗培訓、持證上崗。應該要求貸款工作人員不斷提高服務意識，強化學習意識、規范意識，使貸款調查、審查、審批、催收、內部稽查等工作流程化，制度化;強化風險意識。嚴格貸款申請人的資格關，抵押擔保關，審批發放關和還款催收關。強化責任意識，嚴格落實責任追究制，使中心職工增強責任明確目標，提高認識，把各項工作落實到實處。