房地產行業“營改增”稅負探究

摘 "要：我國推行的“營改增”試點，主要是為稅收減負，由于房地產行業的特殊性，房地產行業的“營改增”試點消息一經傳出，就引起了社會的廣泛爭議。對于房地產行業來講，實行“營改增”究竟是增加稅負，還是減少稅負呢？采用什么樣的稅率方才可使房企減稅呢？改之前，房企實行的營業稅稅率為5%，現在，試行的增值稅銷項稅率設定為 11%，遠大于5%;為此，房企的稅負能否降低，就主要取決于它的進項抵扣了。這樣的話，房企的進項到底要抵扣多少才可以使它的稅負降低？本文采用了“無差異平衡點”法和案例分析法對“營改增”對房地產行業的稅負的影響進行分析。

關鍵詞：營改增;房地產企業;影響

一、各界人士對“營改增”對房地產企業的影響分析

據有關業內人士分析，房地產實行“營改增”，稅率估計為11%，房地產企業的整體稅負將會減輕，成本可以得到降低，利潤會有一定的提升空間，但對房地產企業的項目銷售和房價影響是不大的。其稅負有望得到下降。

稅改前，房地產企業實行的營業稅稅率為5%，營改增之后，普華永道間接稅主管合伙人胡根榮稱，建筑業的增值稅稅率在2011年11月財政部、國家稅務總局聯合下發的《營業稅改征增值稅試點方案》中規定為11%，房地產行業應該會與之一致，稅率也應該是11%。

中央財經大學稅務學院稅務管理系主任蔡昌也認為，建筑業和房地產業營改增后的稅率預計在11%的水平。

財政部財科所所長劉尚希此前曾指出，增值稅稅率定在11%，和以前房地產業5%的營業稅稅率相比，從表面上看提高了，但考慮到可以抵扣的話，房企的實際稅收成本應該會得到降低的。

《安信證券研報》認為，房地產實行的“營改增”會涉及到如何抵扣、土地增值稅如何處理，目前細則還未出臺，對房企影響最終還要看各種抵扣細項以及土地增值稅的處理等。總體來說，若按11%測算，房地產企業稅負就會降低。《中銀國際研報》指出，房地產行業實行“營改增”后，估算帶來的減稅規?；虺?000億元。

尤尼泰（北京）稅務師事務所的房地產部經理趙杰稱，“營改增”對房企影響最大的是分管模式上的差別。因為營業稅算法比較簡單，增值稅有一些具體財務核算的規定，對財務管理水平要求更高。增值稅中，財務銷項進項的算法不同，最終需要納稅的結果可能就會有差別。如果進項能夠取得進項稅票，抵扣得多，稅負就會降低，否則稅負有可能提高。

二、“營改增”對房地產企業稅負的影響分析

營業稅和增值稅是流轉稅中兩大主要稅種，因為稅制設計的差別，營業稅是價內稅，營業額全額是其計稅依據，并按適用稅率計算，在其商品的流轉環節交納。增值稅是價外稅，其增值額是計算依據，采用稅款抵扣制度，對之前的環節已納稅款可以抵扣，這樣就可以達到不重復征稅。“營改增”使得房地產企業開發成本增加，因為增值稅的抵稅性，假如房地產企業從建筑施工企業或其他企業取得的發票都是專用發票的話，其進項就可以抵扣了，這樣的話，從理論上講，房地產企業稅負就會得到降低了。筆者通過相關的分析來揭示房地產企業“營改增”前后的總體稅負情況：

假如某市的一個房地產企業的營業收入為A萬元，能抵扣的進項額為B萬元，此時進項稅稅率適用 17%和11%，不考慮其他變動因素。

（一）一般推導。（1）針對增值稅一般納稅人，并且可以抵扣的進項稅率為17%時：如果“營改增”前后稅負水平一致，A和B關系如下：

5%A=11%/（1+11%）*A-17%/（1+17%）*B

B/A=33.79%

如果“營改增”后稅負水平降低了，A和B關系如下：

5%A﹥11%（/1+11%）*A-17%（1+17%）*B

B/A﹥33.79%

為此，只有當進項可抵扣金額大于營業收入的 33.79%時，“營改增”的推行才有可能降低房地產行業的稅負水平。反之，就會升高。如果可以抵扣的進項稅率為11%的話，上面數據會發生一定的變化。

（2）針對增值稅一般納稅人，并且可以抵扣的進項稅率為17%時：如果“營改增”前后稅負水平一致，A和B關系如下：

5%A=11%/（1+11%）*A-11%/（1+11%）*B

B/A=49.5%

如果“營改增”后稅負水平降低了，A和B關系如下：

5%A﹥11%（/1+11%）*A-11%（1+11%）*B

B/A﹥49.5%

為此，只有當進項可抵扣金額大于營業收入的49.5%時，“營改增”的推行才有可能降低房地產行業的稅負水平。反之，就會升高。

（3）針對小規模納稅人，企業的稅收負擔一定是減少的。因為 5%X〉3%（/1+3%）X 是恒成立。

（二）實例推導。A市的一房地產公司出售一幢寫字樓，房屋收入1000萬元。寫字樓的開發關支出為：土地出讓金及其他費用100萬元;房地產開發成本400 萬元（取得可抵扣稅率為11% 增值稅專用發票350萬，取得可抵扣稅率為6% 增值稅專用發票50萬），期間費用150萬元;該房地產公司所在地政府規定用于計算土地增值稅的其他房地產開發費用扣除比例為

10%，增值稅銷項稅按 11%。

1.“營改增”前稅負。（1）營業稅 =1000×5 %=50（萬元）;（2）城市維護建設稅 =50×7%=3.5（萬元）;（3）教育費附加= 50×5% = 2.5 （萬元）（含地方教育費附加）;（4）堤防維護費=1000×0.09% =0.9 （萬元）;（5）土地增值稅計算 ：增值額

=1000-（100+400）-500×10%-（50+3.5+2.5）-500×20%=1000

-500-50-56-100=294（萬元）;增值率 =294÷（500+50+56+100）

=41.64%;土地增值稅 =294×30%=88.2 （萬元）;（6）企業所得稅：（1000-100-400-56.9-88.2-150）×25%=51.225（萬元）;（1）-（6）合計 ：50+3.5+2.5+9+88.2+51.225=196.325 （萬元）;總稅負率 =196.325÷1000=19.63%

2.“營改增”后稅負。（1）增值稅進項稅 =350/1.11×11%

+50/1.06×6% "=34.685+2.83=31.855 （萬元）; "增值稅銷項稅

=1000/1.11×11%=99.099 （萬元）; "應交增值稅 =99.099-

31.855=67.244（萬元）;（2）城市維護建設稅 =67.244×7%=4.707 （萬元）;（3）教育費附加= 67.244×5% = 3.362（萬元）（含地方教育費附加）;（4）堤防維護費= 1000/1.11×0.09% =0.81（萬元）;（5）土地增值稅計算 ：增值額 =1000/1.11-（100+400）-500×

10%-67.244 -4.702―3.362-500×20% =900.9-725.308=

175.592（萬元）;增值率 =175.592÷725.308=24.21%;土地增值稅 =175.592×30% =52.678 （萬元）;（6）企業所得稅：（1000/1.11-100-400-4.707-3.362-0.81-52.568-150）×

25%=189.45×25% = 47.36（萬元）（1）--（6）合 計 ：61.583+

4.311+3.079+0.81+54.578+47.031= 171.392（萬元）;總稅負率=171.392÷（1000÷1.11）=19.02%;稅負降低率= 19.63% - 19.02% = 0.61%

根據上面理論分析結果顯示，該房企可抵扣的進項額B/營業收入A=561.45/1000=56.14%，gt;33.79%，

從上述案例可以看出，“營改增”后稅負不論絕對值還是相對值都有不同程度的降低，雖然降低幅度不是很大，但隨著“營改增”政策逐步完善，使整個增值稅抵扣鏈條更加完整，

其稅負會進一步降低。

三、房地產企業怎樣面對“營改增”的影響

（1）“營改增”是我國目前重大的稅制改革，對每一個房企的生產經營產生重大的影響。企業必須從上至下高度重視，并做好有關的培訓的工作，財會人員應牢固掌握“營改增”的相關政策，并做好會計核算方法協調，提高會計核算水平;其他部門積極配合，制訂或修訂有關企業的制度，更要重視的是在政策執行的初期，想辦法搞好過渡期間的有關工作，使企業的各種進項稅額得到有效抵扣。

（2）重視“營改增”后房地產企業開發成本的增加，對于房地產企業來講，如何選擇施工企業和材料供應商，就相應地顯得尤為重要了，房地產開發企業必須要通過招投標方式，按各施工企業資質、報價;并根據材料供應商產品質量、規模等因素綜合考慮，那么就應當把取得增值稅專用發票當作重要條件之一，國有企業加強融資創新的探索從源頭上把關。此外，房地產開發企業應當盡可能地減少零星用工，沒有辦法的情況下，實在是要零星用工的話，也可以通過建筑施工企業去實現，這樣就可以獲得增值稅專用發票，從而降低稅負。

（3）提高房地產開發企業的納稅意識，企業在采購材料過程中，必須要能避免貪圖價格上的優惠，從而企業放棄開具專用發票的行為，這樣，就可以使企業進項稅抵扣增大，進而達到少繳稅款。我們知道，房地產企業稅收金額一般較大，各企業的財務部門一定要嚴格把關，每一筆交易都必須得有合法合規的有效發票，杜絕用收款收據等其他白條現象充抵發票，提高會計核算的質量，從而達到合法并合理減稅，降低企業稅負。

綜上所述，我國政府為了完善稅制，避免重復征稅，推行了“營改增”。從上面的分析可以看出，在我國房地產開發企業實行“營改增”工作，對企業來講是有利的，可以達到降低房地產開發企業的稅收負擔，與此同時，還可以達到房地產開發企業的有效調控，對遏制房價大幅上漲，促進房地產企業健康可持續發展具有重要意義。

參考文獻：

[1] 趙暉.“營改增”改革對房地產企業未來影響的研究，財會學習，2013（06）.

[2] 郭祥.營改增對房地產行業是“利好”嗎？財會月刊，2013（34）.