寬松型住房信貸政策調控效應研究

摘 要：國內外已有研究表明，房地產金融與房地產市場（房價）具有較強的相關性。當前，為去房地產市場庫存，2015以來人民銀行多次調整住房信貸政策。這些寬松型住房信貸政策效果如何，由于政策效應時滯性，需要等待時間去檢驗，我們可以通過歷史上寬松型住房信貸政策的評估，來預測本輪調控效果。本文立足河南省鄭州市，對2008年實施的寬松型住房信貸政策全面梳理和分析評價，通過在各個調控政策的節點上建立計量模型，分析評價寬松型住房信貸政策效應。最后，提出進一步完善住房信貸政策的政策建議。

關鍵詞：寬松型住房信貸政策；調控效應；研究

中圖分類號：F822.0 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9031（2016）05-0050-05 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2016.05.09

一、相關問題的界定

（一）住房信貸政策的概念和內容

住房信貸政策指的是直接調節房地產需求的金融政策，既有市場化的間接經濟手段，也有直接的行政手段。間接調控通過制定、調整最低首付比例、利率倍數以及最低首付比例和利率的不同組合達到控制融資杠桿率，限制購房主體資格的目的，直接調控手段通過“限貸”、“停貸”等行政性手段直接控制住房消費融資。本文寬松型住房信貸政策限定于降低首付比例和利率兩種情況。

（二）研究樣本的確定

研究房地產及其相關問題，必須以特定區域（城市）為對象，才能準確把握研究對象和問題。因此，本文以河南省鄭州市為樣本來深入研究寬松型住房信貸政策在鄭州市的實施效應，以此來評價寬松型住房信貸政策的調控效果。

二、典型性寬松住房信貸政策

（一）調整首付比例和房貸利率

《中國人民銀行關于擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度等有關問題的通知》（銀發[2008]302號），自2008年10月27日起，擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度，調整最低首付款比例。商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。

（二）調整住房套數認定標準

中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關于認真學習和貫徹落實《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》的通知（銀發[2009]41號），對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當地平均水平，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。

四、實證分析及結論

（一）銀發[2008]302號政策效應

2008年10月27日起，擴大商業性個人住房貸款利率的下浮幅度，將其降低為0.7倍基準利率。盡管也有調整最低首付比例的政策規定，但實際上在此之前由于競爭市場份額的關系，金融機構基本上均執行兩成最低首付款比例。故此政策調整節點既可以作為研究利率倍數和最低首付比例，同時調整（降低）的政策效應的事件，也可以作為分析降低利率倍數對房地產市場和房地產金融的影響，研究住房信貸政策中的最低利率倍數調整的政策效應。

模型一：調控政策對商品住房成交量影響的顯著性分析。政策實施當期及以后各期（至下一政策實施前）的檢驗結果見表3，由檢驗結果得出以下結論：銀發[2008]302號文實施以來，即2008年10月（含）至2008年12月這段時期，鄭州市新建住房價格（無論是當期或是上期）對當期商品住房成交量作用均不顯著；當期個人住房貸款發放量則對當期商品住房成交量影響顯著；政策出臺當期，甚至當年（2008年）對房地產交易量作用不顯著。

模型二：調控政策對個人住房貸款發放量影響的顯著性分析。政策實施當期及以后各期（至下一政策實施前）的檢驗結果見表4、表5，由檢驗結果得出以下結論：這段時期，滯后一期（或上期）房價影響當期個人住房貸款發放量；當期商品住房成交量影響當期房貸發放量；政策出臺當期甚至當年（2008年）對個人住房貸款發放量沒有顯著影響。

模型三：調控政策對新建商品住房價格影響的顯著性分析。政策實施當期及以后各期（至下一政策實施前）的檢驗結果見表6，由檢驗結果得出以下結論：個人住房貸款發放量（無論是當期或是上期）對當期新建住房價格作用均不顯著；是上期而不是當期商品住房交易量在顯著影響當期房價；2008年10月（含）至2008年12月這段時期，即銀發[2008]302號文實施以來，政策對新建住房價格影響不顯著。

（二）國辦發[2008]131號和銀發[2009]41號的政策效應。實質上是銀發[2008]302號的延續和強化，實質上是擴大執行最低首付比例和利率下限的范圍。因此，同銀發[2008]302號文一樣，此處用來研究住房信貸政策中最低利率倍數調整的政策效應，也可以作為研究利率倍數和最低首付比例同時調整（降低）的政策效應的事件，分析評價最低首付比例和利率倍數調整在引導合理住房消費中的作用。

模型一：調控政策對商品住房成交量影響的顯著性分析。政策實施當期（從國辦發[2008]131號即2008年12月20日開始）及以后各期的檢驗結果見表7，由檢驗結果可以得出以下結論：這段時期，新建住房價格（無論是當期或是上期）對當期商品住房成交量影響均不顯著；當期個人住房貸款發放量對當期商品住房成交量具有顯著影響；政策出臺當期對房地產交易量影響不顯著，2009年4月調控政策開始對商品住房成交量起顯著作用。

模型二：調控政策對個人住房貸款發放量影響的顯著性分析。政策實施當期（2008年12月20日開始）及以后各期的檢驗結果見表8、表9，由檢驗結果得出以下結論：滯后一期（或上期）新建住房價格顯著影響當期個人住房貸款發放量；當期商品住房成交量顯著影響當期個人住房貸款發放量；政策出臺當期甚至當年（2008年）對個人住房貸款發放量沒有顯著影響，從2009年1月起調控政策開始顯著影響個人住房貸款發放量。

模型三：調控政策對新建商品住房價格影響的顯著性分析。政策實施當期（即2008年12月20日開始）及以后各期的檢驗結果見表10、表11，由檢驗結果得出以下結論：這段時期個人住房貸款發放量（無論是當期或是上期）對當期新建住房價格影響均不顯著；是上期而不是當期商品住房成交量在顯著影響當期房價；政策對這段時期的新建住房價格影響不顯著。

五、分析評價和政策建議

（一）基于2008—2009年寬松型住房信貸政策對當前住房信貸政策調整的分析評價

一是首付比例可以成為住房信貸政策中經常使用的調控手段。首付比例的調整著眼于即期和未來，對過去的沒有影響。而利率更為重要的是對存量房貸產生影響，即利率不僅影響現在和未來，還影響過去，而對過去的影響則是主要方面，目前按揭貸款使用的大多是浮動利率，即在貸款期限內隨利率調整和變動。基于此，筆者認為，相對于房地產金融安全來講，由于金融機構的房地產金融產品種類有限，同時受商業銀行房地產金融創新水平的限制，首付比率可以成為房地產信貸政策調整的常用手段。

二是鑒于首付比例的強刺激性，調整首付比例僅限于調整首套住房信貸政策。從某種意義上說，首付比率類似于貨幣政策工具中的存款準備金率，其變動效用猛烈，在抑制和刺激投資投機方面效果較為顯著。基于此，我們認為，在房地產市場價格上漲過快、投資投機較為嚴重的非理性時期，相對于利率，提高首付比例的效果更為直接、有效。反之，寬松性首付比例也會起到較強的刺激效果。因此，寬松型首付比例只適用于首套住房貸款，但我們看到近期住房信貸政策不僅降低了首套房貸首付比例，也降低了二套房貸首付比例，因此，可能會埋下房地產市場過度“繁榮”（泡沫）的隱患，對此需予以警惕。

三是利率市場化下房貸利率的可控性不強，調控效果有限。目前，存款利率上限已經完全放開，由于金融機構是自主經營的經濟實體，自負盈虧、自擔風險。因此，住房信貸政策中的房貸利率政策效果有限，尤其是寬松型住房信貸政策中的降低房貸利率的調控效果有限。從近期住房信貸政策調整來看，幾乎沒有調整房貸利率，說明我國宏觀調控部門已經意識到利率政策調控效果的有限性。

（二）政策建議

政策效應時滯長短和調控頻度（肯定還包括調控力度）密切相關，調控頻度和力度體現了調控的決心以及實現政策目標的迫切程度。因此，調控本身還有向公眾傳遞一種信號的作用，相對于政策內容本身作用于實體經濟的時間長短，這種信號作用對市場的影響是瞬時的，能夠迅速改變公眾預期和行為，如果調控政策能夠引導合理預期，對房地產金融和房地產市場將會產生事半功倍的效果。現階段，住房信貸政策可以在以下幾個方面引導公眾的合理預期：一是充分利用輿論工具表明意向和決心，堅定市場信心，避免市場激烈震蕩和心理恐慌；二是目前最為重要的是保持房地產調控政策的一致性和穩定性，促進形成理性市場預期；三是在接下來的政策推進過程中，應大力完善差別化住房信貸政策，明確支持重點和抑制對象，充分尊重和保障公民應有的居住權，大力倡導房屋居住屬性的回歸，抑制投資投機；四是以規范和完善制度取代頻繁的政策變動，增加調控透明度，使制度成為常態化調控方式。

（責任編輯：張恩娟）

參考文獻：

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