溫泉鎮一級住宅用地基準地價測算

【摘 要】文章以2014年山東省即墨市溫泉鎮土地定級結果為基礎，以市場交易地價資料為依據，采用市場法、收益還原法、剩余法、成本法等計算土地使用權出讓、房屋出租、商品房銷售和二手房買賣四種交易資料的樣點地價，采用樣點數和樣本類型綜合算術平均方法更新一級住宅用地的基準地價并對測算結果進行分析。

【關鍵詞】住宅用地；樣點地價；基準地價

基準地價是對城市各級土地或均質地域及其商業、住宅、工業等土地利用類型分別評估的土地使用權平均價格，代表了一個區域的平均地價水平。其更新成果可以及時正確地反映地產市場的發展變化，為投資者提供最新可靠的土地價格。近年來，溫泉鎮房地產交易市場發育較快、住宅用地需求增加，土地市場交易資料基本上能滿足一級住宅用地基準地價測算要求。

一、數據來源與整理

（一）數據來源

一查閱相關部門檔案；二網上搜集，如中國土地市場網、地價指數網和青島土地房屋資源網等；三實地調查，主要是城市主要街道住宅用地二手房買賣和出租等數據，如面積、價格、房屋結構等。本次調查共收集樣點資料92份。

（二）數據整理

1.樣點剔除

樣點剔除采用均值-方差法。有效樣點范圍正負2倍標準差。步驟：（1）將四種類型資料的樣點分別按樣點地價由小到大的順序排列：x1≤x2≤…≤xn；（2）確定剔除的標準；（3）判定x1-xn中是否有超過標準的樣點，如超過標準，則剔除；（4）重新計算樣本總體的平均值和標準差，剔除，直至所有樣點都在規定精度范圍內。……