你的城市 房價漲嗎？

2016年的春節(jié)成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的又一個拐點。節(jié)前冷清、節(jié)后火爆的情形出現(xiàn)在各大城市的售樓處和房屋中介，買賣房屋的悲歡故事跌宕起伏。

李小朵居住在北京三四環(huán)之間的一個高檔社區(qū)，該社區(qū)房價節(jié)前還在6000元多一點，節(jié)后直接漲到了95000。“我都覺得漲瘋了。”她有點不敢相信，但是對于有自住房的她，這個價格只是一個數(shù)字。

而正準備在北京安家置業(yè)的龔真就比較郁悶了，眼看著節(jié)前看好的房子坐地漲價，20萬30萬地漲，只能盡快簽了一套。“是‘搶’了一套”，直接從自家腰包掏出的真金白銀300多萬元，據(jù)說這也是北京現(xiàn)在買房的起價。但這就是剛需，她很無奈。

3月1日，位于北京中央別墅區(qū)的金地中央世家項目單套漲價1000萬元；北京四環(huán)內(nèi)外新房均價達每平方米10萬元。與北京相呼應的是，上海二手房的均價已突破每平方米45000元，深圳2月份新房成交均價則高達每平方米48095元。

房價漲，地價也沒閑著。2月底，北京南五環(huán)之外大興黃村的一塊地，經(jīng)過76輪的激烈競價，最終被綠地以39億拍到，樓面價達到了驚人的4.7萬/平方米，這意味著房子的出售價格每平方米至少要達到7萬元才可能賺錢。

從過往的歷史看，一線城市每一次“地王”的出現(xiàn)，都似乎意味著房價新一輪瘋漲的開始。2016年的房地產(chǎn)市場注定不平凡。本刊通過多個典型城市的房價調(diào)查，為讀者呈現(xiàn)一張全國房價地圖：你的城市，房價是漲是跌？

政策，還是政策

進入2月份以來，房地產(chǎn)救市政策密集發(fā)布：2月2日，央行出臺了首套房的房貸政策，20%的首付政策重出江湖；2月17日，央行再次發(fā)布消息，上調(diào)職工住房公積金賬戶存款利率；2月22日又迎來了營業(yè)稅、契稅的減免。

稅費減免新政規(guī)定，個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

這種情況下，要買一套改善性住房，如果在90平方米以內(nèi)，總價200萬元，在過去需要交納6萬元契稅，現(xiàn)在新政策后只需要繳納2萬元。如果面積在90平方米以上，總價300萬元，則以前需要繳納9萬元，新政后只需要6萬元。

對售房人而言，如果出售一套面積150平方米、價值300萬元、房本滿兩年的房子，此前營業(yè)稅率5.5%，需繳納165000元的營業(yè)稅及附加；調(diào)整后該項稅收全免。在實際交易中，這筆錢是由買方承擔的，那么實際上是買房人節(jié)省了契稅和營業(yè)稅兩筆開支。

奇怪的是，財政部23號文《關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》明確規(guī)定，北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施本通知的優(yōu)惠政策。但是北上深幾個城市卻是本輪“搶房潮”的重災區(qū)。房產(chǎn)中介的員工甚至認為，本輪“搶房潮”的直接誘因就是稅費的減免。

記者就本輪房價上漲采訪了售房中介。鏈家地產(chǎn)北京天通苑店的銷售員臧萌萌認為，本輪房價上漲主要原因就是契稅降低，為購房交易省了不少錢。她從2009年開始從事房地產(chǎn)銷售工作，每年春節(jié)后到正月十五都會經(jīng)歷空檔期，幾乎沒有交易。今年的火爆行情讓他們有點措手不及，從節(jié)后第一天開始，買房咨詢的電話就打爆了。

在銷售過程中，臧萌萌發(fā)現(xiàn)，其實春節(jié)前交易量就開始上升了，先被賣掉的都是總價低的房子，因為市場中存量房總量沒有變。很快便宜房子就被賣掉了，剩下的房源均價就越來越高。

因為市場向好，買方市場迅速轉為賣方市場，剩下的房源也開始漲價，再加上有的業(yè)主看到上漲的趨勢開始惜售，再次推高了市場預期。這個漲價邏輯似乎適用于所有房價在漲的城市。

哪些城市的房價在漲？

本刊的這次房價調(diào)查除了傳統(tǒng)的北上廣深一線城市，還調(diào)查到廈門、哈爾濱等二三線城市。

中國“一線城市”的概念可能在今年會有所改變，傳統(tǒng)的“北上廣”將被“北上深”替代。北京、上海這兩個中國的超級城市房價毫無懸念，呈直角上升的趨勢，深圳的漲勢也出乎人們的意料，卻又在情理之中。大量外來高素質人口的流入、高科技領域的大發(fā)展都讓深圳在房價的漲價潮中遙遙領先，成交均價甚至開始趕超上海。

廣州房價平穩(wěn)和理性背后的隱喻卻是“經(jīng)濟沒法和深圳比”。目前廣州的可售庫存895萬平方米，消化需10個月以上；未售面積1866萬平方米，處于歷史次高位。合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌甚至認為廣州應該退出“一線限購”的名單：“無論是產(chǎn)業(yè)結構，還是人口流動等綜合情況，廣州都無法和北上深相比。廣州作為一個以本地消費為主、供應比較充足的城市，同時城市一體化使得需求外流的格局之下，是具備放松限購的條件的。”

調(diào)查記者認為，2016年廣州的房地產(chǎn)均價還會保持相對穩(wěn)定，但中心城區(qū)改善和高端產(chǎn)品的價格還有上漲空間。

廈門在二線城市中卻是一個特立獨行的案例。專家認為廈門房價很有可能隨著一線城市漲價潮起來時，本刊記者的調(diào)查卻得出讓人意外的答案。按道理說所有的房產(chǎn)稅收新政對二線城市是最大利好，廈門又是外來人口遠超本地人口、經(jīng)濟發(fā)展相對平穩(wěn)向好的城市，沒有道理跟不上本次漲價潮。

事實上，廈門的房價上漲取決于“購房入戶”政策遠超降稅政策。廈門市政府《關于調(diào)整我市購房入戶政策的通知》規(guī)定，自2016年1月1日起， 購買廈門商品住房的外來人口將不再享受“購房入戶”政策紅利。1月1日后，廈門樓市驟然冷卻。

哈爾濱被當?shù)厝朔Q為“二線半城市”，這次則典型的受惠于本次政策利好。稅費減免、首付降低以及二孩政策直接讓哈爾濱的樓市回暖。雖然漲幅不如北上深，但是市場回暖、穩(wěn)步上漲的勢頭讓業(yè)內(nèi)人士對“去庫存”增加了信心。

房價漲跌大勢判斷

本輪漲價潮目前集中在一二線城市，中央對于三四線城市“去庫存”的意愿還沒有傳導到位。事實上很多專家認為，一二線城市的樓市回暖傳導到三四線城市路徑并不順暢，買不起一二線城市的年輕人轉而買三四線城市的房，并非主流。

要讓購房者愿意在一個城市購房、置業(yè)，最主要的因素，還是政府是否在公共服務方面有足夠的投入，給當?shù)鼐用窈屯鈦砣丝谔峁┳銐蚴孢m的生活環(huán)境。教育資源、醫(yī)療服務、自然環(huán)境、人文環(huán)境、就業(yè)機會、投資空間……這些才是最終決定房價的因素。換句話說，房價的背后其實是城市實力的此消彼漲。

城市的房價是否能夠長期堅挺，是受到人口和貨幣兩方面因素決定的。城市對年輕人口的吸引力越大，其樓市的需求就越大；人均收入水平越高，房價也會提高；城市的發(fā)展前景越被看好，其樓市增值潛力越大，會有更多投資者來把房價抬高。

因此，一線城市對于購房者是永遠有吸引力的。馬光遠認為，一線城市和熱點城市仍然是財富保值的重要手段，這些地方的房價今年至少還有10%的漲幅，投資這些城市的房子問題不大。

今年樓市回暖的直接原因除了新的稅收減免政策、首付降低以及公積金利率上調(diào)之外，其他政策對房地產(chǎn)的刺激也不小，比如銀行降準政策導致放貸更加寬松，人民幣貶值導致固定資產(chǎn)投資導向，以及中央強調(diào)“去庫存”的壓力等等。

另外，有分析認為，目前場外資金充裕，對房地產(chǎn)市場虎視眈眈。從1月的數(shù)據(jù)來看，過去三年1月社會融資均值為1.3萬億，今年1月社會融資金額為3.4萬億。在實體經(jīng)濟不振的情況下，這3.4萬億的資金絕大多數(shù)會流入房地產(chǎn)市場。而這一因素，也是助推本輪房價跳漲的最重要原因。

有專家認為，2016年房價分化的走勢會持續(xù)。房價暴跌的概率建立在中國經(jīng)濟出現(xiàn)危機的基礎上，而中國經(jīng)濟全面陷入危機是小概率事件。

投資者建議

總體而言，2016年的房地產(chǎn)政策相對寬松，刺激房地產(chǎn)是政策堅定的選擇。房價高低，對于投資房地產(chǎn)來說顯然是不重要的，未來房價的預期增長空間才是誘因。

針對個人買房，本刊持續(xù)一貫的建議是，一線城市如有買房剛需千萬別等，三四線想買房子住的也沒有問題，投資則需謹慎。

需要注意的是最近出現(xiàn)的一些與購房相關的新金融手段。比如“房地產(chǎn)眾籌”，也被稱為眾籌炒房：通過平臺或者親朋好友，湊取首付，并準備好幾年的月供資金，彼此簽訂合約，以其中一位的名義買房，約定房價升到某個點時拋出，按資金比分紅。這種模式在深圳等城市出現(xiàn)，受到熱捧，其實風險巨大。一旦房價下跌，不但分不了利潤，還容易引發(fā)各種糾紛。

另外就是房地產(chǎn)中介推出的“首付貸款”，提高買房金融杠桿，看似給購房人提供了便利，其實增加了金融風險。希望通過金融杠桿進行炒房的投資者，要承擔房價下跌的風險。

上海鏈家地產(chǎn)通過首付貸吸引客戶，然后將客戶的房產(chǎn)進行二次抵押等行為，其實存在欺詐嫌疑，已被立案調(diào)查。更不用說中介公司為爭取獨家房源，推高房價，惡意競爭，編造虛假房源等，擾亂房地產(chǎn)市場。

一方面，政府已經(jīng)表示要對購房金融杠桿行為進行嚴查、嚴懲，這一點讓我們期待一個更加規(guī)范的房地產(chǎn)市場；另一方面，購房人千萬不要在漲價潮中失去理智，一定要在自己的可承受范圍內(nèi)購房，對于中介的“忽悠”，更是要保持清醒的頭腦。