上海：房價瘋漲中的風險

上海樓市春節前后冰火兩重天，節前冷冷清清，節后異?；鸨?，瘋狂上漲。

上海樓市春節前后冰火兩重天，春節前還比較冷清，只過了一個春節假期，樓市就顯得異常火爆，瘋狂上漲。記者注意到，上海此輪房價上漲，與“2·19”契稅新政的出臺不無關系。此前，財政部等三部委為促進市場交易出臺了《關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》。根據該通知，在契稅方面，對個人購買家庭（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房，且面積為90平方米及以下的，減按1%稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅，該政策在一線城市適用。以往只有被認定為“普通住房”才能享受契稅優惠，而新政取消了“普通住房”限制，只要符合面積規定，都可以享受契稅優惠。這一政策出臺一個多星期后，有關“房價暴漲”的新聞陸續出現，其中一財網于2月21日發布的一則名為《上海352套千萬級新房一天被搶光，一線城市房價波動快到按周計》最為吸引眼球，這些都是上海近日瘋漲的誘因吧。

賣得“痛心”，買得“窩心”

對于春節上海多個房地產交易中心近期出現異常火爆的場景，3月1日-5日，《小康·財智》記者走訪了上海市長寧區房產交易中心和上海閔行區房產交易中心，采訪了多位賣房者和購房者，還采訪到正被上海消保委和上海建交委調查的通過鏈家等房產中介買房被坑的消費者。聽了春節前后的購房故事，記者百感交集，這輪漲價對買賣雙方都無益處，有的還是雪上加霜。

記者首先來到上海市長寧區房產交易中心。在交易大廳外，記者采訪到一位顏姓女士，她告訴記者，她因為小孩讀書，所以賣了位于長寧區的房產，準備去徐匯區置換學區房?，F在她焦慮了，賣了長寧區的房產后，由于春節后上海樓市普漲，四處看房發現買不到合適的房，房產中介提供的徐匯區二手房還不如自己在長寧區的房子，5月份就把現在住的房子交給新業主，自己的新房子還遙遙無期，真覺得自己賣房的決策有點沖動了。在上海長寧房地產交易中心旁的菩提瑜伽館，一位練瑜伽的女士直接對記者說，她春節前賣掉是450萬元，春節后同小區同房型漲到了550萬元，她是非常懊惱的。由于長寧區位于上海市中心，這個區域均價每平米6萬元以上，春節后又漲了20%，這個區域的炒作空間不大，所以長寧區房產交易中心沒有像上海的寶山、閔行等房產交易中心那樣，幾乎被前來辦理房產買賣交易的人擠爆。

記者又到位于水清路的上海市閔行區房產交易中心，那里的人明顯比長寧區房產交易中心多出數倍。在這里我們采訪到一位劉姓企業主，他和妻子是來看行情的。劉姓企業主告訴記者，去年他在閔行買了套房，今年漲了，他算了一下，自己經營的小企業一年賺的錢，還不如買房子漲得多。他和妻子來看看，準備了解哪里有拆遷房，提前下手。記者問劉姓企業主房子漲了開不開心，他坦言一點高興不起來，現在心慌慌，不買怕再漲，買現在飛漲，真是進退兩難。劉姓企業主問《小康·財智》記者是不是該買房，記者也很難給他一個正確的決策。

中介推波助瀾？

是什么讓上海樓市突然出現交易爆棚，市場風傳，這可能與一些房產中介刻意制造緊張情緒有關。對此，上海住建委2月28發布信息明確表示，稅收新政剛剛實施，符合條件的購房者不必急于辦理。滬上分析人士認為，滬房地產交易攀升更重要的原因是市場預期上海房價將繼續走高。

“上海雖然沒有放開限購，但改善型需求在一輪輪政策的出臺后還是得到了不同程度的釋放。對于地段比較好的豪宅，價格幾乎沒有上限。房價快速上漲，又進一步刺激了改善型需求對房產的追逐，促使這部分需求加速入市。”融創上海區域公司總經理田強指出。

據中原地產公布的數據，上海2月新建商品住宅成交面積71.3萬平方米，雖然成交面積環比1月減少了46%，但較去年同期則增加了68.6%。這是自2009年之后，七年以來2月同期交易量最高的月份。

中原地產分析師盧文曦認為，當前上海新房庫存量為944萬平方米，自去年庫存的最高點下降了33%?！耙越肽暝戮N售計算，上海樓市的去化周期已降至6.8個月，出現了短時期供求緊張的形勢，因此上海樓市在今年繼續漲價的可能性很大。”盧文曦說。

現在樓市進入瘋狂狀態的，并非只有上海一個城市。

近日，杭州某樓盤出現徹夜排隊買房的場景，南京房價沖破了4萬元/平方米的價格關口，深圳等一些城市也出現少見的排隊購房景象。

據國家統計局近日公布的“70個大中城市住宅銷售價格變動情況”，1月份房價同比上漲城市數量增至25個，占比超過三成。其中，漲幅最高的仍是領漲全國房價14個月的深圳，同比上漲52.7%，上海和北京分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其后。

到了2月份，房價上漲已經從一線城市傳導到了核心二線城市。

據中國指數研究院的最新數據，2月份部分城市房價的漲幅已經超過一線城市。中山5.63%和蘇州5.56%的環比漲幅，已經超過深圳的5.41%；而昆山、東莞的漲幅也超過了4%。

對于本輪房價上揚還將持續多久，田強認為，樓市快速上揚后，不排除會出現調整和平衡的可能?！翱赡茉诎肽昊蛞荒旰笫袌鰰龀鲆恍┍P整。但在中國城鎮化還沒有完成的情況下，城市的更新升級仍在進行中，總體的大勢仍是向上，因此即使出現盤整，也只是短期的。”田強表示。

樓市消費杠桿率正被加大？

有研究機構認為，本輪房價上漲更深層次的原因，可能與社會加大杠桿率有關，其突出表現是房地產。

弘則研究近日的一份報告顯示，中國目前走的是去產能、去庫存，也就是企業去杠桿的路子。對中國目前的杠桿率，弘則研究披露2014年全社會的杠桿率約為235.7%，其中企業部門是36.4%，政府部門是57.8%，居民部門是36.4%。

值得注意的是，就在房價快速上揚的近兩個月，人民幣貸款的支持力度也相當大。

央行近日發布的金融統計數據顯示，1月新增人民幣貸款規模達2.51萬億；這一規模比2009年1月的規模還多出8900億。而2009年正是金融危機后的第一年，當時中央政府推出“四萬億”財政刺激政策，銀行信貸隨之放松。

分析人士表示，雖然現在房地產市場是冰火兩重天，城市的分化非常嚴重，但至少對一線和二線核心城市來講，今年房地產市場繼續走高的概率很大。

易居中國執行總裁丁祖昱指出，市場這么樂觀的原因應該是政策。政策很難推動股市，但政策能夠推動房市。政策推動了2015年的房地產市場，政策接下來也會推動今年、明年甚至2018年的中國房地產市場。

田強也認為，現在樓市的價格快速上揚，除了流動性充裕和貨幣供應量較大，政策給了市場信心，也是非常重要的原因。

就政策對樓市推動的作用，研究人員認為仍與經濟增長有密切關系。

業界人士認為，一線的行情正在向二線傳遞，接下來二線城市房價上揚的概率將進一步加大。

在世邦魏理仕董事陳仲偉看來，從長期趨勢觀察，一線城市及部分二線城市中，人口持續流入的區域，房產市場的繁榮有著更為堅實的支撐。而一線城市市場進入新年以來加速上揚的態勢，意味著適度的調控需求政策可能在逐步醞釀之中。

TIPS

房地產交易環節契稅營業稅優惠政策出臺后，上海區縣房地產交易中心受理大廳客戶成倍增加。上海市住建委28日表示，對于在新政實施前已申報納稅但未完成住房權屬過戶登記的，可申請重新辦理申報納稅事宜。住建部門將對散布不實信息的房地產中介機構予以嚴肅處理。

2月19日，財政部等三部委發文《關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》，對個人購買家庭唯一住房的給予稅收優惠。政策出臺后，上海區縣房地產交易中心受理大廳客戶成倍增加，個別中介借機鼓動不明真相的購房居民提前辦理相關手續，同時部分房地產交易中心由于場地狹小，采取了臨時限流措施。

目前，上海各區縣交易中心除國定節假日外，每周七天都可以辦理，同時各交易中心也將加強人力、增加窗口、提高工作效率，盡可能減少客戶等候時間。

上海住建部門表示，鑒于稅收新政剛剛實施，符合條件的客戶不必急于辦理，同時，為確保新老政策的平穩銜接，保護納稅人的合法權益，對于在新政實施前已申報納稅但未完成住房權屬過戶登記，可申請重新辦理申報納稅事宜。各區縣交易中心將設立專門窗口辦理相關手續，確保應退盡退，住建部門將會同相關管理部門加強對交易秩序監管，保證交易大廳正常交易，對散布不實信息的房地產中介機構將予以嚴肅處理。

上海市住建委表示，上海將繼續按照“以居住為主，以市民為主，以普通商品房為主”的原則，抑制投資投機性購房，支持自住和改善性住房需求，嚴格執行住房限購政策，確保上海房地產平穩健康發展。商品房交易涉及面廣，房產交易部門將高度關注購房居民的需求，及時發布房地產市場相關信息，進一步提高市場透明度。