廣州房價：仍在糾結中

本刊記者采訪位于廣州主城區的多位房地產銷售人員得知，“銷售難做”是他們說得最多的一句話。

最近，有關房的事情真多！

無論是正被炒得沸沸揚揚的“拆墻”，還是與無數業主和準業主息息相關的“降稅”、“取消限購”、“全面二孩”等，無不牽動著無數業主和準業主“賣”房和“買”房的神經，在一定程度上，也影響著房價。

近半個月以來，《小康·財智》記者在調查中發現，盡管廣州房價一直被業界認為在所有一線城市中處于最合理狀態，但由于有關影響房價的政策從中央到地方陸續拋出，不少賣房的業主和買房的準業主都認為還可以再看看。無論是“買”還是“賣”，都陷入糾結之中。

不可否認，在北上廣深四個一線城市中，廣州的房價還算是比較理性。時代地產董事會主席、執行董事及行政總裁岑釗雄表示，廣州總體價格上升30%，達到2萬左右的水平，對比同級別的城市而言，也還是有差距的。受訪的多位業內人士都表示，2016年房地產均價還會保持相對穩定，但中心城區改善和高端產品的價格還有上漲空間。

糾結的業主和準業主

“糾結呀，陸陸續續看房半年了，預算從最初的150萬增加至210萬，印象深刻的是看了天河駿景花園，小區挺大，生活還算可以，小學也可以，好的二房單價已到190萬，感覺小而且貴，離地鐵也不近，離醫院也不近，當然小學在小區內也是優勢，方便老人接送，小學也不錯。天河北看了好一段時間，優點是什么都方便，學校配置不用擔心，但錢包就那么點，看得上眼的都到210萬，早前看的都是電梯房，所以貴。后來去了番禺廣場看，地鐵上蓋，三房150萬起，但感覺好似生活另一個城市，摩托什么的都有，蘿崗找了個地鐵上蓋的小區，價錢130萬，很心動吧，但小學要過馬路，生活還好，醫院當然不能步行就到，但蘿崗這個地方，感覺有什么事，打車都難。”正在四處看房的葉佳告訴《小康》記者，她夫妻倆都在天河中心區域上班，買房主要是小孩上學。而如今剛剛出臺了新的政策，說是買了學位房也不一定可以進意向中的學校，進一步加劇了買與不買的矛盾。

正準備要二胎的陳小舒也正在四處看房，“以前一個孩子，有個大三房就過得去，現在全面二孩政策出來了，與老婆商量后一致決定再要一個孩子，在經濟條件允許的前提下，還是想換一個四房的。”他告訴記者，廣州市中心的新盤比較少，而且超過了承受能力，要新房的話，花都、從化還是遠了一點，不便于上下班。只能到番禺、蘿崗、增城，從去年年底到現在，也看了幾個樓盤，價格基本都在一萬五左右。陳小舒表示，如果非換不可，這個價格可以接受，但要重點考慮一下周邊配套設施沒問題后再確定。

葉佳坦言，誰都想找一個環境好、學校好、價格好的，但口袋中僅有這么一點錢。“現在就是高不成低不就的感覺，回來路上，我跟老公理論了一番，200萬預算，想買個東南向，電梯房，學位好，地鐵近，多難，所以我就提出了，我們三條路走：第一，買200萬好三房，就是學位不好；第二，買個100萬學位房，出租給別人，自己租房；第三，買個老房子，生活方便，學位也好，160萬的。”葉佳說，在看的過程中，預算不斷增加，現在設計的這三個方案，準備盡快落實。

裕豐地產工作人員小海告訴記者，根據他的觀察，2015年下半年以來，廣州房價沒有明顯變化，但年后半個多月以來，看房的人明顯增多。

在地產中介辦公室，記者遇到前來觀望的業主何小嫣，她手中有兩套住宅房和兩套公寓，有意賣一套位于番禺洛溪麗江花園的小三房住宅樓。她介紹說，麗江花園在廣州算是一個知名小區，最早一期的麗字樓接近20年樓齡，89平方米的小三房去年年初價格達到140萬，但當時沒有準備賣，到去年底的時候，130萬也賣不出，有的甚至開價只有110多萬。現在那么多利好政策出臺后，房價又開始上升，她此次來中介只是打探一下行情，如果有合適的價格考慮出手。

記者了解到，正在被炒得沸沸揚揚的“拆墻”條例在一定程度上也影響著準業主的購房心態，葉佳他們擔心以后真買不到有圍墻的小區房了。

《小康·財智》記者持續半個月的調查發現，準備賣房的業主如果不是因為經濟周轉遭遇困難，面對近期出臺的一系列有關房的政策，都持有“看看”的心態。而大部分準備買房的準業主認為，剛需的要盡快，“房價可能真的要漲了。”

2015，全年均價漲幅幾乎為零

1月18日，國家統計局公布了2015年12月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況。其中，廣州同比漲幅為9.1%，與北京的8.3%相差0.8%，遠低于深圳的46.8%和上海的15.5%。然而，就真實情況而言，廣州樓價的漲幅不光遠小于上海、深圳，也要小于北京。

數據顯示，2015年，廣州全年成交一手住宅9萬余套1237萬平方米，成交金額為1860億元，均價為15206元/平方米，相比2014年只漲了190元；二手房共成交8萬套，共計697萬平方米，較2014年增長40%，在四大一線城市中，走勢最為平穩。有專家預測，廣州今年極有可能延續平穩趨勢。2016年1月，北、上、廣、深四城的樓價分別為35086元/平方米、37062元/平方米、17158元/平方米和44823元/平方米。廣州的樓價不如其他三個一線城市的一半，甚至不如二線城市的杭州、廈門。

在春節期間，廣州樓市銷售數據更是慘淡。根據世聯行的數據顯示，2016年第7周，市場成交方面周簽約量環比下滑九成，主要是受到春節傳統假期的影響，使整體簽約大幅回落。市場價格周環比上升 16%，主要是因為天河高端樓盤集中簽約拉升整體均價水平。總體來說，本周整體市場量跌價升，受到春節傳統假期的影響，市場表現冷清。

在各開發商銷售中，僑鑫集團、祈福集團、敏捷集團銷售情況相對理想，第7周廣州新建商品住宅網簽43套，環比下降95%；成交均價為20092元/平方米，環比上升16%，成交面積為0.49萬平方米，環比下降95%；銷售總金額0.98億元，環比下降 94%。

從2015年全年的銷售套數來看，廣州的增幅還算理想，但成交均價漲幅幾乎為零，為何會出現“量熱價冷”現象？有專家分析認為，2015年，遠郊的增城和近效的番禺仍是第一主力成交區，成交面積都在200萬平方米以上；同時，遠效的南沙、花都成交面積占比分別提高了5.36%和3.29%。2015年廣州商品住宅成交面積增量由增城、從化、花都、南沙四個遠郊區所貢獻，所以廣州商品住宅高層整體才會呈現“量熱價冷”的局面。

目前廣州的可售庫存為895萬平方米，消化需10個月以上；未售面積1866萬平方米，處于歷史次高位。廣鋼新城板塊今年將大爆發，貨量超過7000套，根據過去兩年土地拍賣和開發商工程進度來看，2016年包括天河牛奶廠板塊、海珠廣紙板塊、白云同和板塊、花都文旅板塊和南沙自貿區板塊都有望成為樓市大熱。值得注意的是，在現行政策不出現較大變化的情況下，佛山南海板塊還將繼續扮演蠶食廣州客的最大勢力，搶鏡廣州樓市。

近年來，隨著城市不斷向外擴張，廣州的樓市熱點板塊大多集中在土地多樓盤多的外圍區域。不過值得注意的是，2016年廣州中心區將有多個熱門板塊推出海量一手住宅，成功“搶鏡”郊區。合富輝煌市場研究中心預計，2016年荔灣、越秀、天河、海珠、白云五大中心區新增供應將會超過2.5萬套。其中荔灣區的風頭最勁，新房供應幾乎占中心五區的一半，原芳村板塊則達到9500套。

記者了解到，目前已有樓盤在售的廣鋼、牛奶廠、同和板塊，2016年會有更多樓盤加入，其供應量會大幅增加。目前尚處于開發階段的廣紙板塊，2016年會有全新樓盤面市。值得注意的是，去年廣州一年賣出超過7000套的廣州萬達文化旅游城，在新的一年同樣貨量充沛，足以以一盤之力挑起花都文旅板塊的熱度。

《小康·財智》記者從位于廣州主城區的多位地產銷售人員獲悉，“地產銷售難做”是他們說得最多的一句話，整個2015銷售業績都不理想，收入微薄。去年下半年，在主城區的銷售人員紛紛轉戰郊區，以求用量沖業績。

對于二手市場，無論是賣房的業主還是地產中介商，都寄望于出臺的一系列利好政策，在2016年業主賣個好價錢，銷售人員做個好業績。

2016，是漲還是降？

1月1日，全面二孩政策正式落地，陳小舒和何小嫣馬上意識到，全面放開二孩，意味著不久的將來，中國家庭結構將會從原來的以三口之家為主過渡到以四口之家為主。按照兩夫妻一間房、兩個小孩各一間房計算，即使不考慮與老人同住，三間房都只是基本需求，經濟條件好的會考慮四房。無論是買房的還是賣房的，都認為價格會有所變動。

根據2015年8月發布的《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，境外機構在境內設立的分支、代表機構（經批準從事經營房地產的企業除外）和在境內工作、學習的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。對于實施住房限購政策的城市，境外個人購房應當符合當地政策規定。相比以前“境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房”的規定，新規取消了對購房套數的限制。2015年12月召開的中央經濟工作會議提出要“化解房地產庫存”，并“取消過時的限制性措施”。中央在房地產政策上的新定調，使大家紛紛猜想：新的一年，廣州是否有取消限購的可能？

“無論是產業結構、人口流動等綜合情況，廣州都無法和北上深相比。廣州作為一個以本地消費為主、供應比較充足的城市，同時城市一體化使得需求外流的格局之下，是具備放松限購的條件的。” 合富房地產經濟研究院院長龍斌說。

在年前結束的廣東省“兩會”上，有不少人大代表、政協委員均認為廣州有放松限購的條件和必要。

毫無疑問，取消限購對地產業無疑是一針強心劑。但也有觀點認為，目前廣州市場平穩健康，如果放開限購會導致人為的量價齊升，反而不利于市場的穩定發展。

緊接著是降息降稅政策。廣州住房公積金管理中心宣布調整公積金貸款政策。除了申請貸款的首付比例放寬，對于外地人的申請條件、額度計算公式都有所調整。只要連續6個月足額繳納公積金，就可在廣州使用公積金貸款買房。

此外，之前90平方米以下首套房最低兩成，90平方米以上最低三成首付。舊政對購買第二套住房的家庭，首付款比例一律不得低于60%。新政規定：對擁有一套住房但無貸款記錄或者擁有一套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，申請個人住房公積金貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。對擁有一套住房但未結清相應購房貸款的家庭，申請個人住房公積金貸款購買普通自住房，貸款最低首付款比例為40%。

2月17日，人民銀行廣州分行統一要求，目前在佛山（含順德、南海）、珠海、中山、江門地區首次購買普通商品住房的居民家庭首付最低為20%，其他地區仍為25%。記者從廣東省內多家銀行了解到，房貸新執行方案已下發。

去年此時，廣州的首套房貸利率在此前的基準降至9.5折，再降至9.2折。其時，地產界人士普遍分析認為，由于融資成本高，理財產品回報率高，首套房貸利率跌至9折就會是底線。未料一到下半年，房貸利率就一降再降。先是在去年7月有銀行率先降至8.6折，繼而是多家銀行跟進，在8月就有多家銀行跟進8.8折，然后又是8.5折。到目前，包括建行、工行、中行、農行、招行、農商銀行、中信銀行、民生銀行等都給出8.5折利率，外資行匯豐銀行甚至是8.2折。

億誠按揭總經理助理陳廣雄表示，銀行現在都集中資源投入住房按揭業務，估計第一季度之后，還有松動的可能。他說，加上現在中央鼓勵去庫存，降低房貸有利于加速去庫存。

繼月初下調首付比例后，中國房地產市場再度迎來新的刺激措施。財政部、國家稅務總局、住建部針對房地產交易環節再出新政聯手放大招，減征房地產交易環節的契稅、營業稅，且新政從2月22日起正式執行。因為根據此前政策，二套房的契稅征收比例為3%。現在二套房契稅征收比例下降，再疊加營業稅減免新政，直接降低了購房流通領域的交易成本。再加上目前公積金貸款、商業貸款二套房貸首付比例都已經明確降低，這對于置換改善型需求的置業者來講，無疑是置業的最佳時機。對于本次契稅優惠調整，不少業內人士認為，這是國家鼓勵購房的又一措施，降低購房契稅有利于提高大戶型的銷售。

前述所有的新政似乎給廣州地產業注入了興奮劑，在許多人看來，廣州房價暴漲將是必然。

然而，2016年，房價真的能漲嗎？接受《小康·財智》記者采訪的多位業內人士都表示，無論是產業結構還是人口流動等綜合情況，廣州都無法和北上深相比。廣州作為一個以本地消費為主、供應比較充足的城市，幾年來，房價一直處于理性，沒有出現泡沫。2016年，廣州房地產均價還會保持相對穩定，但中心城區改善和高端產品的價格還有上漲空間。