廈門樓市：與戶籍掛鉤的“獨(dú)立行情”

如果說廣州是“一線城市的身子，二線城市的房?jī)r(jià)”，經(jīng)濟(jì)總量?jī)H位列全國第51位的廈門則是“二線城市的身子，一線城市的房?jī)r(jià)”。

近幾年，房?jī)r(jià)上漲最多的城市有哪些？除了深圳、上海和北京這三大一線城市之外，位于東南沿海的二線城市廈門也在其中。根據(jù)2015年3月70個(gè)大中城市的住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，廈門相比2010年上漲了35.4%，該數(shù)據(jù)位列上海（40.5%）之后，與北京（35.5%）接近，比廣州（33.4%）高出2個(gè)百分點(diǎn)。可見，廈門雖然位居二線城市，但是房?jī)r(jià)卻緊隨一線城市，甚至已趕超。

新年伊始，北京、上海、深圳等地樓市相繼出現(xiàn)火爆現(xiàn)象，而這次，廈門卻沒緊跟上步伐。

廈門走出“獨(dú)立行情”

春節(jié)前，非限購城市首付比例可下調(diào)至兩成的利好消息讓人猝不及防，可以說一定程度上給了市場(chǎng)安心放假的理由。果不其然，春節(jié)以后，上海賣房者一天漲價(jià)三次，“千萬級(jí)”新盤“瞬間”被搶光，北京的二手房過戶大廳“一號(hào)難求”……上海、北京等一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)迅速上漲，樓市火爆異常。

而每每緊隨“北上深”之后的廈門卻出乎大家的意料，走出了“獨(dú)立行情”。

數(shù)據(jù)顯示，廈門2月新建住宅平均價(jià)格為22243元/平方米，環(huán)比微跌0.9%，同比上漲5.16%。成交量方面，據(jù)廈門國土房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)，2月份廈門全市共計(jì)成交一手住宅687套，比去年同期的770套減少10.78%，比今年1月份的938套減少26.76%，創(chuàng)下2014年1月以來新低。

值得一提的是，這已是廈門新建住宅成交量連續(xù)第二個(gè)月低于千套，這在近幾年非常罕見。

“購房入戶”關(guān)閘

單從數(shù)據(jù)看，今年前兩月廈門樓市似乎有些低迷，但實(shí)際情況果真如此嗎？

業(yè)內(nèi)人士表示，目前廈門樓市以消化前期庫存為主，沒有多少新房源入市，導(dǎo)致成交量有所下降。至于房?jī)r(jià)，其實(shí)和去年年底差不太多，并無十分明顯下降跡象。“最重要的原因，就是房企暫緩了推盤節(jié)奏。”有業(yè)內(nèi)人士分析說，去年年末廈門樓市供銷兩旺，消耗了2016年初的市場(chǎng)需求，進(jìn)入2016年1月份，廈門房企推盤暫緩，供應(yīng)銳減。加上2月份又正好是春節(jié)假期，處于傳統(tǒng)銷售淡季，導(dǎo)致成交量陷入低谷。

而說到2016年年初的市場(chǎng)需求，就不得不提廈門的“購房入戶”政策。

根據(jù)2013年12月廈門市政府發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整我市購房入戶政策的通知》，自2016年1月1日起， 購買廈門商品住房的外來人口將不再享受“購房入戶”政策紅利。

由于購房入戶大限降至，許多購房入戶的需求在去年12月集中爆發(fā)。數(shù)據(jù)顯示，2015年12月份廈門商品住宅成交4620套，日均成交約149套，商品住宅成交總套數(shù)環(huán)比上漲22.64%；住宅總簽約面積約為558459.35平方米，環(huán)比上漲29.36%。

價(jià)格方面，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2015年12月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，當(dāng)月廈門新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，連續(xù)10個(gè)月上漲，漲幅全國第三；同比上漲6.5%，漲幅全國第六。

盡管同比漲幅位居第六，但由于2014年廈門成為全國房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺的城市，因此兩年下來廈門的房?jī)r(jià)仍名列前茅。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城新建價(jià)格住宅指數(shù)，廈門去年12月均價(jià)為22206元/平方米，比廣州高出5148元。

廈門均和房地產(chǎn)評(píng)估董事長(zhǎng)王崎分析，去年11月、12月，趕搭購房入戶“末班車”的人數(shù)確實(shí)不少，這也推動(dòng)了廈門樓市成交量?jī)r(jià)齊漲。但這個(gè)政策并不是去年底才臨時(shí)出臺(tái)，而是2013年底就已經(jīng)出臺(tái)，給了兩年的緩沖期。而這兩年，正是廈門房?jī)r(jià)漲幅最大的兩年，可以說需求在這兩年已經(jīng)得到一輪釋放。

外地購房者是主力

如果說廣州是“一線城市的身子，二線城市的房?jī)r(jià)”，經(jīng)濟(jì)總量?jī)H位列全國第51位的廈門則是“二線城市的身子，一線城市的房?jī)r(jià)”。報(bào)告顯示，去年均價(jià)高于2萬元/平方米的城市總共有四個(gè)，分別是深圳、上海、北京和廈門，這四大城市被列入超高房?jī)r(jià)城市。

“我們這里無論是就業(yè)機(jī)會(huì)還是工資水平，都遠(yuǎn)不能跟北上廣深比，也比不上杭州、南京等地，但是房?jī)r(jià)已經(jīng)向一線城市看齊。”家住廈門海滄區(qū)的周女士說，現(xiàn)在在廈門島內(nèi)買得起房的大多是做生意的，而福建經(jīng)商群體十分龐大，大家都想在廈門有一套房子。

記者了解到，廈門島內(nèi)面積只有141平方公里，占廈門總面積不到10%，島外占廈門總面積的90%以上。由于以前的投入和產(chǎn)業(yè)布局都集中在島內(nèi)，因此各區(qū)域之間發(fā)展并不平衡。目前，在廈門島內(nèi)，已有不少在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格突破5萬元；島外最靠近島內(nèi)的幾大灣區(qū)，房?jī)r(jià)也在穩(wěn)步朝3萬元大關(guān)邁進(jìn)。

“我們這里招個(gè)跟單員，有好多大學(xué)生來應(yīng)聘，但其實(shí)工資也才三四千。”廈門當(dāng)?shù)匾患彝赓Q(mào)企業(yè)工作人員曾小姐說，廈門外貿(mào)出口占據(jù)福建半壁江山，外貿(mào)出口企業(yè)眾多，但很多大學(xué)生在外貿(mào)企業(yè)里工作幾年也才五六千元，工資水平和廣深有很大的差距。

在當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看來，廈門的房?jī)r(jià)與廈門本土工資水平的關(guān)聯(lián)度不是很高，因?yàn)閺B門大半的房子是被外地人買走的。數(shù)據(jù)顯示，去年廈門以外的客群，總共購買了20501套商品住宅，面積233.14萬平方米，占了66.45%。外地購房者占比近七成，可見廈門對(duì)外來購房者的吸引力之強(qiáng)。

王崎說，廈門的樓市格局跟深圳類似，始終存在較大的供應(yīng)緊缺，土地供應(yīng)相當(dāng)有限。廈門與深圳一樣，外來人口遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過本地人口，廈門作為福建省唯一的副省級(jí)城市，在城市建設(shè)、教育等公共產(chǎn)品的供給方面都是福建最好的，在全國也頗負(fù)盛名，因此對(duì)周邊泉州、漳州、龍巖等地區(qū)都有很大的吸引力。可以說，廈門的房?jī)r(jià)與福建經(jīng)商群體的關(guān)聯(lián)度更高。

島外也是一種選擇

早在2010年，廈門就正式全面鋪開島內(nèi)外一體化建設(shè)，島外迅速成為地產(chǎn)商開發(fā)的熱土，國內(nèi)大開發(fā)商紛紛進(jìn)駐廈門。

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，未來島外肯定是重點(diǎn)發(fā)展對(duì)象。目前，海滄、集美的發(fā)展大家有目共睹，無論是生活配套還是交通條件，都已非常成熟。

剛剛在集美杏林安家的小博就表示，在杏林安家比自己想象的要好。

小博2008年大學(xué)畢業(yè)后就一直在在廈門工作、生活，期間一直居住在廈門本島。雖然與廈門本島只隔著一座橋，但平時(shí)沒事也很少會(huì)到杏林，然而現(xiàn)在卻在杏林安了家。對(duì)此，小博稱，從某種意義上說，這個(gè)選擇多少有些出于無奈，因?yàn)閸u內(nèi)安家本是第一選擇，甚至是唯一選擇，如果買房的首付能夠早一點(diǎn)湊齊，如果島內(nèi)的房?jī)r(jià)這幾年不是漲得那么猛，她還是會(huì)選擇在島內(nèi)置業(yè)。

據(jù)小博介紹，2012年秋天，她和男朋友除了拿出多年積蓄外，還分別跟親戚朋友借了些錢，花了半年時(shí)間好不容易湊上40多萬元首付，準(zhǔn)備在廈門島內(nèi)買套小戶型，但該區(qū)域的房?jī)r(jià)已從2012年7月的18000元/平方米，漲至2013年上半年26000元/平方米，于是其島內(nèi)購房計(jì)劃落空。

此后，小博分析得出一個(gè)結(jié)論，按照其收入，5年內(nèi)在島內(nèi)安居的可能性極低，超過80萬元的首付費(fèi)用已在承受能力范圍外。

事后證明，小博的結(jié)論十分準(zhǔn)確，目前廈門島內(nèi)一些剛需新盤的在售均價(jià)已達(dá)到35000元/平方米，比2013年又上了一個(gè)臺(tái)階，就更不要說高達(dá)5萬以上的高端樓盤了。

按照廈門市最新的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，島內(nèi)豪宅的認(rèn)定為總價(jià)300萬元以上，而按目前島內(nèi)新盤的價(jià)格，廈門島內(nèi)可謂“遍地豪宅”。

廈門一開發(fā)商坦言，由于島內(nèi)近幾年幾乎都沒有新增的供應(yīng)項(xiàng)目，所以新房稀缺，目前廈門房?jī)r(jià)相對(duì)比較高，已經(jīng)接近一線城市水平。而島內(nèi)供應(yīng)都以總價(jià)較高的大戶型為主。

二手房行情又是怎么的？據(jù)小博介紹，去年5月，她跑遍了島內(nèi)多個(gè)地段后發(fā)現(xiàn)，受一手房上漲影響，廈門島內(nèi)二手房的掛牌均價(jià)也突破了20000元/平方米。

“畢竟這么多年工作生活都是在島內(nèi)，島外新區(qū)有的現(xiàn)在還處在配套建設(shè)初期，完善還要數(shù)年時(shí)間，島內(nèi)供應(yīng)量緊缺，即使房?jī)r(jià)下跌也很難受波及。”小博這樣告訴記者。

小博最終選擇了距離廈門本島一橋之隔的集美區(qū)杏林灣橋頭片區(qū)，一套80余平方米的小戶型海景房，價(jià)格約為18000元/平方米。

不過，小博購房半年后，其所購樓盤三期開盤的均價(jià)已飆升至2.4萬～2.6萬元/平方米。

“如果按照現(xiàn)在的價(jià)格，我肯定買不起。”小博表示。

“地鐵、海底隧道、翔安國際機(jī)場(chǎng)等重大項(xiàng)目的開建，使得整個(gè)廈門居住半徑不斷增大。”克而瑞廈門機(jī)構(gòu)首席分析師張子吉對(duì)記者表示，隨著市政配套的完善，島外區(qū)域的宜居性正在增強(qiáng)。

業(yè)內(nèi)仍看好后市

2月17日，福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳出臺(tái)《福建省人民政府關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》，涵蓋了八條優(yōu)惠政策，被業(yè)內(nèi)人士稱為繼2014年“閩八條”之后福建房地產(chǎn)救市政策的新“閩八條”。這份意見提出了降低商業(yè)貸款首付比例、土地規(guī)劃變更、團(tuán)購優(yōu)惠、購房補(bǔ)貼等措施，傳遞出對(duì)廈門樓市明顯的利好信號(hào)。

與“閩八條”新政一樣備受關(guān)注的還有國家三部委聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中契稅和營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整新規(guī)。新規(guī)指出，對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

如此密集推出的樓市利好讓不少地產(chǎn)界人士驚嘆“力度前所未有”，再加上年前央行發(fā)布的首套房商業(yè)貸款首付比例可調(diào)至20%等金融政策支持，廈門迎來史上最寬松的購房環(huán)境。

這諸多樓市新政的密集出臺(tái)對(duì)廈門房?jī)r(jià)會(huì)帶來什么影響呢？

廈門均和評(píng)估董事長(zhǎng)王崎認(rèn)為，由于廈門商住用地供應(yīng)有限，在目前廈門購房需求旺盛的情況下，今年廈門房?jī)r(jià)依舊看漲。業(yè)內(nèi)人士也分析表示，就樓市庫存而言，廈門一直保持在1年以內(nèi)的正常去化周期。加上一系列利好新政的推出，或?qū)⑦M(jìn)一步推高2016年廈門房?jī)r(jià)水平。

對(duì)于具體區(qū)域的選擇，置業(yè)專家表示，島內(nèi)房?jī)r(jià)目前較高，但由于資源的稀缺性，如果資金條件允許，可以選擇購買；如果說真心要買房安居或者是進(jìn)行投資的話則可考慮島外。就島外幾個(gè)區(qū)來說，目前發(fā)展比較好的是海滄和集美，并且島外比較熱門的房源也基本集中在這兩個(gè)區(qū)。

“如果在短期內(nèi)想獲得一個(gè)比較好的居住環(huán)境或者有比較高回報(bào)的話，海滄是首選。海滄是現(xiàn)在廈門發(fā)展最快的區(qū)域，自貿(mào)區(qū)加上國家示范區(qū)，還有市政的規(guī)劃建設(shè)會(huì)比島內(nèi)要領(lǐng)先很多，包括未來地鐵2號(hào)線通車以后海滄就有點(diǎn)廈門后花園的地位了。”置業(yè)專家表示。