哈爾濱樓市：去庫存任重道遠

房產契稅新政落地后，包括住宅和商服，哈埠的新房和二手房市場4天內共售出1200套房子，相比于去年同期僅成交三四百套，增長了3倍多。

春節過后，哈爾濱的房地產市場終于挨過“寒冬”，迎來“春天”。國家出臺的多項針對樓市的利好政策促進哈埠房屋成交量直線上升，與成交量息息相關的房價漲跌問題，也隨之成為業內人士和購房者們熱議的話題。

成交量喜人 樓市復蘇

2月2日，央行聯合銀監會公布，在不實施限購城市首套房首付比例最低降至兩成，二套房首付比例最低可付三成。2月17日，央行、住建部聯合財政部發布通知，自2月21日起，將職工住房公積金賬戶存款利率，調整為統一按一年期定期存款基準利率執行。2月19日，三部委正式公布契稅和營業稅新政。接踵而來的三大喜訊立即為冰城哈爾濱的樓市帶來回暖氣息。

房產契稅新政落地后，包括住宅和商服，哈埠的新房和二手房市場4天內共售出1200套房子，相比于去年同期僅成交三四百套，增長了3倍多。新政策的不斷出臺，不僅降低了購房成本，也提振了購房者對未來樓市的信心，改善性住房和投資性購房的市民也將進入市場。在這成交的1200套中，超過35%的房源是90平方米以上的大戶型，而購買大戶型的主力軍通常都是改善性自住購房者。

另外，交易滿2年的住房銷售免征營業稅的新規加快了二手房流通。根據新規，只要住房購買時間在兩年以上，不論面積大小，都可以減免營業稅，這相當于鼓勵部分次新房重新進入房地產流通市場。對此，房產中介紛紛表示，近期的房屋成交量和咨詢量都隨之增長，對市場的信心又回來了。

《小康·財智》記者從驕陽地產了解到，春節過后二手房市場走俏，單南崗分店一家店，平均每天就能售出六七十套，最多的一天成交了92套房子，比去年同期多出近一倍。“目前買房的客戶有準備結婚的，也有年輕夫妻給父母就近購房方便帶孩子的。相信利好政策下，改善型需求的買房者會逐步增多。”南崗分店經理薛成剛說。

同時有業內人士指出，從首次看房到最后辦理過戶手續，以往需要3個半月左右，但今年開春后，交易周期已經迅速縮短到1個月，有些甚至短到8至10天。考慮到交易周期這一因素，各項樓市政策的影響會在3、4月份表現得更加明顯。

對于各項新政，尤其是首付降至25%，有些購房者表示，還想“再等等”。打算買婚房的王小姐告訴《小康·財智》記者，某些城市的購房首付已經下調到20%，估計哈爾濱不久也會實施這一基準，到時再買房，選擇空間會更大，而且可以一步到位，買套大戶型，短期內就不用再折騰、再調換了，這對他們來說可是件大好事。

房價有漲 但穩步提升

價格不僅體現商品自身價值，更能佐證當前市場的供需關系。隨著房屋成交量直線增加，哈埠房價也有所上漲。國家統計局哈爾濱調查隊公布的數據顯示，哈埠1月平均房價7109元/平方米，2月平均房價7145元/平方米，環比增長0.506%，雖然有所增長，但漲幅不大。其中，二手房評估均價為7657元/平方米，環比增長0.87%，同比增長1.52%。

據統計，哈爾濱樓市2月共有6個樓盤調價上漲，主要分布在松北新區、群力新區和哈西區這三個“周邊”新區。其中位于松北新區的恒大綠洲、城市之星二期房價漲幅分別達11.5%、4.2%；位于群力新區的宏潤翠湖天地、中海寰宇天下房價漲幅分別達1.2%、4.2%，位于哈西區的哈西華府漲幅0.25%，東鴻藝境漲幅3.7%。

目前，哈市新房以5000～8000元/平方米和高于8000元/平方米兩個價格段的房源為主，分別占據總房源的45%和35%。按照建筑面積劃分，新建住宅三類戶型中，144m2以上和90～144m2價格分別上漲0.4%和0.3%，而90m2及以下房源價格反而下降了0.6%。

相比于北京、上海一套房子春節前后差價500萬的懸殊，哈埠房價漲勢平緩，但漲價這個事實已經毫無懸念。漲勢平緩的原因大致有兩點：其一，自國家限購政策出臺以來，哈市房價并無大跌，因此房價上升空間有限。這其中也包含了地產商的難言之隱，“樓市如同股市，消費者總是買漲不買跌，看見降價，總惦記著抄底，所以我們之前也不敢輕易降價，開了這個頭就不好剎車了，降到何處是個頭？”既然之前行業不景氣的時候都沒降價，那么現在限購令松動，各項振興樓市政策相繼出臺，價格只能漲，不能跌。

其二，此前積累的新房庫存量還需要一定時間才能逐步消化掉，目前供需關系并不緊張。道里區群力新區樓盤的工作人員就表示，該項目現階段主要任務是清理庫存，不會有明顯的價格浮動。

去庫存 任重而道遠

由CRIC、樂居研究院、國泰君安證券研究聯合公布的數據，從全國范圍來看，西部、東北和山西等三四線資源型省市庫銷比普遍較高，而且銷量彈性小。最高的是山西，去化時間為9.9年，其次是寧夏8.4年，黑龍江在6年左右。其中，黑龍江省會城市哈爾濱的去化時間為15個月左右，比上海還要高出近5個月。

去化時間長，具體到項目上則表現為房子“賣不動”。居住在南崗區學府路的張小姐告訴記者，這條街上的楓藍國際項目“從我讀本科時就在賣，現在我研究生讀完都工作了，他家房子還沒賣完”。據了解，該項目2012年初開盤，2014年3月結束第一期銷售，開始推二期房源。從2014年10月至今，項目均價一直保持在7800元/平方米左右。然而兩年過去了，項目并沒有繼續推出三期房源，二期主打的兩居室和非主打的一居室都還有房源剩余。

無獨有偶，位于哈西區的辰能溪樹庭院項目于2011年開盤，至今也仍處于在售狀態。而在2012年開盤的香坊區的四季柏悅樓盤，雖然項目只有一棟樓，但部分業主都已進戶兩年了，項目還有近250套房源在售。

目前，當地政府針對化解房地產庫存的具體方案進行了研究部署，將從五個方面進行調控。首先，通過定期通報當地商品房存量、在建和銷售情況，調整新建商品住房供應結構，合理配置各種戶型，控制銷售價格。其次，政府將加大棚改貨幣化安置力度。努力提高安置比例，其他征地拆遷項目也要大力推行貨幣化安置。三是用足用好住房公積金。繼續釋放公積金貸款潛力，支持利用公積金貸款省內異地購房、幫父母（子女）買房、農民工購房，降低首付比例，提高貸款額度。再次，是培育發展住房租賃市場。支持開發企業出租存量房、在新建項目中長期持有部分房源用于市場租賃。最后，政府還將結合地方實際，積極引導農民工和農民進城購房；組織省市房協、房地產開發企業到省內外開展系列促銷活動，促進居民購房消費。

多拿地才是硬道理

前兩年，無論你打開哪家房產資訊網站，鋪天蓋地的懸浮廣告都像一場打地鼠游戲一樣，剛叉掉一個又蹦出來個新的，似乎所有的廣告商都秉承一個原則：只許說你不想看，不許說你看不到。現在頁面干凈了許多，除了幾個通欄宣傳再無其他。但是，根據近期開發商拿地的頻率和力度來看，這種情況似乎不會持續太久。

2016年伊始，恒大和中海兩大地產公司便雙雙在哈市拿地。據悉，經過多輪競價，恒大地產黑龍江公司終于摘得哈市哈西區的又一地塊。該地塊占地面積10.3萬平方米，項目規劃容積率2.8，總建筑面積約29萬平方米。

另一拿地房企中海地產所獲地塊位于城市中心南崗區的核心位置，一環內，臨近地鐵一號線、哈爾濱工業大學與省政府。相比于恒大地產所拿哈西地塊，該地塊周邊配套更為完善。盡管中海的拿地戰略是少拿地，但是高價拿地，在投資市場低迷的時候錯峰拿地，更不會在偏遠的郊區區域拿地，而中海地產哈爾濱公司卻在2015年年末和2016年年初，兩個月內拿地2處。此次也是該房企繼2013年8月哈西拿地、2014年2月、2015年10月兩次群力拿地之后的第四次拿地。

此外，2016年哈市還將有五個樓盤相繼推新，其中道外區和哈西區域各2個，香坊區1個。

業內觀點：

楊永星（哈爾濱真觀堂房地產顧問市場總監）：

對于哈爾濱等三四線城市而言，開年以后樓市有所回暖的主要原因還是信貸政策的放寬，成交量可能有所攀升，但是價格很難有明顯上升，并且回暖時間不會很長，大概會在3、4、5這三個月，政策只是促使一些本來就有需求的人加快入市，并改變不了目前樓市的基本面。

陶漢（易居中國哈爾濱公司副總經理）：

此番樓市火爆對于一線城市周邊及二線城市會有拉動，但是對于三線城市，特別是東北三省，拉動作用有限。對于哈爾濱來說，受人口導出和產業結構調整限制，目前處在全國二線半城市水平，樓市跟全國相比是一個“溫水”狀態，哈爾濱多數樓盤仍然面臨去庫存難題。受庫存去化周期過高影響，此番樓市火爆可能會在輿論上短暫拉動成交量，但是房價難以大漲。哈爾濱市政府很有可能出臺住房補貼性政策來加速去庫存。

張宏偉 （同策咨詢研究部總監）：

對于像哈爾濱這樣的非一線城市來講，應當調整并優化庫存結構，積極去庫存。當地房地產開發企業不要期待房價再次快速大幅上漲，或繼續博弈市場，即使市場具備漲價條件也不要捂盤惜售。從樓市大趨勢來看，樓市已經進入下半場，從供求基本面來看已基本平衡，捂盤惜售的結果只能是錯過放量的“窗口期”。

張韻樂（哈爾濱中海地產營銷公司總經理）：

目前，哈爾濱整體城市更新速度非常慢，在二環以內還有許多之前遺留的棚戶區等一系列地塊，這些都有待于通過城市更新去發展、消化掉。現在來看，在二線城市當中，像哈爾濱這樣的還有城市更新計劃，并且能持續三到五年的城市非常少。因此，我們看好哈爾濱市場，這是哈爾濱房地產行業和當地老百姓更新需求的一個巨大空間。

徐淥（搜房網哈爾濱區域總經理）：

無論是對購房者還是賣房者而言，現在都是最好的時機。但受當前哈市房地產市場庫存高企影響，去化能力相對較弱，哈爾濱不會出現南方一線城市的房價瘋漲，樓市整體維穩是常態。

張大偉（中原地產首席分析師）：

降準的目的并非針對房地產，但房地產業受到的影響最大。銀行信貸可以說是影響房地產市場的關鍵因素。在房地產發展的歷史上可以看到，信貸收緊的年份房價一律下調，而信貸相對寬松的年份，房價則一路高漲。由此，買房的時機選擇可以說必須要看信貸的寬松程度，如果貸款難、折扣少，這種情況下購房的決策需要非常謹慎。此外，持續多年的貨幣超發對房價的影響會逐漸弱化。天量的貨幣釋放將放大一二線城市房地產的危險信號。就目前的上漲情況來看，針對一二線城市的調整政策或將很快出臺。

另有哈爾濱樓市專家表示，2015年末哈爾濱新區獲批，將催熱置業新區域，引領冰城樓市發展新格局。加之，2016年二孩政策正式推行，哈爾濱改善型客戶需求將會增大，優質的改善型樓盤將大受追捧。2016年哈爾濱樓市的走向，業內普遍認為，受政策的刺激，購房者的信心指數回升將十分明顯。