房價：天下一線同熱

全球范圍內(nèi)的“一線”城市，即便是高收入白領(lǐng)也無法依靠工薪和按揭買一套60平方米的蝸居。

2015年，瑞銀集團UBS發(fā)表了一份報告，針對全球15個人口中心都市的房價進行研究，包括美歐和亞洲的紐約、波士頓、芝加哥、舊金山、溫哥華、倫敦、巴黎、法蘭克福、阿姆斯特丹、日內(nèi)瓦、蘇黎世、東京、香港、新加坡、悉尼等。換言之，這些城市可以類比中國的所謂“一線城市”概念。

從房價/收入比的角度，有分析者認為，全球中心都市按離譜程度排列依次是香港、倫敦、巴黎、紐約、東京。在這些城市，即便是高收入白領(lǐng)也無法依靠工薪和按揭買房（60平方米兩居室）。

紐約豪宅與蝸居

2015年，管理著2萬億美元資產(chǎn)的國際Association of Foreign Investors in Real Estate（海外不動產(chǎn)投資者協(xié)會）進行的成員調(diào)查顯示，90%的投資者準備增加他們在美國的不動產(chǎn)投資。分析認為這與美國被評為全球最安全不動產(chǎn)投資地（位列亞軍的是德國，第三名為英國）有莫大關(guān)系。

并非美國全境都是房地產(chǎn)的“金礦”。按照海外不動產(chǎn)投資者協(xié)會的分析，把美國房地產(chǎn)投資按受歡迎程度排序，分別是紐約、舊金山、休斯頓、洛杉磯、華盛頓，而紐約和加州（舊金山、洛杉磯）似乎也是中國赴美置業(yè)人士最青睞的城市。

美國房地產(chǎn)調(diào)查機構(gòu)Corcoran Group的報告顯示，在曼哈頓豪華公共管理型公寓市場，2016年初豪華公寓售價中位數(shù)從上年同期的95萬美元（約合617萬元人民幣）上漲到110萬美元（約合715萬元人民幣），漲幅15.8%，在美國是一個可觀的數(shù)據(jù)。

豪宅針對的是生活在曼哈頓、中央公園、布魯克林一帶的紐約市民，是塔尖上的財富精英，豪宅是這個階層在住宿方面的身份象征。對紐約市區(qū)871萬人口（大紐約市約有2000萬人口）而言，豪宅離他們太遠，但高房價離大多數(shù)紐約人（特別是年輕人、普通收入階層）卻并不遙遠（與他們的收入相比）。

媒體比較注重一個群體——拿到大學(xué)學(xué)位的年輕白領(lǐng)，這批人比較多地工作在紐約商務(wù)區(qū)林立的龐大寫字樓里，收入較為穩(wěn)定，而且據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，有大學(xué)學(xué)位的白領(lǐng)平均收入水平是低學(xué)歷人士的兩倍。

媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以居住成本計，紐約對這些大學(xué)畢業(yè)生越來越“苛刻”，這種情況有愈演愈烈之勢，已經(jīng)持續(xù)了幾十年。

大多數(shù)普通家庭背景的美國大學(xué)生多少都要依靠學(xué)生貸款完成學(xué)業(yè)，隨著美國大學(xué)學(xué)費水平不斷增高，據(jù)2012年的統(tǒng)計，美國大學(xué)生負債總額高達1萬億美元，媒體形容美國普通家庭背景大學(xué)生剛畢業(yè)就深陷“淹到膝蓋的債務(wù)”泥潭，美國大學(xué)生貸款在畢業(yè)后靠工作薪水歸還，面對紐約的房租，學(xué)生債務(wù)的歸還壓力顯得尤為突出。

紐約經(jīng)濟高度發(fā)達，可以為大學(xué)畢業(yè)生提供很多工作機會，但紐約的房價卻令這些年輕人的個人財務(wù)捉襟見肘。據(jù)Federal Reserve Bank of New York（聯(lián)邦紐約儲備銀行）的調(diào)查，在學(xué)生貸款和房價增加的雙重壓力下，自2012年以后，背負學(xué)生貸款的30歲左右群體獲得住房按揭貸款的可能性變小了，在30歲左右的同齡人中擁有住房的比率大幅下降。

所以新老大學(xué)生來到紐約工作，居住問題多半靠租，而且是中國城市中常見的合租。

三位來自不同院校的服裝專業(yè)畢女生決定花費3000～3600美元（約合19500～23400元人民幣）的預(yù)算，租一套可以打隔斷成為“偽三居”的兩居室合住。她們的預(yù)算在紐約熱門地段“低得很可笑”， 6次看房，最終在東村花費月租2800美元（約合18200元人民幣），支付12%年租中介費4000美元（約合26000元人民幣）租下一套“偽三居”。

這套房子極有可能是一個帶廚衛(wèi)的大開間改造過來，兩間“臥室”沒有窗戶，沒有壁櫥也沒有門板（只分別有一個門洞），另外一位姑娘只能用屏風(fēng)將“客廳”隔斷成為自己的“臥室”。

合租住在離紐約市中心比較遠的冷門地段的兩居室（很可能不帶窗戶和隔斷門），每人每月大約需要支出900～1200美元（約合5850～7800元人民幣），那么住在曼哈頓周邊的租金代價就不可同比了。

有足夠首付和按揭歸還能力的人也可以選擇在曼哈頓地區(qū)買房。在大學(xué)學(xué)習(xí)金融和創(chuàng)業(yè)專業(yè)，在大型金融服務(wù)公司工作的安妮·歌爾（Anne Gole）就是例子，歌爾的預(yù)算是45萬美元（約合295萬元人民幣），目標房型是曼哈頓東區(qū)一居室公寓，帶門衛(wèi)、電梯、物業(yè)。歌爾覺得自己有足夠的優(yōu)勢——可以支付30%左右的首付款（約13.5萬美元），比較容易獲得按揭。

經(jīng)過N次周末看房的奔波，歌爾看中布魯明戴爾區(qū)的一幢公寓，首先這座大樓符合歌爾對資產(chǎn)財務(wù)狀況的要求：未經(jīng)過資產(chǎn)評估，沒有抵押記錄。最終成交價為42.6萬美元（約合277萬元人民幣），每月還需支付物業(yè)費維修費1000美元（約合6500元人民幣），歌爾愿意支付35%首付（約合15萬美元）提升競價力。買下后花費裝修費3萬美元。

只有歌爾這樣的高收入華爾街白領(lǐng)或者有家庭提供財力支持的年輕人，才有在曼哈頓擁有一居室公寓的可能性。

漲了又漲看德國

德國在全球金融風(fēng)暴和歐債危機中算得上“獨善其身”，一般認為是得益于德國實體產(chǎn)業(yè)（特別是制造業(yè)）強大的生產(chǎn)力支撐，易于產(chǎn)生金融泡沫的建筑業(yè)和房地產(chǎn)在德國歷史上沒有形成過大的經(jīng)濟波瀾。分析認為這與金融杠桿對德國房地產(chǎn)業(yè)的介入程度比歐美淺得多有關(guān)，例如美國曾經(jīng)的零首付或低首付在德國歷史上沒有出現(xiàn)過。

然而，最近幾年德國政府和業(yè)內(nèi)專家發(fā)現(xiàn)，德國房地產(chǎn)的熱度正在增加。

歷史上德國人有視不動產(chǎn)為“安全投資”的傳統(tǒng)，因此德國有一個特殊的事物——建筑儲蓄所。建筑儲蓄所吸收個人存款，專門用于投資建房行業(yè)，為儲戶提供投資回報。曾經(jīng)有一段時間，建筑儲蓄行業(yè)的生意比較冷清。但從2010年開始，德國建筑儲蓄這個曾經(jīng)被認為“可笑的儲蓄方式”開始火起來。按德國建筑儲蓄所聯(lián)合會主席的說法，2011年德國私營建房儲蓄信貸社機構(gòu)吸引到的存款在“大幅增加”，增長了20%，新增建筑儲蓄180億歐元（約合1281億元人民幣），2011年德國建筑儲蓄存款總額1000億歐元（約合7100億元人民幣）。

德國建筑儲蓄所聯(lián)合會主席解讀這種“突然”火起來的情況認為，因為投資者發(fā)現(xiàn)德國建筑業(yè)有投資價值了，“人們很清楚應(yīng)該在哪方面投資”。顯而易見，建筑業(yè)的火熱與房地產(chǎn)市場有關(guān)。2011年，德國頒發(fā)的建筑開工許可證增長了20%，前述人士認為德國人甚至開始將房產(chǎn)作為養(yǎng)老和資產(chǎn)保值的工具。

2012年，安永會計師事務(wù)所進行的題為“2012年房地產(chǎn)投資市場發(fā)展趨勢”專題調(diào)查，大約有80家德國銀行、房地產(chǎn)基金、投資公司參加，被調(diào)查者認為，德國穩(wěn)定的經(jīng)濟令德國成為“理想的物業(yè)投資區(qū)域”。調(diào)查者認為，德國的不動產(chǎn)投資吸引力甚至“超過歐債危機之前”。而調(diào)查認為，德國住宅和商鋪是理想購買標的。

2012年，安永還就歐洲物業(yè)市場進行調(diào)查，11個歐洲國家的540家投資公司參與。調(diào)查認為，德國、瑞典、瑞士房地產(chǎn)是歐洲理想房產(chǎn)投資地前三甲，德國排第一，基本背景是這三國的經(jīng)濟穩(wěn)定。

2011年，德國房地產(chǎn)交易總額280億歐元（約合1988億元人民幣）。此后，德國房地產(chǎn)前進的步伐并未有絲毫遲疑的跡象，到2013年，德國央行發(fā)出關(guān)于德國房地產(chǎn)狀況的評估。德國央行認為，鑒于德國與歐洲普遍的低利息政策，金融風(fēng)暴和歐債危機后人們選擇更安全的房地產(chǎn)投資等，導(dǎo)致德國房地產(chǎn)開始供不應(yīng)求。

德國經(jīng)濟學(xué)家則認為，與已經(jīng)出現(xiàn)金融危機和房地產(chǎn)泡沫破滅的西班牙、愛爾蘭等歐洲國家比較，德國似乎不太可能出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫化及破滅的隱憂，因為德國人買房的信貸量并未快速大量增長，自有資產(chǎn)占比較大，不像西班牙、美國、愛爾蘭等出現(xiàn)過房地產(chǎn)泡沫的國家首付曾經(jīng)低于10%，德國對首付的比例要求高得多。

當然，德國房地產(chǎn)市場發(fā)熱的背后也脫不開全球都存在的市場分化。德國央行在2013年的報告中注意到，在全德國房地產(chǎn)價格上漲的背景下，出現(xiàn)了七個“一線城市”，它們的房產(chǎn)均價高出全國水平20%。

德國房地產(chǎn)的火熱持續(xù)到今年已經(jīng)5個年頭，而且并沒有降溫的跡象。2016年2月，Zentralen Immobilien-Ausschusses（德國中央地產(chǎn)委員會ZIA）公布其春季報告，認為房價（租價）在繼續(xù)上漲，預(yù)計2016年全年將保持繼續(xù)上漲的總趨勢。

ZIA的報告重點關(guān)注了“一線城市”問題，認為德國房地產(chǎn)市場區(qū)域差異化越來越大，在德國“一線城市”的名單中有七位成員：柏林、慕尼黑、斯圖加特、科隆、法蘭克福、漢堡、杜塞爾多夫，這七個城市正是德國人口密度最大的。

報告指出，以所謂“精裝”單元房（套內(nèi)使用面積60～70平方米）價格為參照物，租金漲幅排名分別是慕尼黑（7.4%）、斯圖加特（6.8%）、柏林（4.4%）、法蘭克福（3.8%）、杜塞爾多夫（3%）、科隆（3%）和漢堡（1%）。

而購買房屋的售價上漲速度則遠高于租金上漲，說明出售比出租回報期望高，售價漲幅排名斯圖加特（18.8%），柏林（14.4%）、慕尼黑（12.9%）、科隆（12.5%）、法蘭克福（11.7%）、漢堡（9.4%）、杜塞爾多夫（8.7%）。

德國非一線城市的房價則參差不齊， 所謂Kreise（縣級）及kreisfreien St?dte（非縣轄城市）的房價有一半城市超過漲幅6%，有25%的縣級以下城市的房價甚至在下降。

德國人（特別是德國年輕人）想要擁有一套自有住房的支付壓力有多大呢？Postbank（郵政儲蓄銀行）委托德國研究機構(gòu)Prognos（經(jīng)濟研究所）對德國2015年購房市場進行了調(diào)查，基本結(jié)論是樂觀的：如果德國家庭中的適齡勞動力都在工作，買房就“不費勁”。

在德國，接受調(diào)查的403個城市中，普遍而言，雙職工加兩個或者多個孩子的家庭，四分之三家庭通過按揭可以買下面積在195平方米左右的住宅。如果是三口之家，通過按揭買得起130平方米住宅的比例為92%，沒有孩子的雙職工家庭則更不在話下。

以上調(diào)查的購房支付條件是，首付20%，按揭利息3%，個人稅前月收入在3100～5000歐元范圍，無論是有孩子的家庭還是剛畢業(yè)的情侶，兩人的收入都足以負擔還款壓力。

情況也有例外，那就是生活在德國“一線城市”的人們。在德國，“買得起房”一般是指月度凈收入的40%及以下用于支付房貸，在德國普通城市這問題不大，在一線城市就顯得吃力。上述調(diào)查發(fā)現(xiàn)，柏林、漢堡等“一線城市”居民月度還房貸的支出占其家庭凈收入的53%（按110平方米住宅計算），最吃力的是慕尼黑居民，需要拿出凈收入的60%～70%還房貸。

根據(jù)2016年德國央行的研究，近五年來，德國房地產(chǎn)熱已經(jīng)導(dǎo)致德國“一線城市”的房價至少上漲了40%，而且低利率和高房價預(yù)期還在推動房價往上走。德國房地產(chǎn)委員會的最新研究報告認為，這種房屋投資收益與使用價值脫節(jié)的情況開始“瘋狂”。

外來者捧熱倫敦

香港的房價已經(jīng)被媒體多次報道，無論是房價絕對值還是房價/收入比，都顯得畸高。UBS認為，倫敦房價“僅次于香港”，應(yīng)該列在亞軍位置。報告認為，2013年到2015年之間，倫敦房價飆升了40%，瑞銀房價泡沫指數(shù)倫敦達到1.7（香港為1.9），瑞銀泡沫指數(shù)超過1就被認為會在不超過三年之中引發(fā)房市調(diào)整。

但倫敦（或者英國）本地人正憋著一肚子氣看待房地產(chǎn)熱。

2014年10月，在法國戛納舉辦了25屆的國際房地產(chǎn)投資展覽會（MIPIM）移師西倫敦。倫敦市政當局的原意是吸引更多投資者到倫敦房地產(chǎn)市場，拉動倫敦經(jīng)濟成長，時任倫敦市長約翰遜出席開幕式并發(fā)表演講，有倫敦市議會及各種機構(gòu)的嘉賓參加。但此次展會惹翻了“關(guān)注民生團體”，他們組織的抗議活動甚至一度迫使MIPIM關(guān)門謝客。抗議活動的組織者在媒體上撰文，指責“倫敦是發(fā)展商榨取利潤的工具”，還有抗議者演講認為“房屋是必需品，不是為貪婪而設(shè)”。

2009年金融風(fēng)暴初起時看倫敦房地產(chǎn)，業(yè)界和專家的眼光還是比較悲觀的。2009年年底的統(tǒng)計，倫敦需要“去庫存”的新建住宅高達總量的50%，還有市區(qū)大量空置的老舊房屋，當時倫敦被認為在1999～2009年期間吹積了可觀的房地產(chǎn)泡沫。當時在倫敦尋找住處的煩惱是“合適”而非有無，特別是方便而合理的住宅很難尋覓。

五年之后，媒體上對倫敦房產(chǎn)的評價變化為“新式國際儲備貨幣”， 2013～2014年倫敦房產(chǎn)增值了一千億英鎊，相當于當年越南全國的GDP總值，這個資產(chǎn)價格的增加與倫敦房價的飆升密不可分。

2014年初，英國央行行長認為，造成倫敦房價一年間上漲10%的并非央行信貸，而是“現(xiàn)金”。換言之，在倫敦買房的業(yè)主主要是可以一次性支付總價的豪客，而這些富裕的買主多半來自英國以外，所以英國央行無法用貨幣工具干預(yù)房價。

媒體大致估算認為，在2014年～2015年的倫敦房地產(chǎn)交易市場中，有70%的房子被“外國人”買走。媒體認為，“外國人”已經(jīng)把倫敦的混凝土和磚石瓦塊當成可以變現(xiàn)的期權(quán)股票，投資需求超過居住需求。

按照英國官方的統(tǒng)計，倫敦二居室單元住宅的平均房價為50萬英鎊（約合450萬元人民幣），而中心區(qū)熱門地段的高端住宅的均價要翻一倍，即在100萬英鎊（920萬元人民幣）左右。

2015年上半年，倫敦中心區(qū)高端住宅的建筑許可證申請量為54000套，但是，2014年全年倫敦高端市場住房成交僅3900套，媒體認為豪宅供應(yīng)量超過實際需求的14倍，是典型的泡沫。

2016年初，倫敦高端住宅市場的變化引起媒體關(guān)注，認為已經(jīng)出現(xiàn)“有價無市”的跡象。媒體認為倫敦乃至英國的豪宅市場已經(jīng)出現(xiàn)投資人減少，這與亞洲新興國家的經(jīng)濟放緩不無關(guān)系。有倫敦房產(chǎn)經(jīng)紀認為，自2014年以來，在倫敦買高端期房的只剩下“不了解情況”的外國人。

正如前述抗議MIPIM的英國人士所言，倫敦本地人（包括準備在倫敦置業(yè)止住的英國人）“越來越感覺買不起房”了。一般認為，倫敦普通家庭可以接受的平均房價按二居室單元房計在25萬英鎊（約合227萬元人民幣）總價，但目前倫敦的平均房價超過50萬英鎊（約合450萬元人民幣），相去甚遠。

還有一個問題是倫敦房產(chǎn)商熱衷于豪宅市場，普通住宅供應(yīng)不足，特別是公共房屋短缺，例如紐漢姆區(qū)Newham在市議會登記的住房等候者有43000人，但該區(qū)僅有400套（間）空置房。

在住房博覽會MIPIM開幕式上發(fā)表演講的市長約翰遜承認，倫敦房價的確離譜，“居民無法承擔自己工作地的房價”。約翰遜舉例，他和前妻購買的首套房位于Hammersmith，花費9萬3千英鎊（約合84萬元人民幣），2014年這套住宅價值160萬英鎊（約合1450萬元人民幣）

倫敦的房價令業(yè)內(nèi)人士和專業(yè)機構(gòu)都看不懂。London Residential Research（倫敦住房研究所）的專家認為，倫敦房價正經(jīng)歷15年來所未見最急劇的升勢，連傳統(tǒng)上屬于“非高尚住宅區(qū)”的泰晤士河南岸區(qū)域，現(xiàn)在的房價也與高尚住宅即豪宅別無二致。

專家認為，倫敦無論高端還是二線區(qū)域的樓盤，都“擠滿了外國人”，全球（或者主要是亞洲）的投資者都涌向倫敦買房待升值，誰來接盤呢？