淺談房地產投資風險分析

【摘要】：提要隨著國民經濟的快速增長，我國房地產業也呈現出良好的發展態勢。但是，在房地產業高速發展的背后，其所帶來的投資風險也在日益增大，而要避免房地產投資風險，必須對房地產投資過程中可能出現的種種風險和不確定性因素做出分析。本文介紹房地產投資中常采用的分析方法，并按照房地產周期進行風險因素的識別。

【關鍵詞】：房地產投資;分析方法;風險識別

一、房地產投資風險主要分析方法

（一）專家調查法。專家調查法主要包括專家個人判斷、頭腦風暴法和德爾菲法等10余種方法，其中，頭腦風暴法和德爾菲法是用途較廣、具有代表性的兩種。

（二）故障樹分析法。故障樹法也叫風險樹法，也叫魚刺圖法，是分析問題原因時廣泛使用的一種方法，其原理是將復雜的事物分解成比較簡單的、容易被認識的事物。具體做法是利用圖解的形式將大的故障分解成各種小的故障，或對各種引起故障的原因進行分解、細化。該法可以將企業面臨的主要風險分解成許多細小的風險，將產生風險的原因一層又一層的分析，排除無關的因素，從而準確地找到對企業真正產生影響的風險因子。

（三）幕景分析法。幕景分析法是一種能夠分析引起風險的關鍵及影響程度的方法，一個幕景就是對項目未來某種狀態的描述，它采用圖表或曲線等形式來描述當影響項目的各種因素發生某種變化時，整個項目情況的變化及其后果。 " "（四）篩選-監測-診斷技術。篩選是依據某種程序將潛在危險的影響因素進行分類選擇的風險辨識過程;監測是對某種險情及其后果進行監測、記錄和分析顯示過程;而診斷則是根據癥狀或其后果與可能的起因等關系進行評價和判斷，找出可疑的起因進行仔細檢查。

二、房地產投資主要風險因素

（一）投資決策階段風險。在整個房地產開發的整個過程中，投資決策階段最為關鍵，這個階段的風險主要來源于外部。

1、政策風險。政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產市場中商品交換者與經營者帶來各種不同形式的經濟損失。政府的政策對房地產業的影響是全局性的，房地產政策的變化趨向，直接關系到房地產投資者的成功與否。房地產業由于與國家經濟發展緊密相關，因此在很大程度上受到政府的控制，政府對租金、售價的控制、對外資的控制、對土地使用的控制，對環境保護的要求，尤其對投資規模、投資方向、投融資的控制以及新稅務政策的制定，都對房地產投資者構成風險。在未實現完全市場經濟的條件下，政策風險對房地產市場的風險尤為重要，特別是在我國，政府對房地產調控的力度非常大。

2、經濟體制風險。一個國家的經濟體制決定著經濟的發展方向和國民經濟的結構比例以及經濟運行機制。如果政府將房地產業在國民經濟中的地位降低，減少投資于房地產業的資金，房地產商品市場的活動將會減少;另一種情況是經濟體制改革后房地產業內部結構發生改變，或者說是房地產業發展的模式發生改變，各種房地產市場在整個房地產業中所占的比例發生改變。這種改變會給有些房地產市場帶來生機，則對另一些房地產市場帶來損失。

3、城市規劃風險。城市規劃風險是指由于城市規劃的變動對已經建成的、正在建設中的以及將要建設的房地產商品的價值量產生影響，給房地產商品經營者帶來經濟上的損失的風險。

4、區域發展風險。區域發展風險是指由于周圍環境的房地產商品發生變化而影響其他房地產商品的價值和價格，為投資者帶來損失的風險。

（二）土地獲取階段風險。房地產發展的最關鍵的環節就是獲得土地，在此階段，會涉及到征地拆遷和安置補償費等社會問題，風險較大。主要風險來源有土地產權不清風險、土地使用制度變化風險、征地開發風險等。 土地產權不清風險。土地產權不清風險是由于土地的產權不清楚給房地產投資者帶來損失的風險。土地產權不清，不僅給房地產開發商帶來很多手續上的麻煩，而且有很多額外的損失，除了要花費額外人力、物力、財力等，有些還要訴諸法律，承擔敗訴后的經濟風險，如我國經常出現的越權批地和非法出讓土地等現象。

（三）項目建設階段風險。項目建設階段的主要目標是保證項目的成本、進度和質量目標的完成，這個階段的風險因素較多，主要可以分為：開發費用變化風險、工程變更風險，項目質量風險和施工安全風險等方面。

1、開發費用變化風險。房地產項目開發成本風險源于開發的各個階段。建設前期對項目成本的影響程度達95%～100%，越到后期影響程度越小。在規劃設計中，方案陳舊、深度不夠，參數選用不合理以及未進行優化優選設計，都會導致生產成本的增加，在建設期間，國家調整產業政策，采用新的要求或更高的技術標準，也都會使房地產開發成本增加。

2、工程變更風險。工程一旦發生變更，工期就很可能會被延長，一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化，錯過最佳租售時機，如已預售，會承擔逾期交付的違約損失、信譽損失;另一方面會增加投入資金利息支出，增加管理費。所以，房地產開發商們都迫切希望自己的項目及早完工，以避免由于工程變更造成工期拖延帶來的風險。

3、項目質量風險。質量是建筑項目的生命，開發項目質量主要體現在項目的適用性、可靠性、經濟性、美觀與環境協調等方面。如果由于承包商施工技術水平落后、偷工減料，造成建筑結構存有安全隱患，質量不佳，就會嚴重影響房地產企業的聲譽和發展，有時甚至會產生法律糾紛，導致企業形象一落千丈，無法繼續發展。

（四）經營管理階段的風險。房地產經營管理階段是整個房地產投資過程中最后卻又非常重要的一個環節。項目開發完畢后，開發商應盡快將商品房租售出去以回收資金并獲取利潤;相反，如果已建好的商品房因種種原因不能租售出去，則會房屋滯銷、資金積壓，影響房地產企業的經營和發展。這個階段的主要風險來源有：物業管理風險和營銷風險。

對房地產投資風險進行識別分析是控制房地產風險的前提，在此基礎上進行有效的風險防范，才能保證房地產投資的順利進行，獲得利潤。

參考文獻：

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