房地產長效機制的內涵

前不久，中共中央政治局會議提出要加快研究房地產平穩健康發展長效機制。這一表述具有豐富的內涵。

房地產平穩發展是經濟增長之福，也是民生之福。在我國深化城市化過程中，房地產投資仍是基礎物質條件。既不能過度依賴房地產，產生撐不起的資產泡沫風險，也不能對房地產是投資關鍵組成部分視而不見，引致不必要的失速風險。為此，要尊重和利用市場規律，最基本的就是從供求兩方面協調推進；滿足激勵相容原則，促進經濟主體的自覺理性選擇；降低住房市場大起大落的幾率，有效發揮市場內在穩定器作用。具體至少應該包括以下幾方面內容：

要出臺緩解熱點城市土地供應不足的有序機制。根據實際可以選擇：一是探索更廣區域內的占補平衡。如北京供地指標較為稀缺，京津冀一體化后，就可以和河北進行指標置換，實現在更大范圍內的統籌和利益共享。二是有序打破土地用途的限制。在維護耕地和生態紅線的前提下，加大盤活工業用地力度，如變更為商業用地、企業職工自住房或者出租（而不是出售）住房用地。但要注意防范鉆空子式的尋租機制。

要構建抑制投機炒房的內在機制。要客觀看待住房的消費和投資屬性并存，并以消費屬性為導向。一是對豪宅別墅放開限購，為富裕階層大資金提供出路，但要提高貸款首付比，提高交易和保有的差別稅率。二是征收空置住房稅，鼓勵房盡其用。三是對一般商品房按照人均面積而不是套數實行累進稅制，避免對改善型住房需求誤傷。這方面需要實現不動產全國聯網登記。四是鼓勵地方政府和企業建設用于出租的自住周轉房，并輔之以住房資產證券化的政策便利，鼓勵該部分占用資金加速回籠循環使用。五是研究優化土地出讓金制度，將70年的土地出讓金由建房前一次性交納變更為分年支付，最大限度降低地方政府合謀抬價的行為短期化動機。六是約定房價超過臨界情況時的自動生效條款，如臨時限定房價漲幅不得超過該地區人均GDP的漲幅，或者啟動暴利稅。七是注重宏觀審慎機制，抑制首付貸。

要切實加強維護市場穩定秩序的監管機制。一是嚴厲打擊房地產企業囤積土地，嚴格規定開發周期內完成建設，避免源頭上的炒地皮行為。二是嚴格對房地產開發企業、中介機構銷售的違法違規“黑名單”制度。這些機構往往有動機通過發布虛假廣告，編造散布謠言，違規預售、捂盤惜售等手段，制造房源緊張氣氛，煽動消費者購房，以哄抬房價、牟取私利等。城市的房地產管理部門人員十分有限，而轄區內相關中介從業人員成千上萬。為了達到遏阻不法行為的目的，對這類行為要非常嚴厲，不能公布名單了之，監管措施必須跟上，舉報有獎，處罰要有力度，比照制假售假的消費者維權事件處理。

需要指出的是，適應市場規律，并不簡單的是水多了加面，面多了加水。這需要我們更深地體認城市化和人口發展規律。唯有如此，才能減少對房地產的患得患失，使社會心態變得平和成熟。

責任編輯：宗軍 羅邦敏