住宅革命——百年宅的光榮與夢想

家宅里的中國居住哲學

平穩發展的千年農耕時代，中國人把家宅的居住方式發揮到了極致。所謂家宅，是生命最重要的生活元素，置產不僅是最重要的人生支出，還表現出中國人對于自然、傳統以及生命本身的根本立場。具體到生活中，小至一張棋枰，大到房屋器局，能夠反映主人對于生活的想象與實踐。

才子李漁認為“住”不僅是居停之所、家宅安置，更關系到一個人能有多少講究生活的藝術，追求生活的質地和情趣；而對于梁思成來說，居住之地不僅是建筑藝術和歷史文物，還是一個民族的心魂所系，是稟賦和哲學的展示。

中國人的家宅最講究風水，“法于陰陽，合于術數”，一幢百年古宅不僅在建筑工藝上追尋中國人的吉祥美感，更在意子孫后代生活的和諧，甚至整個村落發展與環境的協調。在古人的生活里，山水融結、陰陽調和的最佳府邸是幾輩人奮斗的精華凝聚而成。中國傳統住宅建筑的豐富知識積累可窺一斑。

及至當代，單元房的入侵和生活方式西化的革命性轉變，成為中國文化主體斷裂的本質性說明。從上世紀七八十年代的集體大院開始，第一代中國現代居住文化應運而生。90年代小洋樓如雨后春筍般崛起，人們開始搬進了有物業管理的房子。2000年后，人們開始越來越關注健康、文化與教育等生活配套，以資源型服務為主體的社區生活，成為第三代居住的顯著特征。2010年后，智能科技日新月異的發展，并逐漸走進人們的生活，改變著人們獲取服務與資源的方式，智能化應用造就了第四代居住方式的變革。科技和設計的飛速進步也改變了人們對居住的生態訴求。

陷落的人文精神

隨著工業化時代的到來，現代城市的建設已愈來愈顯示出對于科學技術的依賴。美國著名城市理論家劉易斯·芒福德就曾指出：“我們事實上是生活在一個由機械學和電子學的無數發明所構成的迅速擴張的宇宙之中，這個宇宙的組成部分正以一個極快的步伐越來越遠地離開它們的人類中心，離開人類的一切理性、自主的生存目的。

技術方面的這種爆炸性發展，也引發了城市本身發生極其類似的爆炸：城市開始炸裂開來，并將其繁雜的機構、組織等散布到整個大地上。由城墻封圍形成的城市容器，的確不僅僅被沖破，而且還在很大程度上被消減了它的吸引力；結果，我們目睹了城市的優勢在某種意義上退化為一種雜亂無章和不可預知的狀態。簡單地說，我們時代的文明正在失去人的控制，正在被文明自身的過分豐富的創造力所淹沒。

現代城市人在享受物質生活便利的同時，卻并沒有幸福感的提升，反而在不斷的炮制著永不饜足的欲求；科技發展的日益專門化使得大眾更多地受到傳媒的隱性控制，甚至陷入蒙昧狀態而不知；對于自然的直接經驗的喪失，使得人們的腦海中充滿了輿論所導致的刻板偏見；以至于城市人類的情感也不可避免地被模式化或格式化。

都市社會遍布鋼筋和混凝土的物化世界里，人文精神的失落已是不爭的事實。

百年宅回歸：在現代科技里尋找文化恒溫

歷史總是螺旋上升。經歷文化斷層后，中國人有關建筑的人文屬性思考也隨著財富的積累而回歸。

2012年5月18日，中國房地產業協會和日本日中建筑住宅產業協會簽署《中日住宅示范項目建設合作意向書》，就促進中日兩國在住宅建設領域進一步深化交流、合作開發示范項目等達成一致意見。雙方積極推行“百年住宅”項目體系，在如何居住、怎樣建造之外，環境和可持續發展也是“百年住宅”項目體系探索的題中之義。

與此同時，資源能源消耗高、產業化程度低、科技含量低等問題的中國房地產行業也正在轉型升級。而加快轉變住宅發展方式，大力推進住宅產業化，通過技術進步把房地產業從傳統的建造業轉變為先進制造業，建立符合產業化要求的住宅建筑體系和部品部件體系，建造長壽命高品質的綠色低碳型百年住宅，對于推動住宅產業走可持續發展之路，具有重要的戰略意義。

建造百年住宅是項復雜的系統工程，不僅需要生產方式上的轉變，而且需要認識理念上的提高；既要有技術支撐，也要有政策、組織上的保障。因此，2015年魯能地產成為“百年住宅”第二批示范項目載體，是山東在房地產轉型發展方面的有益探索。

有意思的是，從席地到垂足，從聚居到獨立，中國住宅一直都在隨著時代敏感變化。今天，我們可以饒有興味地追溯“傳統”的變遷，也可以用現代科技保持傳統式審美的恒溫，而令李漁和梁思成當驚知己于千古。

（本專題10-23頁）

濟南住宅痛點調查 張藝曦 陸洋

從四合院到筒子樓、再到單元房、火平層，有關房子的痛點不一而足，最終成為引發居住革命的導火索。

濟南住宅的成長煩惱

1970年代，筒子樓是濟南人居住的主要模式。在開元廣場的南鄰仍留存一座筒子樓，樓高三層，南北兩廊，房間很小，沒有單獨的廚房規劃。老高是這座筒子樓的老住戶，經歷過一家做飯全樓聞香味的時候，當時幾十口人用一間廁所，平時想洗個澡都難。女兒在這座筒子樓里出嫁，兒子從這座筒子樓里收到大學錄取通知書。

盡管兒子給買了新樓房，但因貪圖這里距離大明湖近，老高和老伴仍然住在這里。“當年安裝有線電視和網線，廣電和電信的師傅研究了好久線路，因為整座樓線路老化嚴重。”

實際上，唐山大地震后，在我國北方不少城市的筒子樓不同程度地出現了裂縫，甚至成為危樓。打那時起，磚混結構筒子樓的安全性遭到越來越多人的質疑。1980年代以后，越來越多的濟南人從筒子樓搬進單元房，新式住宅的時代隨之而來。

及至商品房時代，首付、按揭、物管、地段、景觀等名詞成為濟南人購房時常接觸的詞語，但有關房子的煩惱也越來越多。古有孟母三遷，今天的家長為了一座學區房可以一擲千金。及至收房，可能遇到房屋面積縮水、一房多賣、實際與規劃不符等狀況。好不容易人住，裝修有可能遇到各種問題。其他諸如雙氣、電梯安全、停車場等問題不一而足。

總體來看，濟南住宅建筑的通病應該是與全國同步的，可將其歸納為“四低兩高”。所謂“四低”，是指住宅的綜合質量低，特別是聲、光、熱、空氣質量等物理性能和跑、冒、滴、漏等工程質量通病還沒有得到根治。工業化水平低，建筑材料、部品尚未形成系列化、規模化的配套生產體系；成套技術集成度低，住宅產業的技術研發、推廣和應用主要以單項技術或產品為主；勞動生產率低，我國建筑工人的平均勞動生產率只有發達國家的1/5，科技進步對住宅產業的貢獻率離集約型生產差18個百分點；所謂“兩高”，是指資源消耗高和住宅生產污染高。有關部門的統計數字顯示：目前我國建筑物運行能耗浪費嚴重，建筑能耗占全國總能耗的25%，采暖地區能耗為相同條件下發達國家的3倍左右；而實心粘土磚每年毀田12萬畝，污水回收率只有發達國家的1/4。

民房的“不可持續性”

4月22日上午，記者在位于歷下區奧體片區的某樓盤發現，該社區正處于集中裝修期，每棟樓上都有多處住宅正在裝修。

在5號樓1單元2002戶的新房中，一名正在衛生間鋪設地面瓷磚的工人介紹，許多樓盤交房時是簡裝，大多數戶主會進行破壞性裝修，比如衛生間的地板和墻壁全部砸掉換新的，因為外觀和質量都不如自己換的好。據這位張姓工人介紹，其戶主是個還未結婚的年輕人，在做規劃時，他要求將其中一間臥室與客廳相連的墻砸掉，這樣客廳就能亮堂許多。實地考察時，年輕人發現這面墻是承重墻，因此改掉規劃。“要是不懂的人，這面墻就砸定了。”

據房測院工作人員介紹，據不完全統計，近10年來，我國發生的350多起房屋安全事故中由于住戶的破壞性裝修造成大概占四成。隨意撤銷承重墻、改動房子方案、改動水電及煤氣管線等等，都會對樓房造成安全隱患。

“在家裝中，不少市民對承重墻的破壞是很常見的。”該工作人員說，一般情況下，若一樓居民將承重墻大面積撤銷，將惹起該樓的抗震功用削弱和負荷應力出現異常，假若此時發生八級地震，樓體很可能會發生整體坍塌。另外，并不是一樓承重墻最重要，其他樓層的重要性遞減。即使一樓承重墻不撤銷，而其他樓層的承重墻被撤銷，樓體應力方案將發生變形，方案會變得更為脆弱，發生毀滅性坍塌的可能性依然很大。

日常生活中，房屋使用人經常在門口玄關處開洞，用來做成鞋柜；在廚房間的承重墻內開洞，用來放置消毒柜、微波爐和柜子等。“在結構墻體上鑿洞、開槽，會削弱砌體抗力截面，減少砌體的承載能力，降低住宅的安全性能。”

實際上，說住宅不可持續，除了破壞性裝修這種人為的“作”式行為，還有可能源于自身需求的變化。比如，職業和經濟收入變更，會令你向往更新科技、更適宜戶型的新房。家中添丁，一家人圍著孩子轉，勢必需要空間更大的改善型住宅。贍養父母，則需要適老性設計的居住空間，以方便老人生活。

越來越多的人意識到，現代置業可能難以一步到位，更何況，許多不可抗因素也令你不得不改變置業計劃。

中國住宅為何短命：“我們有5000年的歷史，卻少有50年的建筑”

時隔四年，記者仍然能清晰的回想起齊魯賓館被整體爆破的情景。

2011年1月28日早上6點，這座曾經的“濟南第一高樓”身負1437發雷管和75公斤炸藥，從底部開始，齊魯賓館先是一層層倒塌，11層35米高的樓體向北面的經十路方向緩緩倒下化作一堆瓦礫。只用了9秒鐘，25歲的建筑就與濟南人“永別”了。在齊魯賓館原客房樓的廢墟上，一座新的建筑將重新建起，未來它和齊魯賓館二期一道構成千佛山下的城市綜合體。

按國家《民用建筑設計通則》規定，重要建筑和高層建筑主體結構的耐久年限為100年，一般性建筑為50年至100年。據財經網引述，2010年，國家住房和城鄉建設部副部長仇保興曾表示，我國是世界上每年新建建筑量最大的國家，每年新建面積達20億平方米，使用了世界上40%的水泥、鋼筋，建筑的平均壽命卻只能維持25-30年。

相較之下，英國建筑的平均壽命達到132年，法國建筑的平均壽命是102年，而歐洲大部分國家建筑的平均壽命為80年，即使設計更新較快的美國建筑壽命也達60年。

浙江大學公共管理學院教授、博士生導師范柏乃感慨：“我們有5000年的歷史，卻少有50年的建筑。”

在中國人民大學公共管理學院副教授李東泉看來，建筑“短命”原因主要有三種：一是施工質量存在問題，使得建筑壽命不能達到設計年限；二是建筑設計落后，人們審美水平提高后，發現以前的建筑造型與自然環境、街區等不能很好協調；三是土地升值過快，原來的建筑性質不能充分體現土地價值，拆掉重建更合算。

北京大學城市與環境學院城市與區域規劃系主任呂斌說，很多城市建筑沒達到使用年限就拆除有國情和時代的原因。我國上世紀80年代末90年代初，一些地方確實有一批設計不太好、偷工減料的房子，但大都還可以改造和修復，“現在普遍選擇拆除，多是為了追求GDP增長。一些省、市甚至建完就拆、拆完再建，弄水泥，煉鋼筋，GDP一下就上去了。”

范柏乃表示，有些建筑就算已過時、建筑功能發生改變，本也可以做到“二度開花”，比如上海的新天地、北京的798。另外一些建筑完全可以“不死”，比如，原來的大學搬走后，可協商轉讓給中小學使用；有些空置的辦公樓可改為商務樓或廉租房。“可政府就是不干這些‘傻事’，而是炸樓把地賣給開發商。”

“城市建筑‘短命’是經濟利益驅動下各種利益博弈的結果。”北京建筑工程學院建筑與城市規劃學院教授劉臨安表示，目前我國經濟發展和城市化速度比較快，土地投機獲得的利潤比較大。比如海南三亞要建成國際化旅游城市，一些開發商看到商機，就把蓋好的房子拆掉，寧可向原來的業主賠款，重新規劃后再蓋新房還能賺錢。

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他山之石：外國人如何打造“百年住宅”

保護老建筑，在歐洲是一種普世文明。在英、法等歐洲國家百年以上老宅比比皆是，許多老住宅在顯要位置用醒目的阿拉伯數字標注著建造年代，說明當時的建造者對它能夠經久耐用、世代相傳充滿自信。當今歐洲的居民也以能住上老住宅為榮，并且認為其建造年代越久價值越高。老住宅的門窗、地板、室內管線和設備等都會隨著時代的進步多次更新，有時還對主體結構進行修繕，但其室內的現代化程度比新建住宅毫不遜色。

因對城市規劃方面做得特別出色，西方諸多城市不會輕易建，也不輕易拆，所以很少有大規模的拆建。在布達佩斯市，政府就明文規定所有門面建筑超過50年的一律不準拆遷；法國對有20年歷史的或在國內外有過影響的場所，都被政府立了標記予以保護。在美國巴爾的摩市，一個廢舊的電廠經過精心改造后，變身成為一個書店。整個建筑至今還保持著發電廠原有的紅色磚砌外形，甚至保留了四根醒目的煙囪。如今，這座上百年的建筑已成為巴爾的摩市的標志性建筑——這些不僅僅得力于建筑質量過硬，更體現了城市規劃的謹慎長遠，以及政府不計利益地保護。

上世紀80年代，日本提出“百年住宅”的建設構想，建設房屋時使用的都是標號40以上的混凝土，而中國大部分短命建筑使用的都是標號20的混凝土，僅此一項差距就使中國房屋至少短壽十幾年。

其實，因為慣常使用竹、木等建筑材料及普遍對物品懷有潔癖傾向、認為經歷了年歲后住宅質量會惡化，所以日本人對建筑壽命要求不像歐洲人嚴格。但多數日本人對建造住宅的態度相當嚴謹，也看上去慢得多，他們認為，“一座房子是自己生的居所，一定要安全耐用，至于死后傳給誰，只要在自己活著的時候不出現問題就可以了”。