上海住宅市場(chǎng)的“馬太效應(yīng)”特征及其演化

摘 要：“馬太效應(yīng)”指在一定條件下，強(qiáng)者越來越強(qiáng)、弱者越來越弱、富者越來越富、窮者越來越窮這類兩極分化不斷加劇、滾動(dòng)累積的現(xiàn)象。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的馬太效應(yīng)，是指具有優(yōu)勢(shì)者越來越強(qiáng)，而劣勢(shì)者越來越弱的情況。本文以上海區(qū)域一手住宅市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)演化為切入點(diǎn)，基于對(duì)產(chǎn)業(yè)集中度測(cè)算方法的借鑒與修正，從土地市場(chǎng)與一手房市場(chǎng)層次對(duì)上海區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度演化特征進(jìn)行定性、定量研究，認(rèn)為上海住宅市場(chǎng)具有較明顯的“馬太效應(yīng)”特征。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng) 集中度 馬太效應(yīng)

2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)“取消過時(shí)的限制性措施”，并對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存工作進(jìn)行全面梳理及部署，在2013年提出“努力解決好住房問題，注重調(diào)整供地結(jié)構(gòu)”后，再一次將房地產(chǎn)市場(chǎng)推上輿論的風(fēng)口浪尖。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的區(qū)域結(jié)構(gòu)性特征，在整體市場(chǎng)去庫(kù)存、調(diào)結(jié)構(gòu)大背景下，各個(gè)區(qū)域面臨的矛盾不同。一二線代表城市商品住宅出清周期（出清周期=現(xiàn)有存量/近六個(gè)月平均每月的成交量）為10.2個(gè)月，處于合理水平，庫(kù)存壓力多集中于三四線城市。上海政治經(jīng)濟(jì)意義特殊、房市調(diào)控形勢(shì)緊迫及政策試驗(yàn)經(jīng)驗(yàn)豐富，其住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征在一線城市中具有一定的代表性與研究?jī)r(jià)值。

一、文獻(xiàn)綜述

1.對(duì)上海區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研究。近年來，學(xué)者們對(duì)于上海區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究偏重于解析政策影響效果。張建同等（2015）利用斷點(diǎn)回歸方法研究上海房地產(chǎn)限購(gòu)限貸政策對(duì)房?jī)r(jià)及地方財(cái)政收入的影響，認(rèn)為其對(duì)商品房銷售價(jià)格有顯著負(fù)面作用。尹音頻等（2014）通過研究房產(chǎn)稅施行后上海住宅供給結(jié)構(gòu)變化，認(rèn)為房產(chǎn)稅政策對(duì)抑制投機(jī)性需求，引導(dǎo)住宅租賃市場(chǎng)成長(zhǎng)有一定效果。封海洋等（2013）通過構(gòu)建一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫指征指標(biāo)，研究代表城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)，認(rèn)為一二線城市的房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重性高于三線城市，三線城市較一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策效果滯后。高原（2013）研究了上海自貿(mào)區(qū)政策對(duì)于區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)以及住宅、商業(yè)以及產(chǎn)業(yè)物業(yè)價(jià)值的影響。楊剛等（2012）利用狀態(tài)空間模型和卡爾曼濾波模型，從消費(fèi)性金融支持和開發(fā)性金融支持兩方面進(jìn)行了實(shí)證研究了金融政策對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)影響。

2.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度研究。學(xué)者們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的形成、演化以及趨勢(shì)都有一定的研究。李敏等（2015）通過對(duì)30個(gè)省份的區(qū)域房地產(chǎn)集中度及房?jī)r(jià)水平面板數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)集中度對(duì)房?jī)r(jià)存在顯著正向影響。尹音頻等（2014）對(duì)于房產(chǎn)稅政策實(shí)施以來上海新房房源供給結(jié)構(gòu)變化進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)別墅、高檔公寓的投資比重下降，普通住宅占整個(gè)住宅銷售比重上升。李美瑩（2013）通過橫向比較我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與境外其他成熟市場(chǎng)，認(rèn)為我國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度低，處于壟斷競(jìng)爭(zhēng)階段。況偉大（2012）研究發(fā)現(xiàn)住房市場(chǎng)壟斷性越強(qiáng)，房?jī)r(jià)越高，房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響越大。

綜上，研究大多數(shù)關(guān)注上海區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的量?jī)r(jià)特征，以及各類政策影響機(jī)理，對(duì)于市場(chǎng)本身結(jié)構(gòu)演化的關(guān)注不夠，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)的性質(zhì)以及我國(guó)住宅市場(chǎng)供需現(xiàn)狀決定該市場(chǎng)具有很強(qiáng)的區(qū)域性，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與民生直接關(guān)聯(lián)，影響未來市場(chǎng)交易量?jī)r(jià)特征，使得研究具有價(jià)值與必要性。

二、上海區(qū)域市場(chǎng)集中度測(cè)算

本文將研究界定為一手住宅市場(chǎng)，文中提到土地指代土地一級(jí)市場(chǎng)中普通住宅類用地。

1.研究方法。市場(chǎng)集中度研究市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的重要指標(biāo)，可以使用：產(chǎn)業(yè)集中度測(cè)度、洛侖茲曲線描述、基尼系數(shù)測(cè)算、赫芬達(dá)爾一赫希曼指數(shù)、墑指數(shù)等指標(biāo)衡量[11]。本文采用產(chǎn)業(yè)集中度方法，對(duì)市場(chǎng)集中度進(jìn)行研究。其測(cè)量方法如下：

CRn即為產(chǎn)業(yè)中前n位企業(yè)的市場(chǎng)集中度，Xi表現(xiàn)產(chǎn)業(yè)中第i位企業(yè)在某約定期限（一般為1年）的產(chǎn)值情況、銷售總量、銷售總額或企業(yè)資產(chǎn)總額等指標(biāo)。N表示產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)總數(shù)。植草益（1982）年依據(jù)不同CRn范圍，對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)劃分如下：

資料來源：[日]植草益：《產(chǎn)業(yè)組織論》，筑摩1982年版。

蘇嘉琪（2012），唐曉靈（2012）等都采用傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)集中度測(cè)算方法對(duì)區(qū)域市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行研究，使用銷售額作為測(cè)算基礎(chǔ)。本文認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)從土地獲取到產(chǎn)品入市存在一定時(shí)滯，企業(yè)的土地投資策略一定程度上表征著未來的市場(chǎng)供給情形，故而本文從土地市場(chǎng)與一手房市場(chǎng)兩個(gè)層次出發(fā)，引入土地投資與銷售總量?jī)蓚€(gè)指標(biāo)進(jìn)行市場(chǎng)集中度測(cè)算。

2.集中度測(cè)算。從土地市場(chǎng)層次出發(fā)，土地投資是開發(fā)商未來市場(chǎng)策略與未來市場(chǎng)供給的重要指征。2014年5月，上海新一輪的城市總體規(guī)劃提出上海土地 “五量調(diào)控”管理思路，分別是：總量鎖定、增量遞減、存量?jī)?yōu)化、流量增效、質(zhì)量提高。在該思路的指引下，上海未來建設(shè)用地規(guī)模限定為3226平方公里，并且年均新增用地計(jì)劃逐年遞減，進(jìn)入改造更新與存量挖潛的時(shí)期，未來可供開發(fā)土地規(guī)模有限。

從2010年我國(guó)進(jìn)入房地產(chǎn)密集調(diào)控時(shí)期開始至2012年，上海市住宅用途土地出讓減少，并于2013年達(dá)到545.5萬平方米后短暫反彈。期間，前20名開發(fā)商獲取土地面積較市場(chǎng)供給變化同向變化，但幅度較整體收窄，其余開發(fā)商獲取土地面積同向變化，增長(zhǎng)幅度較整體放大。2015年土地超過40%的住宅土地成交面積由排名前8的開發(fā)商獲得，歷年水平均高于30%。

從開發(fā)商歷年獲取土地投資總額（圖1）變化規(guī)律出發(fā)，總體土地市場(chǎng)投資額變化期間，前20名開發(fā)商土地投資總額同向變化，但幅度較整體收窄，其余開發(fā)商投資總額同向變化，增長(zhǎng)幅度較整體放大；同時(shí)，前20名以外的開發(fā)商全體土地投資總額對(duì)整體投資額增長(zhǎng)的敏感性高于縮減的敏感性。以2013年為例，當(dāng)整體市場(chǎng)投資額快速上升期間，其投資額上升幅度近5倍于整體市場(chǎng)，超過700%。

從開發(fā)商土地投資總額集中度（表2）出發(fā)，CR8除2013年外均高于40%。對(duì)照土地投資總額變化，2013年之前土地投資總額與市場(chǎng)集中度反向變化，從2013年土地投資總額與市場(chǎng)集中度同向變化。土地市場(chǎng)投資額整體處于高中寡占（寡占型）。對(duì)照2013年后土地出讓面積與投資總額變化，認(rèn)為土地出讓價(jià)格上漲較快；對(duì)照期間市場(chǎng)集中度的變化趨勢(shì)，認(rèn)為市場(chǎng)中強(qiáng)勢(shì)開發(fā)商獲取了較多溢價(jià)較高土地。

研究上海開發(fā)商銷售總額（圖2）變化，2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)與2010年的“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”造成市場(chǎng)兩次成交下滑，其余階段市場(chǎng)成交額均穩(wěn)步爬升。從銷售總額變化來看，當(dāng)市場(chǎng)總體成交下滑時(shí)，強(qiáng)勢(shì)開發(fā)商銷售額下滑幅度相較整體小，有時(shí)甚至出現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)的情況，其余開發(fā)商下滑幅度高于市場(chǎng)整體；當(dāng)市場(chǎng)總體成交額上升時(shí)，強(qiáng)勢(shì)開發(fā)商上升幅度相對(duì)小于市場(chǎng)整體，其余開發(fā)商銷售額上升幅度高于市場(chǎng)整體，其中8-20名開發(fā)商當(dāng)市場(chǎng)成交額增長(zhǎng)期間銷售額上升幅度高于20名后開發(fā)商整體。

數(shù)據(jù)來源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)庫(kù)

從銷售額集中度（表3）出發(fā)，2010年后CR8處于30%-40%區(qū)間并呈上升趨勢(shì)，屬于低集中寡占（競(jìng)爭(zhēng)型），成交額總量與市場(chǎng)集中度反向變化。

3.集中度演進(jìn)趨勢(shì)。在市場(chǎng)集中度的基礎(chǔ)上，本文進(jìn)一步引入相關(guān)系數(shù)對(duì)未來市場(chǎng)集中度的演進(jìn)趨勢(shì)進(jìn)行研究：

選取2007-2014年間8年的銷售數(shù)據(jù)，并綜合選取排名前30的開發(fā)商的排名，以A（x11，x12，…，x1n），n=30作為2008年樣本向量，當(dāng)開發(fā)商1在2008年排名屬于前30，x11取1，否則取0，依次類推構(gòu)造8個(gè)30維向量，計(jì)算結(jié)果如表5。年份相鄰越近相關(guān)系數(shù)越高，越靠近2014年的相鄰兩年向量間的相關(guān)系數(shù)越大。

從計(jì)算結(jié)果可以推測(cè)，上海一手住宅市場(chǎng)的存在強(qiáng)者愈強(qiáng)的趨勢(shì)，從土地市場(chǎng)與一手房市場(chǎng)層次研究都存在集中度不斷提高，呈現(xiàn)從低集中寡占向高中寡占市場(chǎng)演進(jìn)的趨勢(shì)。

三、未來趨勢(shì)預(yù)測(cè)

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度進(jìn)行區(qū)域間橫向比較發(fā)現(xiàn)，我國(guó)2012年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度為0.47，低于美國(guó)、中國(guó)香港等國(guó)際成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)，例如2006年美國(guó)規(guī)模最大的前五家房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)集中度超過20%，中國(guó)香港前十家房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)集中度超過80%[9]，均屬于寡頭壟斷型市場(chǎng)。2012年我國(guó)一線城市中北京CR8為0.44，廣東為0.41，上海同期水平為0.33，整體低于全國(guó)及其他一線城市，更遠(yuǎn)低于國(guó)際成熟市場(chǎng)。

土地市場(chǎng)的市場(chǎng)供給需求情況作用于未來一手住宅市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)，從供給端來看，土地作為房地產(chǎn)的重要載體，是政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的重要工具，政府的供地節(jié)奏、結(jié)構(gòu)、數(shù)量都直接影響著開發(fā)商主體的行為。國(guó)家層面對(duì)于召開掛出地方式的規(guī)定使得土地出讓不斷透明化，但也由于這種方式的特殊性對(duì)土地價(jià)格有“隱性推高”。上海擬改革土地出讓模式，使得土地拍賣門檻進(jìn)一步提高，未來優(yōu)勢(shì)地塊進(jìn)一步集中在好的開發(fā)商手中，加之未來上海新增土地供給量以及存量改造規(guī)模有限。從需求端來看，基于三四線城市庫(kù)存過高的業(yè)內(nèi)共識(shí)，大量房企戰(zhàn)略性選擇回到獲利空間有限的一二線市場(chǎng)，進(jìn)一步加劇一二線土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，2015年上海土地市場(chǎng)地王頻出，土地溢價(jià)率高，最高達(dá)220%，最高實(shí)際樓面地價(jià)61000元/平方米，對(duì)開發(fā)商資金營(yíng)運(yùn)、綜合營(yíng)運(yùn)能力都提出嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。雖然降準(zhǔn)降息的利好政策減輕企業(yè)的融資負(fù)擔(dān)，但是高企的庫(kù)存仍舊是擺在開發(fā)商面前的嚴(yán)峻考驗(yàn)。2014年全市土地供應(yīng)面積縮減，但開發(fā)商土地投資總額上升，成交案例中超過50%地塊由央企或國(guó)企獲得，市場(chǎng)中前8名開發(fā)商投資總額增長(zhǎng)率超過50%。中小房企不具備資源、資金等方面優(yōu)勢(shì)，難以在一二線市場(chǎng)開展業(yè)務(wù)，導(dǎo)致市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提高。

研究現(xiàn)期一手住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，上海一手住宅市場(chǎng)在全國(guó)范圍內(nèi)產(chǎn)能過剩的背景下仍具有很強(qiáng)賣方市場(chǎng)色彩。從供給端出發(fā)，上海區(qū)域內(nèi)存量房源去化周期小于10個(gè)月。從需求端來看，北京2014年末常住人口2152萬人，相較2005年（2005年北京市常住人口為1538萬）增加569萬人，同期上海常住人口增加648萬，達(dá)到2426萬人，城市人口處于凈流入狀態(tài)。2016年全國(guó)開始施行全面二胎政策也將為上海市場(chǎng)創(chuàng)造新增的需求。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上，結(jié)合上文對(duì)集中度變化趨勢(shì)的定量與定性分析，未來上海區(qū)域一手住宅市場(chǎng)集中度將進(jìn)一步提高，進(jìn)入壟斷型市場(chǎng)區(qū)間。根據(jù)古諾模型，壟斷市場(chǎng)中企業(yè)有動(dòng)機(jī)通過合謀攫取超額利潤(rùn)，而市場(chǎng)集中度對(duì)房?jī)r(jià)有顯著的正向影響，通過一手房與二手房?jī)r(jià)之間的傳導(dǎo)機(jī)制，可能進(jìn)一步推高區(qū)域房?jī)r(jià)。同時(shí)，集中的高溢價(jià)土地開發(fā)將使得大量開發(fā)項(xiàng)目的“豪宅化”、“高端化”，而中低端住房供給不足，可能導(dǎo)致未來上海住宅市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性供求矛盾。

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作者簡(jiǎn)介：楊安琪，同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院碩士研究生。