房地產項目管理模式研究

張　煜

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房地產項目管理模式研究

張煜

摘要：現代社會中項目管理已經成為各個行業中普遍應用的一種行之有效的管理方法之一，在房地產產業中，項目管理已經對房地產企業進行產品研發、營銷等各個方面經濟活動產生著日益顯著的指導和參考價值，而房地產項目管理模式作為一種有效的進行房地產項目管理的模式和方法，則在房地產項目管理過程中起著方法論的重要作用。

關鍵詞：房地產；項目管理模式

房地產項目管理模式，一般是指將房地產項目管理的對象看做一個有機的系統，使這一系統能夠有效運行而采用的組織及管理方法的總和。房地產項目管理模式的選用要根據項目管理的對象、內容及項目管理的基本目標來進行綜合選擇，可以說，了解和選取恰當的項目管理模式對于有效實現房地產項目管理既定目標，實現企業經濟效益和社會效益具有至關重要的意義。

一、我國房地產行業普遍采用的項目管理模式

當前，我國房地產企業主要采取以下幾種項目管理模式，這幾種模式各有其優勢和不足，因此在進行房地產項目管理時，要因地制宜地選取合適的項目管理模式，高效實現項目管理目標。

(一)設計—招標—建設模式

這是當前我國房地產企業在進行項目管理時普遍采用的一種相對傳統的項目管理模式，其按照一般房地產項目開發的固有模式進行項目管理，即企業先尋找專業的機構進行前期的項目設計工作，然而通過公開競爭選取合適的承包機構，最后委托專門的監理機構進行施工過程中的監理工作，這種模式可以有效節約資金，可以有效控制施工工程，但是有時易于造成工程期過長，相關責任落實不到位的情況。

(二)代理模式

即房地產選擇專業的代理人，代替其負責對設計、施工方及監理方的監督以及協調這三方之間的關系，這種模式可以幫助房地產企業有效縮短施工期限，節約資金，但是可能產生代理人變更開發費用，業主的風險加大等弊端。

(三)風險型模式

這種模式是房地產企業在進行項目管理之前，聘請專業的經驗豐富經理人，與業主及設計方共同完成項目的前期設計工作，隨后由經理人負責管理整個項目的施工過程，經理人一般將整個項目分成一個個階段性的小的項目，每完成一個小的項目就對下一個項目進行招標，即設計與施工同時進行，相對來說，房地產企業在進行項目管理時采用風險型模式較多，相比起前兩種模式，這種模式尤其自身優勢，這種模式可以有效地降低業主的風險，有利于提高施工效率及質量保證，但是難度在于有效選擇合適的經理人，設計及施工過程中的不確定因素可能對整個項目產生不良影響。

二、我國房地產項目管理模式中存在的問題

由于房地產行業競爭的激烈程度越來越高以及內外部因素的共同影響下，我國房地產項目管理模式中還存在著較多的問題，主要表現在以下幾個方面：

(一)施工單位資質問題長期得不到有效解決

施工方的資質是否真正符合房地產建設直接決定著房地產項目管理既定目標的有效實現，當前，我國房地產項目管理模式中存在的一個比較嚴峻的問題在于如何選擇合適的，具有較高資質的施工方，從而有效保證房地產項目施工保質保量地進行，由于我國房地產項目管理過程中大多實行項目承包制，這就為那些資質不足的施工方“鉆空子”，通過各種手段進入房地產開發過程中提供了可能性，最后使得施工過程中存在著較多的安全和質量隱患，生產效率的提高也無從談起。

(二)項目管理隊伍人員素質不高，人力資源統籌分配不盡合理

項目管理隊伍在房地產項目管理過程中發揮著重要作用，它是影響房地產項目管理模式發揮實效的關鍵因素，目前，我國房地產項目管理隊伍普遍人員不足，缺乏高素質的項目管理人員，使得項目管理過程中人員的分配經常捉襟見肘，人力資源得不到高效利用。

(三)項目管理制度不健全，執行不到位

隨著我國房地產產業的快速發展，房地產項目管理模式的運用過程中需要有完備高效的制度來對其進行有效支撐，而從目前我國房地產項目管理的現有制度來看，我國房地產項目管理的制度建設還很不健全，難以有效適應快速發展的房地產產業需要，同時相關的制度執行不力，使得項目管理在執行上存在著諸多漏洞，影響了我國房地產項目管理的良性發展。

三、完善我國房地產項目管理模式的對策建議

針對我國房地產項目管理過程中存在的較為突出的現實性問題，有關部門及房地產行業、企業應該積極從自身做起，采取有力措施完善我國房地產項目管理現有模式，促進房地產產業又好又快發展。

(一)加快項目管理方法的推陳出新，實行動態監管

房地產行業的自身特點決定了項目管理的過程中要兼顧多個方面的內容，即要適合房地產企業自身發展實際，又要根據相關項目管理的內外部環境，抓住項目管理過程中的關鍵環節，利用信息手段等加強對項目管理全過程中的動態監管，有效提高項目管理過程中的效率，加強項目管理過程中對每一個環節的信息的收集、分析和反饋，在進行項目管理的過程中，企業要積極協調好內部各個基礎性部門之間的聯系，以便收集更多、更有效的項目管理信息，為整個項目管理全過程提供可靠的信息支持，一旦發現問題及時進行改進處理，從而發揮項目管理模式在推進項目管理中的建設性作用。

(二)建設一支現代化的高水平的房地產項目管理工作隊伍

一支高水平的房地產項目管理隊伍事關房地產項目管理的成敗，當前我國房地產高速發展的背后卻存在著專業人員不足，高水平的項目管理人員缺乏的尷尬局面，現有的項目管理人員往往缺乏扎實過硬的項目管理的理論知識和實踐技能，因此，要想真正實現項目管理模式發揮高效作用，實現項目管理的既定目標，就必須加快建設一支現代化的高水平的房地產項目管理工作隊伍，尤其是對于項目管理中的領導人員，如項目經理等，更要使其素質過硬，具備扎實的項目管理經驗，從而更好地進行全方位的項目管理指導，為此，房地產企業要加快制定措施引進高素質的項目管理工作人員，提高項目管理工作人員整體素養，另一方面，積極通過各種培訓、觀摩學習等途徑對現有的項目管理工作人員進行業務培訓，從而更好地為房地產項目管理提供人力支持和智力支持。

(三)政府部門及行業組織應該積極出臺相關的政策，為房地產項目管理提供法律法規支持

市場化運行的房地產產業離不開政府部門及行業組織為其健康發展提供法律法規及行業標準等各個方面的支持，當前，我國房地產業中各種不法事件頻發，嚴重損害了房地產業自身的發展及公眾利益，其發生的背后就有相關的法律法規不完善的原因，例如某些房地產在進行房地產開發的過程中與當地官員串通一氣，相互勾結，相互違法，不少“政治新星”也正是栽倒在房地產上，這說明我國當前在房地產業的發展方面還缺乏比較完善的法律法規的建設及執行，同時從房地產行業內部來看，“行業壟斷”的現象還普遍存在，監管單位主體單一等現象還比較多，因此迫切需要政府及房地產行業組織出臺相關的政策措施，有效規范房地產業的發展，這是有效推動房地產項目管理模式實現的外部條件。

四、總結

總之，當前我國房地產項目管理模式的選擇及實施過程中還存在著各種各樣的問題，有效對這些問題進行分析解決，是促進和實現我國房地產項目管理目標實現的前提，我國房地產項目管理模式和國外相比還存在著不小的差距，未來還需要在這方面采取有力措施，促進我國房地產項目管理取得長足發展。(作者單位：重慶工商職業學院)

參考文獻：

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[2]羅浩.房地產項目管理模式及問題分析[J].商場現代化,2008,21:33.

[3]高人彬.房地產項目管理模式研究[J].現代商貿工業,2014,21:122.

作者簡介：張煜(1986.02-)，男，重慶人，漢，重慶工商職業學院，碩士助教，研究方向：工商管理(項目管理和房地產管理)、高校教學管理研究。