龍頭房企吸金能力有多強？

張佳竹

中國房地產協會和中國房地產評測中心聯合發布的數據顯示，房企500強去年賣樓吸金4萬億元，創下歷史新高。其中，萬科、綠地、恒大等十大龍頭房企合計吸金1.36萬億元，占比高達34%；而萬科、綠地、恒大銷售收入均超過2000億元，合計攬金6929.1億元。

無論是機構提供的數據，還是房企發布的年報，都不難看出去年龍頭房企斬獲頗豐，尤其是“深耕”一二線城市的開發商賺得盆滿缽盈。與此相對的是，一些中小房企和依賴三四線城市的開發商舉步維艱，業績滑坡，行業分化愈發嚴重。

龍頭房企吸金萬億

2015年，對于萬科、保利、碧桂園等龍頭房企而言，可謂春風得意的一年。在寬松的貨幣政策和持續的去庫存政策利好下，去年商品住宅銷售回升迅速，眾龍頭房企均取得了不俗的業績。

中國房地產協會和中國房地產評測中心數據顯示，去年全國商品房銷售面積為12.85億平方米，比2014年增長6.5%；商品房銷售額為8.73萬億元，同比增長14.4%。商品房銷售額創下歷史新高，銷售面積也僅次于2013年高點。

500強房地產開發企業銷售明顯加速，500強企業2015年全年商品房銷售面積總額達3.4億平方米，同比增長11.6%，銷售金額創下4.0萬億元的新高，同比增長17.5%，占全國商品房銷售額的45.8%。百強企業銷售金額增長率達20.14%，銷售業績增長大幅領先于全國整體水平。

由于銷售表現出色，多家房企早在2015年11月左右就宣布提前達到年度銷售目標，恒大、中海等房企還曾上調銷售目標，并最終完成。

作為行業龍頭企業的萬科，其年報顯示，2015年共實現銷售面積2067.1萬平方米，銷售金額2614.7億元，同比分別增長14.3%和20.7%，在全國商品房市場的占有率進一步上升至3%，銷售金額與市場占有率均創新紀錄。萬科集團高級副總裁譚華杰甚至在年報發布會上用“歷史上最好的一年”來形容2015年的業績。

同列“千億房企”行列的恒大、碧桂園、保利地產，也有著不錯的表現。碧桂園集團3月15日在香港披露，其2015年共實現合同銷售金額約1401.6億元，合同銷售面積約2153萬平方米，同比分別增長7.1%和10.7%。恒大更是跨進了2000億元陣營，合約銷售額2013.4億元，同比增幅達53.1%。

此外，還有一些新銳企業的表現較為搶眼，比如泰禾集團去年全年實現營業收入148億元，同比增長76.93%。

值得一提的是，富力2015年前8個月完成銷售額291億元，同比下滑12%。在2015年中期業績發布會上，富力集團董事長李思廉表示，鑒于近期內地股市波動和中國宏觀經濟環境的不確定性，把2015年合約銷售目標略作調整，由600億元稍降至約 550億元或與去年持平。但面對同樣的外部環境，中海地產卻在中期業績會上宣布上調今年的銷售目標——它們將全年合約銷售目標由1680億港元上調到1800億港元（約合1483億元），最終則完成了1806.3億港元（約1510.43億元）的銷售額，這與富力地產最終完成544億元銷售業績形成了鮮明對比。

房企分化愈演愈烈

從去年的銷售情況來看，大型品牌房企的優勢更加明顯。2015年年度銷售額實現千億的房企數量是7家，包括萬科、恒大、綠地、萬達、中海、保利、碧桂園。

從中國房地產協會和中國房地產評測中心聯合發布的數據來看，2015年10強房地產開發企業銷售總金額約占500強銷售總金額的35%，銷售面積總計約占500強總銷售面積的38%。前50強、100強、200強銷售金額分別約占500強總銷售金額的60%、70%和90%。

中國指數研究院提供的數據也顯示，2015年綜合實力排名前十的企業銷售總額達1.42萬億，占全國商品房銷售額的16.3%。

“千億規模以上的房企市場規模、市場占有率將越來越大，這已經成為趨勢。這幾個公司的市場份額加在一起幾乎已經占據全國整個房地產份額的70%，而且這個集中度還在繼續。”中國房地產測評中心主任丁祖昱表示。

“這意味著在房地產市場分化日益加劇的背景下，行業集中度進一步提升，大型房企優勢繼續擴大，強者恒強大者愈大。” 中原地產首席分析師張大偉表示，去年以來，國家出臺多項政策刺激樓市，讓房地產市場在下半年逐漸升溫。但一線城市的火熱并未傳導到三四線城市，城市表現分化愈發明顯。在一二線城市沒有足夠實力拿地的中小房企，在去年激烈的市場競爭中，顯得有些力不從心。

據中原地產統計數據顯示，在已經披露2015年度業績預告的88家房地產公司中，半數房企預報凈利潤下滑，約25家房企預告虧損，其中大部分為中小房企。而在正式發布年報的上市房企當中，榮安地產、中航地產和大龍地產凈利潤均出現下滑，下滑幅度分別為66.6%、18.5%和54%。

同策咨詢研究部總監張宏偉表示，盡管去年市場交易量有所回升，但中小房企仍然面臨生存困境，原因在于銀行“惜貸”的基本面并沒有本質改變，中小房企的銷售狀況也沒有出現明顯好轉，甚至還維持繼續下滑的局面。

業內人士分析認為，中小房企受制于現金周轉和布局過于集中等多種因素，無法與大型房企相抗衡。區域樓市不景氣、布局城市庫存壓力大成為很多業績下滑房企所面臨的共同困境。

“多數虧損房企都是由于項目布局城市不合理，銷售不暢，甚至迫于資金壓力而減少開工量，致使一些項目無法達到預售條件，不但銷售目標難以完成，降價銷售也致使凈利潤下滑。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

集中挺進一二線城市

張大偉認為，房地產市場的城市分化現象致使企業銷售任務完成率分化也異常明顯。

“龍頭房企今年收益豐碩，大半得益于一二線城市的銷售飄紅。”張大偉告訴記者，例如龍湖地產今年營銷收入545.4億元，同比增加11.2%，其中一線及領先二線城市的銷售額在集團總銷售額中的占比就高達77%，比2014年再增加了3個百分點。

事實上，由于三四線城市樓市的不景氣，近兩年來房企向一二線城市聚焦的趨勢已經越來越明顯。不少有實力的房企都正在加速一二線城市的布局，擴張土地儲備。

曾經憑借三線城市作為增長主要動力的恒大，現在正在極力回歸一二線城市。“去年恒大新增項目土地投資額中一二線城市占比達75%。經過近兩年的布局，恒大已經從三線包圍一二線發展到了占領一二線。”3月29日，恒大集團董事局主席許家印在2015年度業績發布會上如是說。

在許家印看來，一線城市經濟實力強大，需求量和購買力也很強大，并不擔心會存在銷售壓力。

持相似觀點的還有遠洋地產。

“考慮到一、二線城市去化率較高，經濟發展更具前景，集團自2014年開始已陸續退出了三四線城市，以一二線城市房地產市場作為發展重點。”遠洋地產在其年報中披露，截至2015年末，集團總土地儲備達約2000萬平方米，其中一線城市占55%。據悉，2015年，遠洋集團在8個主要城市獲得13個項目，新增土儲資源約230萬平方米，全部位于一二線城市。

今年業績增幅高達76.93%的泰禾，同樣貫徹著深耕一二線城市發展戰略。“受益于一二線發達城市的優勢，旗下住宅項目去化順利，在土儲方面將會繼續‘扎根福建本土，深耕一線城市。”據泰禾方面透露，目前其貨值中，一線城市占比在七成以上。

房企“老大”萬科更是在年報中直接表示，正是由于其在傳統住宅業務上堅持聚焦發達城市圈的策略，使得其抓住了主要城市市場好轉的機會，其重點關注的14個大中城市住宅成交面積明顯回升，新房成交總體上超過供應。2015年，萬科在主要城市銷售金額增長20.7%。

“從去年土地市場的情況也可以看出房企在向一二線城市傾斜。”同策咨詢研究中心總監張宏偉告訴記者，從2015年三季度以來，保利、萬科、華潤、恒大等企業拿地均表現積極，融創中國在杭州等城市也大規模補倉。數據顯示，2015年以來，20大標桿房企合計在土地市場投入了3517.13億元，其中在一線城市的占比高達50.74%，首次突破50%的比例。

不過，也有部分房企對一線城市土地市場和樓市最近一輪的漲幅表示出一定的擔憂。比如，碧桂園集團總裁莫斌就明確表示，不會放棄深耕三四線城市的做法：“在一線核心地段，我們保持關注、審慎參與；在二線城市，碧桂園持續鞏固市場。”據悉，碧桂園2015年合同銷售額中有52%來自于一二線城市的項目，46%來自于三四線城市的項目。

多條腿走路

從各房企發布的年報來看，互聯網金融正成為不少房地產企業的新戰場，不少房企還致力于推動產業鏈、價值鏈、生態鏈的全面優化。“多條腿走路”成為許多房企的共識。

3月16日晚，恒大球員身披帶有“恒大金服”標志的球衣亮相亞冠足球賽場，引發外界關注。3月17日，恒大金服正式上線，新用戶最高年化收益可高達10%，吸引了不少投資者的目光。

而在恒大之前，早已有多家大型房企通過并購、參股投資等方式涉足互聯網金融領域。2014年底，萬達通過戰略控股第三方交易支付平臺快錢，成功為其電子商務及金融產業尋找到重要的支付平臺，并且萬達集團已將金融列入2020年轉型升級后的四大支柱型板塊之一。

今年1月10日，萬達集團發布2015年年報顯示，截至去年末，萬達金融集團收入208.9億元，完成全年計劃的697%。這是先前大舉進軍互聯網金融業務的金融集團收入首次出現在集團整體的業績快報中。

此外，新城控股的年報也顯示，該公司引用互聯網技術推出了“新城金融”平臺，并分別建立網站及APP服務端。

據業內人士統計，目前國內排名前50的房企中，已有近50%的企業通過各種方式進入到互聯網金融領域，資金投入超過200億元。除了上述企業，包括萬科、保利、泛海、綠地等也已將互聯網金融作為轉型或業務延伸的新方向。

從目前房企布局“大金融”的領域來看，已經包括銀行、保險、券商、交易所、信托基金等等，幾乎涉及金融領域的方方面面。以房企入股銀行為例，自2009年開始，房地產金融化呈現加速態勢，就相繼有中國泛海控股集團、魯能集團、綠地集團、復地集團等進入銀行業。

“從發展趨勢來看，房企收購銀行等進入‘大金融領域的動作，將引領房地產行業融資模式創新與相關金融產品創新。”張宏偉認為，隨著住宅產業化的推進，未來房地產行業將呈現出“金融業+加工業”的發展趨勢，整個行業也會因此逐漸發生變革。