淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃

劉玉愛

摘要：隨著時代不斷發(fā)展，我國稅收也發(fā)生了一系列的變化。土地增值稅是其中的一種。在房地產(chǎn)腳步飛速前進的影響之下，它在我國經(jīng)濟中的地位逐漸突顯。隨之，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅稅收成為了關(guān)鍵的內(nèi)容。很顯然，這已成為了新時代下社會談?wù)摰慕裹c。因此，文章站在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度，對其土地增值稅稅收籌劃進行了相關(guān)的探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃

從某種意義上說，稅收籌劃是一項復雜而具技術(shù)性的工程，是企業(yè)來財務(wù)管理活動中至關(guān)重要的方面。土地增值稅籌劃就是專門針對房地產(chǎn)企業(yè)予以設(shè)計的一種合理的稅收方案。相關(guān)的土地增值稅稅收籌劃不僅可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收壓力得以減小，還能使企業(yè)的納稅風險降到最小化。更重要的是，它有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有更好的經(jīng)營環(huán)境，使企業(yè)在競爭激烈的市場中更具優(yōu)勢，立于不敗之地。

一、房地產(chǎn)土地增值稅稅收籌劃概述

從某種意義上說，稅收籌劃是一項復雜而具技術(shù)性的工程。相應(yīng)地，土地增值稅就是指對那些獲得增值收入的單位以及個人進行合理征收的稅種之一。它主要包括了對國有土地使用權(quán)予以有償轉(zhuǎn)讓，土地上的建筑物、還有其它的依附物的產(chǎn)權(quán)這些方面。很顯然，房地產(chǎn)企業(yè)和土地增值稅之間有著不可割舍的聯(lián)系。根據(jù)房地產(chǎn)的不同種類，土地增值稅將會對它進行差別稅收策略。同時，對于企業(yè)來說，稅收籌劃是它財務(wù)管理活動中至關(guān)重要的方面。簡單來說，土地增值稅籌劃就是專門針對房地產(chǎn)企業(yè)予以設(shè)計的一種合理的稅收方案。相關(guān)的土地增值稅稅收籌劃不僅可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收壓力得以減小，還能使企業(yè)的納稅風險降到最小化。更重要的是，它有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有更好的經(jīng)營環(huán)境，使企業(yè)在競爭激烈的市場中更具優(yōu)勢，立于不敗之地。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法

就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身來說，對應(yīng)的土地增值稅稅收籌劃有著非常深遠的意義。換句話說，在房地產(chǎn)行業(yè)，土地增值稅收籌劃是開發(fā)企業(yè)前行路上一塊重要的基石。相應(yīng)地，想要使土地增值稅收籌劃的作用得到更好的發(fā)揮，就需要采用有效的措施對它進行完善。顯而易見，這也是當下迫在眉睫的事情。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方面，土地增值稅稅收有著自己科學的籌劃方法。具體來說， 它主要包含了這幾個方面。比如， 對收入進行分散籌劃的方法；以利息為基礎(chǔ)的支出籌劃方法；“臨界點”的籌劃辦法。因此，本文作者從實際出發(fā)，對其中一些有效策略予以了探討。

（一）在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方面，以土地增值稅的“起征點”優(yōu)惠政策為基礎(chǔ)給與籌劃

在土地增值稅優(yōu)惠政策方面，主要指的是“起征點”政策。為了使優(yōu)惠政策更具其保障性，國家還專門制定了相關(guān)的條例。它就是針對相關(guān)納稅人對那些一般而具有標準性的住房予以建設(shè)，并對它進行出售。在這個過程中，如果增值額在對應(yīng)扣除項目費用 20% 之下，企業(yè)可以不用繳納增值稅。但是，對于這方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對一些方面引起注意。比如，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅在建設(shè)一般標準的住房，還在對其它房地產(chǎn)進行開發(fā)，需要對其中的增值額予以恰當?shù)胤珠_計算。在這個過程，對于那些沒法分開計算或者無法準確進行區(qū)分的增值額，建設(shè)的一般標準住房時沒有權(quán)利對這個優(yōu)惠政策進行享受。

（二）在土地增值稅稅收籌劃方面，可以對相應(yīng)的經(jīng)營收入進行分散籌劃

一般情況下，這種策略就是在房地產(chǎn)中，把那些能夠分開予以獨立解決的方面從中分割出來。比如，關(guān)于住房內(nèi)部的裝修。對于這方面， 可以把它作為其中獨立的部分， 對它進行恰當?shù)暮怂悖涂梢砸詢纱纬鍪鄯康禺a(chǎn)為媒介，對它進行納稅方面的籌劃。這樣也有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少稅收負擔。

1. 先分立后合并的土地增值稅稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓整棟資產(chǎn)或大額資產(chǎn)的，可以先把該資產(chǎn)分立成立公司，然后再將分立的公司與購買方公司合并進行土地增值稅納稅籌劃。根據(jù)稅法規(guī)定在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅、營業(yè)稅、契稅、企業(yè)所得稅。

案例： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) A 與非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) B 的兩家法人企業(yè)，A 將已完工并辦理竣工結(jié)算的辦公樓轉(zhuǎn)讓給 B，辦公樓成本 7000 萬元，市場價格為 9500 萬元，假定土地增值稅扣除項目合計 8000 萬元。

增值額=9500-8000=1500（萬元）

增值率=1500/8000×100%=18.75%

土地增值稅=1500×0.3=450（萬元）

將案例中的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為更改為先分立（將辦好公樓分離成立公司）后與 B 公司進行企業(yè)合并的行為，因合并和分立過程免征收土地增值稅、營業(yè)稅、契稅、企業(yè)所得稅，稅負為 0 萬元，減少土地增值稅 450 萬元。稅收籌劃：房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓整棟資產(chǎn)或大額資產(chǎn)的，可以先把該資產(chǎn)分立成立公司，然后再將分立的公司與購買方公司合并進行土地增值稅納稅籌劃，降低企業(yè)稅負、促進銷售、加速資金回籠。

2. 第三方支付拆遷補償費稅收籌劃

拆遷補償費是指對被征用或占用土地上的房屋及附屬構(gòu)筑物、城市公用設(shè)施等拆除、遷建補償費、拆遷管理費等，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中一般都會涉及拆遷補償費，拆遷補償費金額大，下面介紹下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將拆遷補償費支付給第三方，由第三方支付給拆遷戶的土地增值稅收籌劃方法。

案例： 某房地產(chǎn)開發(fā)項目由房地產(chǎn)開發(fā)公司委托某公司（第三方）支付拆遷補償費 7000 萬元，根據(jù)稅法規(guī)定拆遷補償費應(yīng)取得合法票據(jù)才能在土地增值稅清算中列支開發(fā)成本，此項目因無法取得合法票據(jù)，房地產(chǎn)公司在土地增值稅清算中無法列支開發(fā)成本 7000 萬元，即使按最低檔稅率 30% 計算，使其至少承擔土地增值稅 2100 萬元（7000×30%）。

稅收籌劃：土地增值稅清算中拆遷補償費應(yīng)取得合法票據(jù)才能計入開發(fā)成本中扣除，增加土地增值稅扣除項目、降低增值率、減少稅費損失，因此，通過第三方支付的拆遷補償費項目應(yīng)通過招、拍、掛方式取得土地使用權(quán)并取得土地儲備中心的政府性行政收據(jù)計入開發(fā)成本中扣除。

（三）借助利息費用來進行科學的籌劃

在土地增值稅制度方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以對這兩種利息支出的方法進行充分的利用。第一，在房地產(chǎn)開發(fā)方面，那些可以在房地產(chǎn)建設(shè)項目的基礎(chǔ)上，進行一定的計算分攤，還有金融機構(gòu)對應(yīng)的證明部分，可以根據(jù)實際情況來扣除。但是，扣除的金額并不是隨意的，它是有一定限度的，不能高于商業(yè)銀行相關(guān)方面計算之下的金額，即同類并且同期貸款利率的計算金額。第二，對于房地產(chǎn)土地增值稅，相關(guān)的開發(fā)資金需要在上述合計金額 10% 以內(nèi)正確計算予以扣除。在這方面，主要包括了兩個方面：一是那些沒法根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目對分攤利息支出給與對應(yīng)的計算；二是沒有相關(guān)金融機構(gòu)提供的有力證據(jù)。所以，針對這個情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要預(yù)先進行有效的籌劃，避免多交稅情況的出現(xiàn)。

（四）合理選擇扣除項目分攤方法

土地增值稅扣除項目金額確定后，如果企業(yè)有不同的清算項目，需要按照合理的方法將扣除項目分攤到每個項目中，選擇不同的分配方法分攤的結(jié)果不一樣。目前稅法規(guī)定的扣除項目的分攤方法主要有占地面積法、建筑面積法、可售面積法、銷售收入比例法、層高系數(shù)調(diào)整法和其他合理方法。在稅法沒有明確政策規(guī)定的情況下，企業(yè)可以選擇一種對自己有利的分攤方法。

三、結(jié)語

總之，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，土地增值稅稅收籌劃有著不容忽視的重要作用。同時，房地產(chǎn)企業(yè)一定要充分利用它的優(yōu)勢，減少企業(yè)稅收，增加經(jīng)濟效益。

參考文獻：

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（作者單位：鄭州永恒萬通置業(yè)有限公司）