淺議房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃

劉玉愛

摘要：隨著時代不斷發展，我國稅收也發生了一系列的變化。土地增值稅是其中的一種。在房地產腳步飛速前進的影響之下，它在我國經濟中的地位逐漸突顯。隨之，對于房地產企業來說，土地增值稅稅收成為了關鍵的內容。很顯然，這已成為了新時代下社會談論的焦點。因此，文章站在房地產開發企業的角度，對其土地增值稅稅收籌劃進行了相關的探討。

關鍵詞：房地產；企業；土地增值稅；納稅籌劃

從某種意義上說，稅收籌劃是一項復雜而具技術性的工程，是企業來財務管理活動中至關重要的方面。土地增值稅籌劃就是專門針對房地產企業予以設計的一種合理的稅收方案。相關的土地增值稅稅收籌劃不僅可以使房地產開發企業的稅收壓力得以減小，還能使企業的納稅風險降到最小化。更重要的是，它有利于房地產開發企業擁有更好的經營環境，使企業在競爭激烈的市場中更具優勢，立于不敗之地。

一、房地產土地增值稅稅收籌劃概述

從某種意義上說，稅收籌劃是一項復雜而具技術性的工程。相應地，土地增值稅就是指對那些獲得增值收入的單位以及個人進行合理征收的稅種之一。它主要包括了對國有土地使用權予以有償轉讓，土地上的建筑物、還有其它的依附物的產權這些方面。很顯然，房地產企業和土地增值稅之間有著不可割舍的聯系。根據房地產的不同種類，土地增值稅將會對它進行差別稅收策略。同時，對于企業來說，稅收籌劃是它財務管理活動中至關重要的方面。簡單來說，土地增值稅籌劃就是專門針對房地產企業予以設計的一種合理的稅收方案。相關的土地增值稅稅收籌劃不僅可以使房地產開發企業的稅收壓力得以減小，還能使企業的納稅風險降到最小化。更重要的是，它有利于房地產開發企業擁有更好的經營環境，使企業在競爭激烈的市場中更具優勢，立于不敗之地。

二、房地產企業土地增值稅納稅籌劃方法

就房地產開發企業自身來說，對應的土地增值稅稅收籌劃有著非常深遠的意義。換句話說，在房地產行業，土地增值稅收籌劃是開發企業前行路上一塊重要的基石。相應地，想要使土地增值稅收籌劃的作用得到更好的發揮，就需要采用有效的措施對它進行完善。顯而易見，這也是當下迫在眉睫的事情。在房地產開發企業方面，土地增值稅稅收有著自己科學的籌劃方法。具體來說， 它主要包含了這幾個方面。比如， 對收入進行分散籌劃的方法；以利息為基礎的支出籌劃方法；“臨界點”的籌劃辦法。因此，本文作者從實際出發，對其中一些有效策略予以了探討。

（一）在房地產開發企業方面，以土地增值稅的“起征點”優惠政策為基礎給與籌劃

在土地增值稅優惠政策方面，主要指的是“起征點”政策。為了使優惠政策更具其保障性，國家還專門制定了相關的條例。它就是針對相關納稅人對那些一般而具有標準性的住房予以建設，并對它進行出售。在這個過程中，如果增值額在對應扣除項目費用 20% 之下，企業可以不用繳納增值稅。但是，對于這方面，房地產開發企業需要對一些方面引起注意。比如，如果房地產開發企業不僅在建設一般標準的住房，還在對其它房地產進行開發，需要對其中的增值額予以恰當地分開計算。在這個過程，對于那些沒法分開計算或者無法準確進行區分的增值額，建設的一般標準住房時沒有權利對這個優惠政策進行享受。

（二）在土地增值稅稅收籌劃方面，可以對相應的經營收入進行分散籌劃

一般情況下，這種策略就是在房地產中，把那些能夠分開予以獨立解決的方面從中分割出來。比如，關于住房內部的裝修。對于這方面， 可以把它作為其中獨立的部分， 對它進行恰當的核算，就可以以兩次出售房地產為媒介，對它進行納稅方面的籌劃。這樣也有利于房地產開發企業減少稅收負擔。

1. 先分立后合并的土地增值稅稅收籌劃

房地產企業轉讓整棟資產或大額資產的，可以先把該資產分立成立公司，然后再將分立的公司與購買方公司合并進行土地增值稅納稅籌劃。根據稅法規定在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅、營業稅、契稅、企業所得稅。

案例： 房地產開發企業 A 與非房地產開發企業 B 的兩家法人企業，A 將已完工并辦理竣工結算的辦公樓轉讓給 B，辦公樓成本 7000 萬元，市場價格為 9500 萬元，假定土地增值稅扣除項目合計 8000 萬元。

增值額=9500-8000=1500（萬元）

增值率=1500/8000×100%=18.75%

土地增值稅=1500×0.3=450（萬元）

將案例中的房地產轉讓行為更改為先分立（將辦好公樓分離成立公司）后與 B 公司進行企業合并的行為，因合并和分立過程免征收土地增值稅、營業稅、契稅、企業所得稅，稅負為 0 萬元，減少土地增值稅 450 萬元。稅收籌劃：房地產企業轉讓整棟資產或大額資產的，可以先把該資產分立成立公司，然后再將分立的公司與購買方公司合并進行土地增值稅納稅籌劃，降低企業稅負、促進銷售、加速資金回籠。

2. 第三方支付拆遷補償費稅收籌劃

拆遷補償費是指對被征用或占用土地上的房屋及附屬構筑物、城市公用設施等拆除、遷建補償費、拆遷管理費等，房地產企業在項目開發過程中一般都會涉及拆遷補償費，拆遷補償費金額大，下面介紹下房地產開發企業將拆遷補償費支付給第三方，由第三方支付給拆遷戶的土地增值稅收籌劃方法。

案例： 某房地產開發項目由房地產開發公司委托某公司（第三方）支付拆遷補償費 7000 萬元，根據稅法規定拆遷補償費應取得合法票據才能在土地增值稅清算中列支開發成本，此項目因無法取得合法票據，房地產公司在土地增值稅清算中無法列支開發成本 7000 萬元，即使按最低檔稅率 30% 計算，使其至少承擔土地增值稅 2100 萬元（7000×30%）。

稅收籌劃：土地增值稅清算中拆遷補償費應取得合法票據才能計入開發成本中扣除，增加土地增值稅扣除項目、降低增值率、減少稅費損失，因此，通過第三方支付的拆遷補償費項目應通過招、拍、掛方式取得土地使用權并取得土地儲備中心的政府性行政收據計入開發成本中扣除。

（三）借助利息費用來進行科學的籌劃

在土地增值稅制度方面，房地產開發企業可以對這兩種利息支出的方法進行充分的利用。第一，在房地產開發方面，那些可以在房地產建設項目的基礎上，進行一定的計算分攤，還有金融機構對應的證明部分，可以根據實際情況來扣除。但是，扣除的金額并不是隨意的，它是有一定限度的，不能高于商業銀行相關方面計算之下的金額，即同類并且同期貸款利率的計算金額。第二，對于房地產土地增值稅，相關的開發資金需要在上述合計金額 10% 以內正確計算予以扣除。在這方面，主要包括了兩個方面：一是那些沒法根據轉讓房地產項目對分攤利息支出給與對應的計算；二是沒有相關金融機構提供的有力證據。所以，針對這個情況，房地產開發企業一定要預先進行有效的籌劃，避免多交稅情況的出現。

（四）合理選擇扣除項目分攤方法

土地增值稅扣除項目金額確定后，如果企業有不同的清算項目，需要按照合理的方法將扣除項目分攤到每個項目中，選擇不同的分配方法分攤的結果不一樣。目前稅法規定的扣除項目的分攤方法主要有占地面積法、建筑面積法、可售面積法、銷售收入比例法、層高系數調整法和其他合理方法。在稅法沒有明確政策規定的情況下，企業可以選擇一種對自己有利的分攤方法。

三、結語

總之，對于房地產開發企業來說，土地增值稅稅收籌劃有著不容忽視的重要作用。同時，房地產企業一定要充分利用它的優勢，減少企業稅收，增加經濟效益。

參考文獻：

[1]李剛.淺析房地產企業稅收籌劃的誤區[J].現代經濟信息，2013（14）.

[2]陳坤.試論房地產企業土地增值稅的稅收籌劃[J].中國總會計師，2009（12）.

（作者單位：鄭州永恒萬通置業有限公司）