使用權房買賣的合法性

Q1：王律師，您好！

2011年3月2日，我作為乙方、小李作為甲方與房產經紀事務所作為居間方簽訂了《居間合同（出售）》一份。合同第二條約定，甲方愿意將其租用建筑面積57.85平方米的公有住房出售給乙方。合同第三條約定，甲方保證上述房屋權屬清楚，且無糾葛；合同貫徹國家建設部規定，房屋土地使用權主體一致，一并轉移的原則，甲方將房屋所有權轉移時，連同房屋的土地使用權一并轉移給乙方，并協助乙方辦理土地使用權轉移手續；甲方房屋的交割及乙方付款方法：2011年3月2日乙方付甲方定金10000元，2011年3月28日之前乙方付甲方房款588000元，甲方交房交鑰匙并結清水、電、煤、物業等一切費用，自交房后產生的一切費用由乙方承擔，同甲方無關，尚留房款10000元，待甲、乙雙方改名時一次結清，使用權證辦好后的一切權利歸乙方所有，同甲方無關，甲方無條件配合乙方更名，房價漲跌甲、乙雙方不變。

合同簽訂后，我于2011年3月2日支付小李定金10000元，于2011年3月26日支付小李房款588000元，我尚余10000元房款未支付給小李，我們約定該10000元待雙方改名時一次性結清。2011年3月27日，小李將房屋交付給我使用。而現在小李不愿意辦理過戶手續，并且認為：“根據滬房管法〔2009〕第396號文件規定，使用權租賃的承租人不針對非本市人員，因此租用居住公房憑證無法變更承租人”。居間合同中約定購買的是使用權房，無產權證字樣；居間合同并不是產權房權利變更，而是居住租用公房憑證使用權的變更。

雖然小李于2009年享受舊房改造的政策于2013年4月3日買斷上述承租房的產權，房屋已于2013年5月15日被核準登記在小李名下。但我聽說使用權房不能進行買賣，而與小李以及房產經紀事務所簽訂《居間合同（出售）》時，上述房屋恰好為使用權房。我們簽訂的買賣合同是否有效？我能否按照合同取得房屋所有權？

求助人：小陶

A1：小陶，您好！

你遇到的問題在房產交易火爆的當下比較普遍。使用權房是計劃經濟和住房分配體制下的產物，俗稱公房。該房屋的產權屬于國家或集體，但該使用權是從所有權分離出來的一項獨立的財產權，允許使用權人（公房承租人）在一定范圍內通過一定方式變更房屋使用權人，所獲收益扣除應繳稅費后歸使用權人所有。因此，在滿足一定條件下使用權房在理論上是可以變更使用權人的。

根據《合同法》第八條的規定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。”

根據《合同法》第六十條：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。”

根據滬房管法〔2009〕396號《關于印發公有居住房屋變更、分列租賃戶名的若干規定的通知》中第一條的規定：

一、公房變更租賃戶名的條件

公房變更租賃戶名應當符合下列條件：

（一）承租人與本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致要求變更租賃戶名的；

（二）承租人戶口遷離本市，本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致要求變更租賃戶名的；

（三）承租人死亡，其生前在本處有本市常住戶口的共同居住人協商一致要求變更租賃戶名的；

（四）承租人死亡，其生前在本處無共同居住人的，其生前具有本市常住戶口的配偶與直系親屬協商一致要求變更租賃戶名的。

按照前款第（一）項變更租賃戶名后，在五年內不得再依該規定變更租賃戶名。按照前款第（一）項、第（二）項變更租賃戶名的，共同居住人的實際居住生活的時間以提出申請時間為節點；按照前款第（三）項、第（四）項變更租賃戶名的，共同居住人的實際居住生活的時間以承租人死亡時間為節點。

本規定所稱的“共同居住人”，是指公房的承租人死亡或者變更租賃關系時，在該承租房屋處實際居住生活連續一年以上而且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。但承租人、共同居住人在本處結婚的配偶、在本處出生的子女，且在本處實際居住的，可以不受實際居住生活連續一年以上以及他處住房條件的限制。

首先，本案中您與小李以及房產經紀事務所簽訂的《居間合同（出售）》是你們之間真實的意思表示，并不違反法律和行政法規的強制性規定，屬有效合同，故當事人應當按照約定全面履行自己的義務。你們之間簽訂的合同有效。

其次，根據居間合同的約定，你與小李訂立的雖然名為房地產使用權買賣合同，但雙方對于房屋承租人名稱的變更、更名之后相關權利義務的歸屬以及使用權房今后發生權利變更的稅費負擔等均有明確約定，應視為在符合相應的條件后，小李同意將房屋的所有權連同房屋的土地使用權一并轉移給您。

再次，現房屋已于2013年5月15日被核準登記在小李名下，房地產所有權轉移的條件已經具備，小李也已收取了您大部分房款，您亦已入住系爭房屋多年。故您與小李以及房產經紀事務所簽訂《居間合同（出售）》的合同有效。您可以要求小李繼續履行合同并協助辦理過戶手續。

Q2：王律師，您好！

2013年9月5日，經房產中介介紹，我作為乙方與李某某作為甲方簽訂了《上海市房地產買賣合同》，房屋為公有使用權房。當日我與房產中介簽訂了《傭金確認單》，約定我于簽訂買賣合同當日向房產中介支付居間服務費人民幣（幣種下同）25000元。但事后得知李某某并非涉案房屋的承租人，僅為同住人之一，所以沒有向房產中介支付傭金。我聽說公有使用權房屋未轉為產權房前不能買賣，而房屋在買賣雙方簽合同時權利人也非李某某本人，故買賣合同無效。而房產中介作為專業公司，對前述情況未進行審核，我無需向房產中介支付任何費用。現在房產中介要求我支付傭金，我可以拒絕支付該筆費用么？

求助人：史小姐

A2：史小姐，您好！

居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。正常情況下居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付酬金。根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。

關于使用權房買賣的問題。根據現行法律規定，公有使用權房屋在符合一定條件后可以轉讓交易，故您與李某某簽訂《上海市房地產買賣合同》的內容并不違反法律、行政法規的強制性規定。對于李某某非涉案房屋的權利人是否影響買賣合同的效力，根據上述司法解釋的規定，即便李某某在簽約時未經真實權利人的同意，構成無權處分，也不因此導致買賣合同無效。因此，您與李某某簽署的《上海市房地產買賣合同》有效。

關于傭金的問題。您在與出售人訂立買賣合同前，雖不清楚涉案房屋的承租人和同住人情況，但您作為買受人在購買使用權房的時候應負有向出售人或有關部門核實涉案房屋權利歸屬的義務，不能完全依賴居間人，故您也需對買賣合同無法繼續履行承擔一定的責任。因此，在司法實踐及相關法院的判例中，作為你方有需要向房產中介支付部分的居間服務費的案例存在。

編輯：薛華 icexue0321@163.com

本期主持

王棟 律師 北京大成（上海）律師事務所

王棟律師現為大成律師事務所上海分所的專職律師，合伙人。上海市第十屆律師代表大會代表。2015年獲浦東新區十大杰出青年律師提名獎。王棟律師執業以來主要致力于：公司法律事務運作及風險管理、房地產、產權交易、商事訴訟和仲裁、金融及資本市場、高端婚姻家事及財富傳承、法律基礎培訓等法律業務。

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