論執行異議中的不動產登記簿公示公信原則

摘 要 案外人執行異議之訴中，主張對不動產執行標的有所有權的案外人，應當有充足的證據證明自己為執行標的的真正權利人，即證明不動產登記簿確系登記錯誤。申請執行人的主體身份有別于物權法上的善意第三人，對執行標的不適用善意取得制度。

關鍵詞 不動產登記簿 公示公信 執行異議

作者簡介：徐楊潔，華東政法大學研究生。

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A 文章編號：1009-0592（2016）03-075-02

一、 案例介紹

2011年，劉新國向丁美華借款，后雙方發生糾紛，丁美華向江蘇省徐州市云龍區人民法院提起訴訟并申請訴前財產保全，云龍法院依法作出裁決，查封登記于劉新國名下的一處房產（以下稱訴爭房產）。案件進入執行程序后，方程萱、劉哲延、劉航延提出執行異議，主張訴爭房產在2001年離婚案中已歸案外人方程萱、劉哲延、劉航延三人所有，要求云龍法院撤銷裁定書。云龍法院在審理執行異議中查明，訴爭房產原系劉新國與方程萱的夫妻共同財產，雙方在2001年11月訴訟離婚時，劉新國在庭審筆錄中陳述：“家庭所有財產我都不要，都歸被告與女兒所有，不需要法院處理。”江蘇省徐州市泉山區法院據此制作了民事調解書，確認財產雙方已自行分割完畢。另有兩份鄰居的書面證詞以及訴爭房屋的現承租人姜某的證詞證明訴爭房產由方程萱、劉哲延、劉哲航實際占有、使用、收益，劉新國自離婚后未到過該房。據此，云龍法院作出裁定，解除該法院對被執行人劉新國名下房產的查封。

丁美華不服上述解除查封的裁定，以劉新國、方程萱、劉哲延、劉航延為被告向云龍法院提起訴訟。原告認為，根據物權法的規定，我國不動產物權實行統一登記制度，各級人法院采取保全措施即以登記人名下為準，云龍法院對涉案房產進行保全發生在2011年12月，而林新國與方程萱離婚時間為2001年11月，在此期間三案外人均未辦理房地產過戶手續，直至案件二審結束進入執行階段方提出異議，有故意規避執行的嫌疑。故請求法院判令：1.確認銅山路重型機場后宿舍一號樓一單元402室房產的所有權人為劉新國；2.被告劉新國、方程萱、劉哲延、劉航延承擔本案訴訟費用。

最終，法院判決如下：首先，離婚調解書已確認訴爭房產應為被告方程萱、劉哲延、劉航延所有；其次，房產過戶登記是行政手段，不存在規避執行的問題；最后，丁美華作為與劉新國民間借貸訴訟的權利人，在申請執行階段就涉案房產主張權利，其主體身份有別于物權法中的善意第三人，無法據此確定劉新國對涉案房產具有處置權。綜上，云龍法院駁回原告丁美華的訴訟請求。下文將圍繞該案探討執行異議中的不動產公示公信原則。

二、 根據物權公示公信原則，法院可以執行被執行人的財產

（一） 物權公示原則

物權的公示，又稱為物權的表彰或表征，是物權的權利人向世人公開、顯露、表明其擁有權力的手段、方式或象征。 物權公示最重要的效果就是具有權利的推定效力。權利推定作為一種典型的法律技術，在一項權利或者法律關系等待證明的前提下，用于推定其是否存在。 而將這種法律技術作為原則規定，意味著當事人必須按照法律規定的、公開的方式展示物權變動的事實或者物權存續的狀態，否則將致使物權變動的無效或者不具有公信力。物權公示原則在不動產領域的體現為：不動產登記簿具有公信力。換言之，不動產登記簿上所記載的內容被查閱者所信賴，被推定為真實的權利狀態，盡管可能存在登記錯誤或者虛假登記的情形。基于上述原因，不特定第三人可以依據物權公示公信原則推定登記簿記載人與登記簿記載的物之間存在排他的支配權。因而，在本案中，云龍法院依據訴爭房產登記于劉新國名下這一事實，推定該房屋為劉新國所有，因而將訴爭房產作為執行標的，是有理有據的。

（二）不動產登記簿的公信力

公共權力機構對現有權利狀態的如實記載并制作表明權屬和客體狀態的簿冊和證書是為不動產登記簿。 事實上，不動產登記是國家意志介入私法領域的產物，登記機關是由國家設立的，登記具有嚴格的程序，因而能在最大限度上保證登記簿上記載的權利人與真正權利人具有一致性。而載于登記簿上的權利的利害關系人能夠自由地查閱登記簿，視為登記簿對大眾是公開的，即具有公示性。通說認為，可以將物權法第十六條的規定視為法律對不動產登記簿具有公信力的確認，而基于這種公信力，一般而言，只要第三人在確認不動產權利狀態時盡到了相關的義務，即可信賴登記簿上記載的內容為真實的權利狀態。 法院在執行不動產標的物時，判斷不動產執行標的的權屬狀態的依據也應當是不動產登記簿上記載的內容這一權利的外觀，而不用審查登記是否與真正的權利狀態相一致。

在本案中，在方程萱等三案外人提出執行異議之前，執行申請人丁美華有權基于信賴不動產登記簿上記載的權利人與真正權利人相一致的權利推定，請求法院執行登記于被告劉新國名下的房產。而法院的執行機構亦可依據登記公信力執行登記在被執行人劉新國名下的房產。

三、 案外人有足夠證據可推翻登記簿的公信力

（一）不動產登記生效主義的例外——公權力致使物權變動

《物權法》第二十八條規定：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。該條款作為不動產物權登記生效主義的例外，規定了公權力導致物權變動時，不以登記為條件，而是以法律文書或者征收決定的生效為條件。此種例外的存在導致在實踐中，往往會存在這樣一種狀態：真正權利人未進行不動產產權變更登記，但已經實際占有、使用和收益該不動產。在這種情況下，不動產真正的權利狀態只能通過占有這一權利的外衣所公示，這意味著不動產的占有不具備公信力，因此對外不具有對抗效力，只有登記才能發生對抗效力。由于登記簿上記載的權利人仍為在先權利人，第三人基于對登記公信力的信賴，確有可能善意取得所有權。

在本案中，徐州市泉山區法院制作的離婚調解書生效時，方程萱、劉哲延、劉航延三人就已經實際取得了訴爭房產的所有權，又根據證人證言等證明該房屋確已由方程萱三人實際占有、使用和收益。此時，無論從最為直接的權利外觀——占有，還是從權利的真正歸屬狀態判斷，訴爭房屋的所有權人已經是方程萱三人。在此種情形下，是否辦理房產登記變更手續，并不影響權利的取得。

（二） 不動產物權的證明——真正權利人對登記簿公信力的否認

當公示的權利即記載在不動產登記簿上的內容，與事實的權利即真正的權利存在狀態發生沖突時，權利主張人就需要進行物權的證明。物權的證明本質上講是否定占有人為所有權人、否定等級證書上的權利人為真實權利人的過程，即是推翻兩種表征手段（占有和登記簿）公信力的過程。 證明往往會涉及到舉證責任問題，在不動產領域，舉證責任倒置，即對于合法登記的權利，即推定其正確而無須再加以證明，與之相反，認為登記錯誤地人應當證明登記不正確。主張有真正權利的人要運用各種證據和證明手段證明自己確為權利所有人。大致上而言，權利主張人主要通過合同、遺囑、以及生效的法院判決等證明自己的權利。當然，僅僅依靠上述文書證據在證明上存在難度，實踐中，需要權利主張人提供其他證據與上述證據形成有效的證據鏈達到證明標準。

而根據2016年3月最新生效的《物權法》司法解釋第二條的規定：當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。這意味著，法律明確真正權利人有對登記簿公信力效力否認的權利在本案中，方程萱、劉哲延、劉航延三人為權利主張人，要證明不動登記簿上記載的權利人非真正權利人，可以以法院制作的離婚調解書為依據主張權利，輔之以兩份鄰居的證詞，以及該房的租客證詞證明該房屋的所有權人為方程萱、劉哲延、劉航延三人，且已經實際占有、使用、收益該房屋。

四、 申請執行人并非物權法上的善意第三人

登記簿的公信力是為了維護不動產交易安全而在“權利外觀思想”的基礎上產生的制度。 同時，在交易過程中，基于對登記簿的信賴而為交易行為的第三人也被納入到保護的范疇。而由此產生的問題是：交易中，第三人無過失是否應當作為不動產善意取得的構成要件。通說認為，第三人的過失不影響不動產的善意取得。筆者認為，去當區分過失的嚴重性，若無視第三人的重大過失，一味保護第三人因“輕信”而產生的信賴利益，顯然有悖于法律公平原則。從交易成本分析，如果第三人未發現登記錯誤是由于自身的重大過失，在此種情況下，第三人只需盡到一般的謹慎義務或者注意義務即可發現權利外觀與真實權利狀態不一致。也就是說，在上述情形下，第三人獲悉真實物權狀態的成本較小，由他承擔沒有發現真實情況的風險和損失，是合理的。 綜上，在不動產交易中，應當將第三人無重大過失作為善意取得的構成要件，從而在法價值上達到相對的平衡。

值得探究的是，假設案情變為劉新國將訴爭房產賣給丁美華，且已完成變更登記，方程萱、劉哲延、劉航延三人主張自己才是房屋真正權利人，則情況將會發生怎么的變化？根據通說，丁美華完全符合善意取得不動產的構成要件，應當取得訴爭房屋。但若基于上述將第三人重大過失納入善意取得構成要件的理論，應當考察丁美華是否具有重大過失。首先，在本案中，原告丁美華與劉新國系親戚關系，雙方在本案糾紛發生之前來往密切，丁美華十分容易知悉劉新國與方程萱離婚的事實以及房屋分配給方程萱、劉哲延、劉航延三人的事實。其次，訴爭房屋的實際占有人為承租人姜某，承租于劉哲延，且周圍鄰居都知道這一情況。在此種信息背景下，足以使丁美華對登記產生合理的懷疑，但丁美華卻置之不理，故此時對丁美華的信賴利益進行保護顯然是不恰當的。 從上述假設中可以看到，將第三人無重大過失作為善意取得的構成要件有其必要性以及合理性。

本案中，案件剛進入執行階段，對訴爭房產尚未作出處分行為。因而本案根本不適用善意取得制度，申請執行人丁美華并非物權法上的善意第三人。

五、結語

目前，法院在執行不動產標的時，對于執行標的的權屬判斷應當依據不動產登記簿。尤其是在當前執行作為一大難題的背景下，只對執行標的做權利外觀的審查顯然有利于提高執行的效率，減輕法院執行機構的負擔。但鑒于不等產登記簿卻有可能發生錯誤，真正權利人的利益可能受損，因而法律賦予案外人提起執行異議之訴的權利。而最新的《物權法》司法解釋第二條對于不動產登記簿的效力的推翻作出的規定，為解決類似案件提供可依據的裁判規則。案外人只要有足夠的證據推翻不動產登記簿的公信力，證明自己是執行標的的真正權利人的前提下，執行異議就能成立。最后，在執行階段，尚未對執行標的作出處分，且申請執行人并非交易的相對方，所以申請執行人并不是物權法上規定的善意第三人，不適用善意取得制度。

注釋：

高富平.物權法專論.北京大學出版社.2007.138-140.

肖建國.執行標的實體權屬的判斷標準——以案外人異議的審查為中心的研究.政法論壇.2010，28（3）.

高富平.物權公示與公信力原則新論.華東政法學院學報.2001（5）.

第三人查閱登記簿是否為善意的要件，學界對此莫衷一是，筆者傾向于認為第三人應當履行查閱登記簿這一謹慎的義務。

程嘯.論不動產登記簿公信力與動產善意取得的區分.中外法學.2010（4）.

葉金強.登記之公信力：不動產善意取得制度.廈門大學法律評論.2004年第8輯.