中國房地產企業融資現狀分析

唐宇萱

【摘 要】近幾年中國房地產行業進入轉型期，房地產市場逐漸呈飽和趨勢，其投資需求受到政策抑制，房地產企業已經不能依靠單純的拿地完成高額利潤，很多企業開始向輕資產運營轉型。因此，在目前的形勢下房地產企業的融資現狀更加值得研究。本文分析了我國房地產企業的主要融資渠道、資金來源狀況，最后結合相關政策背景，對優化房地產企業的資本結構提出合理的建議。

【關鍵詞】房地產企業；融資現狀；資本結構

一、研究背景

目前我國房地產行業與銀行等金融機構高度關聯，自有資金投入過少，導致房地產業一直處于高資產負債率的狀態，同時企業短期負債比率偏高，放大了公司的財務風險。房地產行業仍存在許多問題，如：融資渠道過于單一、嚴重依賴銀行貸款、融資資金規模過大等。同時，房地產行業的發展影響著我國經濟的繁榮。近幾年房地產業跨過了“黃金時代”，逐漸走向“白銀時代”，整個行業的發展將慢慢回歸理性，不可能再出現地產開發商拿地就能賺取收益的現象，房地產企業應逐漸轉換盈利模式，不能再將房地產市場作為投機場所。

二、房地產行業融資現狀分析

（一）主要融資渠道

1.國內銀行貸款

國內銀行貸款是中國房企的最重要的融資方式。由于房地產企業過于依賴銀行貸款，近年來房地產企業向銀行貸款受到一定限制，所以房地產企業應逐漸拓寬自己的融資渠道，使銀行貸款比重有所降低。

2.企業債券融資

債券融資可為房企提供經營中所需的中長期資金，是企業使用外部資金的重要融資工具，但發債企業也需要面臨較大的償還壓力。我國債券市場發展尚不完善，國家嚴格限制房地產企業發行債券，所以債券融資占開發資金的比重一直很低。

3.上市融資

上市融資是房地產企業進行資本運營的重要方式，對于眾多房地產企業而言，直接上市的門檻過高，只有公司實力強大、信譽良好才可能直接上市。當銀行貸款受限制，且不符合直接上市的條件時，許多中小型房企為了擴充規模而通過買殼實現“曲線上市”。目前國家嚴格限制房地產企業進行上市融資，導致只有很小一部分房企在滬深兩所成功上市。

4.房地產信托

房地產信托可以注入股本的方式幫助自有資金不足的企業使其成立責任公司，也可以提供征信貸款的方式幫助有短期資金困難的房地產企業。房地產信托融資與銀行貸款相比，融資成本更低，同時籌集資金更靈活，可以不受企業自有資金不足的約束。但是我國房地產信托由于受國家政策制約，房地產信托市場發展十分緩慢，房地產信托相比銀行貸款仍有較大的局限性，不能作為企業進行長期融資的有效工具。但從長遠角度考慮，隨著房地產信托市場以后逐漸完善，信托融資將成為一個重要的融資途徑。

（二）我國房地產企業資金來源情況

通過使用國家統計局數據庫，收集和整理了2011-2015年的相關數據，對中國房企的資金來源統計如表1：

1.融資總額增長較快

資金總額從2011年83246億增長到2015年的125204億，可看出我國房地產企業的開發資金基本保持著快速增長狀態，5年間資金總額上漲了50%。

2.國內貸款、自籌資金與其他資金是主要資金來源

從表中數據可看出，國內貸款、自籌資金與其他資金占資金總額的比重分別為16.01%、40.15%、43.31%，合計為99.48%，且總的來看呈上升趨勢。國內貸款、自籌資金與其他資金構成了我國房地產開發資金來源的絕大部分。

3.銀行貸款是主要融資渠道

直接來源于銀行的國內貸款占資金總額的18%；企業自籌資金中約有一半為施工單位的工程墊付款，而大多數的墊付款屬于銀行貸款；其他資金中有大約60%以上的部分屬于定金和預收款，定金和預收款中含有約40%左右的個人住房按揭貸款。所以，可以說房企的資金大多數直接或間接來源于銀行貸款。其他融資渠道，如債券、信托等融資占比不大。

4.外資比例偏低

從表中可算出，利用外資占資金總額的平均比例為0.52%，對開發資金的貢獻很小，造成這一現象的可能原因是國家在房地產投資中采取的“限外”政策，同時近幾年外國投資者并不看好我國房地產行業。

三、優化房地產企業資本結構的建議

現階段中國房企的融資途徑較少，銀行貸款占債務比例過大，為了改變現狀，我國房地產業應大力發展多元化金融市場，用來分散銀行貸款風險。具體的建議如下：

（一）大力發展企業債券市場

債券融資與銀行貸款相比成本更低，資金使用上更加靈活，穩定性更好，債券融資可迫使經營者努力工作避免企業破產，有助于企業價值的提高。由于我國未建立一個完善的債券市場，政府嚴格管制企業債券的發行，導致房地產企業很少采用債券融資。這種現狀對長期資金需求量很大的房地產企業來說，會影響企業的正常運營，甚至耽誤公司持續發展。所以，國家應減少對債券發行的限制條件，大力發展債券市場，鼓勵房企采取債券融資。

（二）引入房地產信托

房地產信托融資可降低融資成本，減少相關財務費用，籌集資金更靈活。對房地產企業而言，房地產信托融資相對穩定，對企業的股東而言，仍擁有對企業的控制權。在不提升企業資產負債率的前提下，可引入房地產信托基金，優化企業的資本結構。房地產信托具有廣闊的發展前景，但是我國大部分信托公司由于存在經營管理和公司治理問題，再加上國家對信托行業監管不足，致使房地產信托業務發展緩慢。所以需要適當引入房地產信托，促進融資渠道多元化。

（三）加大外資投入力度

中國房企利用外資比例過低，一直保持在1%左右，原因可能是因房地產是我國支柱產業，國家不允許隨意引進外資，還可能因近幾年房地產市場波動較大，外資投入沒有可靠的保障。但是海外市場擁有巨大的資金來源，國家應逐步完善相關政策，規范房地產行業的資金運轉，讓我國房地產行業逐步發展為一個成熟穩定的市場，用優良的發展前景吸引外商投資者的目光，增加外資投入比例將會給房地產行業注入新鮮的活力。

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