淺談山地棚改安置房項目的甲方管理難點

陳虎

摘要：本文通過剖析一個PPP模式的安置房項目管理實例，介紹了山地棚改安置房項目的甲方管理難點，探討了應對這些難點的策略，同時也對PPP模式在安置房項目中的應用進行若干思考。

關鍵詞：PPP模式；山地建筑；棚改安置房；甲方管理難點

中圖分類號：F284文獻標識碼：A 文章編號：1674―3024（2016）07―19―02

前言

PPP是英文"Public-Private-Partnership"的簡寫，中文直譯為“公私合伙制”，意即公共部門和私人合作提供公共產品或服務。PPP模式最早在1992年被英國應用于市政、交通等領域，取得了不凡的成效。我國政府在認識到其重要價值后，首先在基礎設施建設領域引入PPP模式。經過多年發展，目前財政部推廣的PPP模式，以特許經營類為主，強調政府與社會資本的合作和風險適當原則，雙方共擔風險、共享收益，社會資本參與項目的投資或運營，項目資產在特許經營期限之后移交公共部門。

棚戶區改造、安置房建設是近年國家重點推動的民生工程，既有惠民生的公益性，也是保增長的重要舉措。本來這類項目不具有良好投資回報，是吸引不了社會資本的。但如果采取PPP模式，通過政府給予社會資本相應的政策扶持作為補償，如稅收優惠、貸款擔保、土地優先開發權等，從而可在一定程度上激發社會資本的積極性，同時也能減輕政府投資建設的負擔和風險，取得雙贏的成果。

下面，通過某工程實例剖析，談談在PPP模式下，山地棚改安置房項目的甲方管理難點及其應對策略。

1工程概況

某項目用地面積約75.51畝，總建筑面積約12萬㎡，容積率1.98，建筑密度17.5%，綠地率30%，設計有12幢7—18層的建筑，安置戶1164套，總平詳見附圖1。該項目上部結構采用現澆鋼筋混凝土框架或框剪，基礎采用獨基、筏基及樁基（人挖樁、沖孔樁）。

該項目采用PPP模式進行建設，投資合作方為某集團及其聯合體（捆綁勘察、設計、施工單位），其主要流程：

區政府與某集團簽署投資建設合作協議→某集團投資拆遷款→鎮、街實施拆遷→國土部門實施捆綁土地出讓→財政、國土安排資金返還某集團投資的拆遷款→某集團投資安置房建設→ 財政、國土安排資金返還某集團投資的工程建設款。

2山地棚改安置房項目的甲方管理難點及其應對策略

作為甲方，日常管理內容涵蓋廣泛，主要包括質量、安全、造價、進度等多個方面。但在山地棚改安置房項目中，甲方管理應該有所側重，個人覺得重點應抓造價與進度的管控，而把質量與安全的管控更多地交給監理完成。

山地棚改安置房項目，有其自身特點：1、山地建筑，高差大，臺地多，地質復雜多變；2、棚戶區改造，屬破舊立新，利用拆遷的民房區搞建設，存在拆遷的制約因素；3、安置房是政府工程，注重程序，財政要評審。基于上述特點，在PPP模式下，山地棚改安置房項目的甲方管理難點表現在以下幾個方面：

2.1設計動態，變更較多

設計優劣直接影響工程造價，是造價控制的基礎。考慮到安置房設計通常具有時間緊、任務重，調整變化多的特點，作為甲方，首先應秉持自身專業立場，認真審核設計，及時發現、解決問題。

在本案例前期設計過程中，根據區府指示、鎮街反饋，我們組織對安置房總平、平面戶型及立面進行多輪優化調整；進入施工圖設計階段后，我們又多次研討修改安置房項目交房標準，力求定位準確，既不浪費，也不落伍；在圖紙會審時，針對設計疏漏或深度不足的部分，要求設計出具變更予以明確，避免工程造價的不合理增加；進入施工階段后，由于山地建筑地質復雜多變，并且周邊存在同步交叉設計、施工的項目，導致項目的邊坡擋墻、基礎支護等需動態設計，由此產生的設計變更不可避免地增多。

對此的應對策略：1、尊重客觀事實，及時組織各參建單位現場專題會研究，對涉及金額較大的變更要上報區里研定；2、嚴格按項目投資估算控制方案和初步設計概算，再用初步設計概算控制施工圖設計和概算，避免項目超概。

2.2詳勘精度不足，施工補勘量大

在本案例中，詳勘布點間距出于經濟性考慮，按規范要求的最大間距24米進行布設。但在樁基施工過程中，發現實際地質情況遠比詳勘資料復雜，原勘探孔與孔之間存在大量未揭示的孤石、軟弱夾層等不利地質條件，具體表現為巖層起伏大（層面坡度超過10%，部分甚至達到50%以上），地層不連續，多有突變，孤石普遍分布且成片存在，致使樁底下的巖體性狀難以判定。

根據福建省標《巖土工程勘察規范》DBJ13-84-2006第5章、6.4節（風化巖）的要求：在花崗巖分布和巖溶發育地區，勘探點間距宜取小值，也可根據柱位排列選擇一柱一個勘探點；當相鄰勘探點間的層面坡度大于10%時，應根據具體工程條件適當加密勘探點；應根據風化巖在水平和垂直方向上的分布規律，適當加密其勘探點間距和密度；當為一柱一樁且柱荷載很大時，宜每樁布置勘探點。按照《建筑地基基礎設計規范》GB50007-2011條文說明第8.5.6條：對于大直徑嵌巖樁，由于巖層風化往往不均勻，巖面起伏大，甚至可能存在孤石、混雜巖塊、基巖陡坎等不利現象，因此，為保證設計可靠性，當基礎方案選定后，還應進行專門性的施工勘察。

針對場內普遍存在“五花肉”、“葫蘆串”的地質現象（示例地質剖面詳見附圖2），為避免持力層誤判，確保樁基施工質量，在前期詳勘的基礎上，有必要進行施工階段補勘。

對此的應對策略：根據已有詳勘資料，結合現場開挖情況，審慎確定各樓棟的補勘方案，大致以梅花型隔1-2個樁位的方案布設孔位，對于工程關鍵線路上的樁位，或者相臨樁位持力層落差特別大，且孤石分布多的樁位采取一樁一孔的方式進行補勘。

2.3地質復雜，施工簽證繁多

在本案例中，施工簽證繁多，主要有如下幾項：（1）由于交地時間倉促，場地移交后，場內仍存有大量舊毛石擋墻未拆除，需對其進行拆除；（2）本案例地處山腳低洼地帶，地下水豐富，上方地表水亦不斷流入工地，為保證人挖樁順利施工，需采取相應降排水措施；（3）零星工程簽證多，如配合檢測單位平整場地等。

對此的應對策略：（1）首先審核簽證的依據是否合理，如屬不可抗力、現場條件制約等非施工單位原因造成的方可；（2）其次審核簽證的附件是否齊全，如相關的施工記錄及現場草簽單；（3）再者審核簽證的工程量是否存在注水多報，對多報的部分予以核減；（4）對金額較大、超出授權的簽證要逐級上報。

2.4 投入不足，進度緩慢

在本案例中，施工進度緩慢，主要存在如下問題：（1）由于交地時間倉促，非凈地移交，不僅場內大量的磚渣、舊擋墻等未及時清運，而且有尚未遷移的廟宇，嚴重影響后續場內施工組織及交通；（2）土石方體量大，由于臨近密集居民區，無法申請明爆，現場采用靜態爆破結合機械炮機施工，石方破除進展緩慢；（3）捆綁土地出讓發生變故，代建集團資金不到位，造成已批復的施工進度款未能及時足額撥付；（4）施工單位分包過度，班組協調及管控不到位，多次出現怠工、停工現象。

對此的應對策略：（1）可能的情況下，最好凈地移交，避免后續諸多麻煩；（2）拆舊建新，選址無法回避大體量土石方，只能增加人機投入，努力提高石方破除工效；（3）合同運行出現問題時，要及時進行協商，盡快達成補充協議，以利雙贏；（4）要求施工單位充分考慮自身協調能力，避免分包過度，增加管控難度。

3 結語

綜上所述，在PPP模式下，山地棚改安置房項目的甲方管理難點在于造價與進度的管控。在本案例中，當合同約定的捆綁土地不能如期順利出讓，原定的運轉流程就出現卡頓，代建集團資金不到位，造成已批復的施工進度款未能及時足額撥付，嚴重影響工程進度。同時，鑒于PPP合作的排他性，勘察、設計、施工單位也是代建集團捆綁招標的，跟甲方沒有直接合同關系，甲方難以直接管控。

因此，PPP合作模式是把雙刃劍，運用得當則雙贏，運用失當則雙輸。甲方應重視前期合同條款的擬定，保留足夠的法律和經濟上的制約手段，從項目管理的組織結構、制約機制、協調程序等方面盡可能予以細化。

參考文獻：

[1]DBJ13-84-2006巖土工程勘察規范[S]

[2]GB50007-2011建筑地基基礎設計規范[S]