去庫存與住房供給的結構性改革

鄒琳華

住房去庫存已經成為當前宏觀政策的主要目標之一，中央明確提出要“有序消化房地產庫存，注重解決區域性、結構性問題”，各地方政府也相繼出臺了相應的去庫存政策方針。中國住房庫存究竟有多高？庫存形成的原因是什么？如何有針對性的采取相應的去庫存措施？如何避免庫存“邊去邊增”？這些都是值得我們深入研究的議題。

當前住房總體庫存水平偏高

關于住房庫存統計口徑，尚沒有一致的意見。根據是否已售、是否開工、是否竣工等，從窄到寬存在多種統計口徑。一般來說，住房庫存統計口徑應根據需要和數據可得性而設，不宜過寬或過窄。口徑過窄難以有效反映市場供求，口徑四過寬與商品住房市場關聯性不強，同樣難以有效反映市場供求。根據研究需要，此處以待售商品住房現房加在建未售商品住房作為住房庫存統計口徑。

庫存總量估計也有多種近似推算方法。一種方法是以歷年累計新開工面積減去歷年累計商品房銷售面積（含期房及現房），求得期末庫總量；另一種方法是以期末施工面積加上期末待售商品現房面積，再減去施工面積中已售期房面積，最后求得期末庫總量，其中期房銷售期可近似取值2年。

根據第一種方法估算所得歷年住房庫存水平結果見圖1。其中2015年底住房庫存估計值為295758萬平方米。從圖1也可看出，全球金融危機后，住房庫存有一波顯著持續的快速增長，這可能與經濟增速放緩需求減弱有關，也可能與大規模金融剌激形成過度開發相關。

而根據后一種方法估算，求得2015年末庫存面積為291891萬平方米。該結果與前一種方法的估算結果基本一致，表明本文庫存估算數字基本可靠。為求方便，此后分析僅以第一種方法估算值為準。

以2015年底庫存估計值295758萬平方米，除以近三年平均商品住房銷售面積111105萬平方米，求得平均去庫存周期為2.66年或2年8個月。業界一般認為合理去庫存周期約為6～18個月，而目前的去庫存周期遠高于這個時間區間，表明總體庫存水平偏高不容置疑。

高庫存與住房短缺同時并存

在確認中國住房庫存總量很高的同時，還需要考慮到中國住房區域市場存在嚴重結構失衡，高庫存與住房短缺在不同區域市場同時并存。以平均水平為基線，考慮到不同城市之間庫存水平存在顯著的差異，可以大致推斷一線城市去庫存周期一般在1年內，二線城市多在1年以上2年內，三四線城市多在3年以上。

2014年以來，住房“總量供不應求”時代已經結束，“結構性過剩”時代已經到來。作為過去十年住房市場發展的超級引擎，城鎮化與工業化目前都處于減速狀態，中國城市特別是三、四線及以下城市對人口的吸引力正在減弱。在需求總量退熱的同時，中國城鎮住房卻累積了巨額的存量。而這些庫存又主要集中在三、四線及以下城市。此外，過去十年，各地方政府借助“高鐵新城”、“金融中心”、“沿河新區”等各種題材，遍地開花式地開發建設了數量龐大的新城。這些題材新城，有一些只是為了配合政績或地產炒作需要，通過虛構的城市發展愿景或盲目的樂觀情緒投資建設起來的，并沒有真實的產業發展作為支撐。在一些三、四線城市，商品住房庫存積壓現象已經很嚴重，隨著房地產熱的退潮，其中有一部分住宅區可能淪為鬼城或空城。

雖然住房總量短缺的時代已經過去，三、四線城市住房短期過剩明顯，但由于人口的大量流入及收入水平的提高等原因，一、二線城市住房仍將存在一定程度短缺，擴大供給仍是一、二線城市樓市的發展主線。一線城市及部分二線城市住房被猛炒，除了與購房融資杠桿突然加大有極強關聯之外，可售住房庫存不充足也是一個非常重要的原因。在供應不充分、潛在需求規模龐大的條件下，一有風吹草動，恐慌性購房行為就很容易被激發。

過剩的主要是區位和配套條件差的住房，優質住房特別是優質學區住房仍將短缺。雖然從量的方面看，中國城鎮商品住房已經出現結構性過剩，但從質的方面看，很大一部分家庭居住條件仍然較差，狹小公寓、老舊公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。隨著人們收入的增長和對生活品質要求的進一步提升，對優質住房的需求還將穩步增長，優質住房仍然具有一定的稀缺性。此外，由于我國基礎教育水平極不均衡，因而優質學區住房也成了一種稀缺資源。本輪一線城市房價的暴漲，就與對優質學區住房的搶購有很大關系。

去管控過快加劇了住房市場結構失衡。由于持續房地產熱的歷史原因，政府近十年來對房地產市場施加了諸多的限制性、行政性管控政策。這雖然有利于抑制房地產熱，但也在一定程度上扭曲了市場，降低了資源配置效率。隨著住房總量過剩和去庫存時代的到來，以前的諸多限購限貸增稅政策都將逐步淡出，住房政策將恢復到新的常態。但是，由于我國住房市場結構性矛盾仍然突出，對于住房市場的去管控應因地制宜、逐步推進。而目前對住房市場管控政策特別是信貸政策松綁過快，大大增加了市場的波動性。近期最引人矚目的是一線城市及準一線城市樓市，由于住房供給不足、潛在需求較大，管控政策的突然大幅后撤和金融杠桿的突然增大，誘發了新一輪房地產投資投機的集中爆發，迅猛推高了區域房價。對于三、四線城市，過快的去管控政策也可能刺激住房短期投機，加劇市場過剩，造成庫存“邊去邊增”。在市場相對過剩時代，住房市場仍蘊含著巨大的潛在需求，不僅需要減少市場管制，更需要通過深化住房供給機制改革加以釋放。讓城鎮居民能夠以較低成本獲得高品質、個性化的住房，才是啟動住房改善性需求、促進住房市場平穩發展的關鍵。

住房庫存形成的原因復雜多樣

在一個有效率的市場，價格能夠自動調節供求，不合理的高庫存水平不會持續存在。但現實中，由于種種原因，使住房市場存在供求脫節的可能性。不同的住房庫存，具有不同的形成原因，其去庫存之途徑也各不相同。

一是房價過高導致有效需求不足。中國的住房高庫存在東部經濟發達的人口凈流入城市也很常見，這與房價過高致使潛在住房需求者無力購房有直接關系。據估算，2030年前后，中國城市人口占總人口的比重將由當前的一半左右上升至三分之二左右，這意味著在今后很長時期內每年仍將近有1200萬農村人口涌入城市，中國住房潛在需求巨大。但另一方面，中國的住房土地市場由各地方政府高度控盤，且商品房價格主要由市場調節，這種市場結構決定了房價畸高、脫離普通家庭購買力的必然性。“農民工去庫存”看上去雖然前景很美好，但實際上他們多以返鄉購房或建房為主。農民工在流入地主要蝸居于城中村或棚戶區，并不具備當地購房的經濟實力。消化此類庫存，需要深化住房供給體系改革，多方擴大土地供給，切實縮小房價與居民特別是新市民收入水平的鴻溝。

二是非理性開發形成的無效供給。在經濟快速增長和房地產高熱期，眾多地方政府及房地產開發企業都對未來房地產市場前景過度樂觀。各地方政府規劃建設了總規模極為龐大的新城區和開發區，這些新城區或開發區的規劃設計人口容量累計數已經遠超過全國總人口。一旦經濟增長進入中低速的新常態，城市對外來人口的吸引力下降，住房的區域性、階段性過剩就成為必然。還有些城市產業結構單一，偏重于鋼鐵、能源礦產等周期性行業，在產業景氣高峰期開發了大量房產，近年產業不景氣的條件下出現經濟衰退和人口外流加速，其住房過剩將更加嚴重。此外，2008年以來，為應對后金融危機時代的經濟衰退風險，世界各國普遍采取了極為寬松的貨幣政策，中國也不例外。寬松的信貸環境與金融剌激也加劇了住房的非理性開發。消化此類庫存，需要一方面緊縮開發融資和土地供給，抑制過剩區域住房進一步非理性開發；另一方面要支持難以消化的存量住房轉換用途、再開發或干脆退房還耕。

三是住房產品類型與需求結構不匹配。現有的開發政策對住房類型、容積率等均存在剛性管制，這有可能使住房產品的供給結構與需求結構出現錯位。比如中小城市、偏遠郊區住房需求以大戶型甚至別墅為主，但由于規劃及開發管制等原因，供給卻主要以中小戶型為主。又比如，一些開發商在不恰當的地域盲目開發豪宅與別墅，脫離當地實際需求，導致高端商品住房滯銷，特別是在高端住宅與普通住宅調控政策一刀切的條件下，這些高端住宅很難脫離滯銷的命運。些外，還有設計滯后、建筑理念滯后等原因，也能導致部分存量住房銷售不暢。消化此類庫存，需要改變不合理的規劃管制，支持企業優化產品類型或再開發，放開高端住宅市場。

四是局部配套設施不足。突出表現為新城區缺乏學校、醫院、公共交通及基本商業配套，無法正常居住。有些地方盡管住房總量并沒有過剩，老城區擁擠不堪居住水平低下，但由于地方財力有限，難以為新區提供應有的配套，導致居民入住新區動力不足。消化此類庫存需要支持地方政府進一步加大公共投入，完善配套基礎設施。

去庫存應與深化住房供給結構性改革相結合

針對住房庫存形成的不同原因，采取與之相適應的對策措施，因城施策、因房施策，實現住房去庫存與深化深化住房供給結構改革相結合。一是加快農村集體建設用地入市探索，完善商品住房供應體系。在城市政府壟斷土地一級供應的條件下，往往采取操縱地價的辦法來維持房價堅挺。這雖然有利于為地方公共財政籌資，但也加重了居民購房負擔，降低了消費水平和生活品質。應加快農村集體建設用地入市探索，打破城市土地供應壟斷，進一步平抑城市房價，提高居民購房能力和居住水平。

二是加大熱點城市普通商品住房供應與管控，同時放開高端住宅市場。包括加大熱點城市普通商品住房土地供應，可以考慮通過跨期、跨區調劑弱化住宅用地指標的短期剛性約束；提高中低價位普通商品房入市審批的速度，簡化審批程序；在補交土地出讓金和科學規劃的前提下，支持商改住、工改住等土地用途改變；嚴格抑制針對普通商品住房的投資投機，限制居民購買多套普通商品住宅的金融杠桿；放開對高端住宅投資投機的管控。

三是通過多方讓利，進一步降低自住購房的還貸壓力。包括盡快出臺按揭貸款利息抵扣個人所得稅政策，在降低居民家庭還貸壓力的同時，解決不同資產狀況家庭的稅負不公問題；對居民家庭購買首套普通商品住房提供購房補貼和利息補貼；提高公積金覆蓋面，改革公積金歸集信貸制度，降低公積金貸款利率，讓更多家庭能夠獲得低息購房貸款。

四是減免普通商品住房交易稅費。包括擴大契稅優惠，所有普通商品住房契稅均按1%的優惠稅率收取，對于賣一買一的換房需求免征契稅；取消2年限制，所有普通商品住房交易免征增值稅；取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征個人所得稅。

五是支持住房特性轉換，優化住房供給結構。包括在不影響其它居民居住環境的前提下，支持住宅轉商用或用作創業場所；根據供求結構支持普宅、別墅、大小戶型等不同類型住宅的轉換；對于無效住房供給，應出臺相應的退房還耕支持政策，釋放不合理的土地占用。

六是進一步完善公共基礎設施。創新基礎設施投資的融資機制，支持人口流入地政府提升教育、醫療、公共交通等公共配套服務水平，吸引農村人口進城就業和置業。

（作者單位：中國社會科學院財經戰略研究院）