現階段二手房交易稅負比較

方詩瑩 段蓉

[摘 要] 我國房屋市場正在經歷從增量市場向存量市場的轉變，消費者由購買新商品房轉向購買二手房的傾向明顯。在全面實施“營改增”后，對二手房交易市場是一個極大的利好消息，稅負發生了變化，為買賣雙方節約了稅費。但也出現了納稅不及時以及在稅負轉嫁中存在偷稅等涉稅風險。應采取加強監管、發展互聯網+、確立較為準確的二手房交易價格、加大宣傳等對策，規避涉稅風險，完善二手房交易市場。

[關鍵詞] 二手房交易;稅種;營改增稅負比較

[中圖分類號] F293.30[文獻標識碼] A

Tax Bearing Comparison of Second-hand Housing Transaction at Current Stage

FANG Shiying， DUAN Rong

Abstract： The housing market in China is turning from an incremental market into a stock market， as a result， the consumption trend is obvious， from buying new commercial houses to buying second-hand houses. The overall implementation of VAT collection instead of business tax is a huge favorable news to second-hand housing transaction as the tax bearing is changed， saving expenses of taxation for both contracting parties. However， tax-involved risks happens in the process， including delayed tax payment and tax evasion in tax shifting. Relative departments should strengthen supervision， develop "Internet+"， set more accurate second-house transaction price， and intensify publicity， so as to prevent tax-involved risks and improve the second-hand housing transaction market.

Key words： second-hand housing transaction， categories of taxes， collection of ?VAT ?instead of business tax

一、二手房交易涉及的稅種

（一）二手房市場現狀

我國正經歷房屋市場的大變革，在經歷了房地產行業井噴式增長之后，我國房地產行業正在從增量市場過渡到存量市場。據國家指數研究院調查統計報告數據分析，以2016年2月為例：北京地區商品房共售出3291套而同期二手房交易量達到16574套，比例達到503.62%;上海地區商品房共售出15340套，總面積147.61萬m2，而同期二手房交易量達到26044套和交易面積215.92萬㎡，比例達到169.78%和146.29%。可以看出以經過2015年外部寬松政策的刺激經歷短暫的商品房恢復高潮后，商品房市場成交量，房價等總體指標趨于平穩。以北京上海為代表的北上廣深一線城市，新開樓盤趨于邊郊，而中心區由于拿地價格的持續高漲導致中心區房價居高不下，總體還有增長的趨勢，居高不下的價格對購房觀望者的選擇造成了不小的影響，而二手房的價格總體較低，使得在一線城市新商品房的交易量后勁不足，交易量不及二手房成交量。

再如以天津杭州為代表的二線市場，二線市場通常作為一線市場的前期縮影的歷史回放，從中可以看出二手房是在何時何種情況超過商品房的成交量。同樣以2016年2月為例，據國家指數研究院統調數據分析：同期天津市場商品房成交面積為76.78萬m2，二手房成交面積為59.26萬m2，二手房對商品房的成交面積比率為77.18%;杭州地區同期商品房成交面積為28.70萬m2，二手房成交面積為20.96萬m2，二手房對商品房的成交面積比率為73.03%。總體二手房交易量不及商品房但是比例超過三分之二且未來隨著城區建筑面積的飽和新開樓盤的減少，中心區塊地價上漲等因素的影響，以上述兩個城市為代表的非一線城市二手房成交比例也會上漲，最終超過商品房成交量，占據住房買賣主導地位。

（二）涉及的稅種

在二手房交易中會涉及到契稅、個人所得稅、增值稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加稅、土地增值稅七項稅目。2015年“營改增”新稅法頒布后全面廢除營業稅，原有營業稅改為繳納增值稅。二手房買賣根據地域與買賣雙方是否是首套住房、房屋的性質以及房產購置時間的不同存在著計稅的差距。新政策出臺對滿兩年交易的住房和為購買家庭唯一住房的交易實行鼓勵政策。其中有關契稅：契稅的基本稅率為3%，優惠稅率為1.5%和1%，計算方式為計稅單價*總面積*稅率。若買方是首次購買面積小于（含）90m2的普通住宅稅率為1%，首次購買面積為90m2～140m2不含140m2稅率為1.5%。其他情況包括面積超過140平米和非首次購房的情況稅率都為3%，別墅的稅率為4%。個人所得稅的計稅方法為二手交易房屋未滿五年交易或者不是買房的唯一住房的情況以房屋賣出和購置的差價減去合理費用后*20%或者不能提供房產原價值憑證和合理費用憑證的的以賣出價1%計算（非普通住房和非住宅房為1.5%，拍賣房產為3%），如購房者滿足此二手房為購房者唯一住房和該交易二手房滿五年的可免繳個人所得稅。增值稅計稅依據根據地域與時間也有不同。房產證不滿兩年的繳納增值稅5%，房產證滿兩年的免繳增值稅，其中北上廣深四個地區的非普通住宅滿兩年需要交易的計稅依據為購入和賣出的差額。

舉一個例子，在北京地區的張女士打算在2016年5月20日擁有一套購入價為500萬元的130m2的房產（普通住宅，房產證3年）準備出售給李先生，出售價格為含稅價840萬元。而李先生名下已經擁有一套房產。此時該套房產的計稅價格為840÷（1+5%）=800萬元。那么此時需要繳納的契稅為增值稅不含稅價*3%=24萬元;個人所得稅為（800-500）*0.2=60萬元，增值稅由于房屋超過兩年且為普通住宅所以免征。印花稅自2009年起也免征，只需要工本費的印花稅為5元。故此次二手房交易共產生24萬元的契稅和60萬元的個人所得稅以及5元的印花稅，總計稅費84.0005萬元人民幣。

二、“營改增”前后稅負變化

2016年5月1日全面營改增實施，二手房交易市場原有的營業稅改為增值稅，但稅率仍為5%。以上文北京地區張女士為例，假設張女士出售的房屋房產證在兩年之內，且于5月1日前出售房屋。那么張女士同樣以840萬元出售產權房則需要交納營業稅5%，840*5%=42萬元，附加稅42*12%=5.04萬元。增值稅的情況下需要交納的為840÷（1+5%）*5%=40萬元，附加稅：40*12%=4.82萬元。營業稅比增值稅多出了2.24元稅款。而且由于增值稅為價外稅，營業稅為價內稅，同樣的價格出售該產權房，計稅依據不同，營業稅情況下計稅依據為840萬元，而增值稅情況下的計稅依據為：840÷（1+5%）為800萬元。那么同樣為此套房屋在營業稅情況下產生的契稅為：840*3%=25.2萬元，產生的個人所得稅為：（840-500）*20%=68萬元。所以張女士以現行的營改增后的稅務政策出售該產權房與5月1日前相比節省了共（2.24+1.2+8）11.44萬元。

“營改增”中有個特別的例子是當甲方在北上廣深地區出售滿兩年的非住宅房給乙方，增值稅為購置于賣出的差額*5%，而在營業稅的情況下為差額*5.6%。假設房屋價款為100萬元的倍數，那么每100萬元價款，營業稅（100*0.56%）5.6萬元，城建稅、教育費附加、地方教育費附加共（5.6*12%）0.672萬元，總計6.272萬元。現行增值稅（100÷（1+5%）*5%）4.76萬元，附加（4.76*12%）0.57萬元，總計5.33萬元，僅此項就比營業稅的情況少繳納稅費（6.272-5.33）0.942萬元。

“營改增”后的政策對二手房交易市場是一個極大的利好消息，為買賣雙方節約了稅費，這也就體現了“營改增”只減不增的精神。

三、二手房交易中的涉稅風險

（一）納稅不及時

現行政策規定房產證是兩年以上的二手房進行交易免繳增值稅，五年以上的免繳個人所得稅，個人所得稅和增值稅是二手房交易的“納稅大戶”。在實際操作中，存在一種違法的情況：買賣雙方私下協定，交易成交，但是為了避稅，不交稅也不過戶等到房產證到了兩年乃至于5年再去辦理過戶手續。一套非買家第一套且房產在2年內的100萬的房子需要交納稅款共（4.76*1.12+95.24*（1%+3%））9.1408萬元，但是如果按照違法行為延遲納稅則可以節省增值稅和個人所得稅共6.2836萬元，故很多人鋌而走險。

但是私下交易由于沒有在法律上過戶買方利益得不到法律保障。賣家也可以通過制造假房產證來交易抵押房或者是他人房屋套取現金。按照產權登記有關規定，辦理房屋產權變更，需買賣雙方同時到場，方能辦理。如果數年之后，賣方不在本地，至使找不到賣方了，那么這個房產證也就不能變更成買方的名下了。假設在此期間賣方去世那么房子就不能直接轉移給買方，要由賣主的繼承人繼承房屋所有權。如果繼承人承認這一買賣事實，主動配合買方去產權處辦理過戶手續，此房才可能辦理產權過戶，如果繼承人不承認買賣合同，這勢必要引發訴訟。如果賣方在取得該房屋時應繳契稅而沒有繳納的，5年以后，當買方請求賣方抽出時間陪同去辦照時，賣方很有可能毀約，到頭來，買方也只好忍氣吞生，為了過戶，承擔本來不應由自己承擔的稅款。

（二）偷稅

在稅負轉嫁中存在這偷稅的情況。買賣雙方為了少繳稅，約定由買方繳納賣方應繳稅款，壓低購房價使得計稅價格降低，從而計算出的稅款也相應降低。

稅法規定二手房交易中共同交納的部分為印花稅（2009年起免征）;買家需要負擔契稅3%;賣家需要負擔增值稅以及附加稅和個人所得稅以及土地增值稅。在一起交易中買家賣家分別承擔各自的部分到有關部門報批繳稅，法律禁止賣家將其應負擔的稅負轉嫁到買家身上。

但是在實際的操作中，存在著稅法漏洞，其中有兩種情況。一種是以購房價出售，以購房價作為計稅依據然后賣家將己方應負擔的稅費強行推給買方。比如售價100萬元的二手房需要交納4.76萬元的增值稅，此時第一種情況賣家為了己方利益在收取100萬元購房款的同時向買家多收4.76萬元的增值稅，賣家凈賺100萬元且買家付出了104.76萬元。第二種情況賣家要達到前中情況的凈利潤100萬元，那他需要將商品房定價標為105萬元，此時需要繳納的稅款為5萬元，而買家需要付出105萬元。兩種情況都能達到讓賣家獲利100萬元的目標，但是第二種提高售價的情況會多產生稅費0.24萬元，不利于雙方利益，所以在實際操作中，不論是買家還是賣家都會選擇稅負轉嫁，選擇第一種情況來偷稅，雖然有利于雙方利益，但是對國家稅收造成損失，是一種違法行為。

該行為的存在實質上是由于二手房供不應求，很多買房者愿意支付賣方應負擔的部分，使得稅收的實質發生了變化，一經查出嚴厲處罰。再者由于買房自愿非自愿的支付了賣方應負擔的費用，給買房者的利益造成了損失。

四、二手房交易中的規避涉稅風險的對策

（一）加強監管

在對待納稅不及時和偷稅漏稅的法律原則上，相關部門應該采取犯必懲，懲必嚴的執法措施，對違法犯罪行為進行大力的處罰，規范市場的不正當行為。同時加強監管，對二手房市場交易成立專門的部門針對市場行為進行監管調查，對市場上的交易行為進行歸檔，加強對市場的檢查力度。

（二）發展互聯網+

在新時代的發展背景下，二手房由傳統的線下轉為線上已經是必然的要求，在社會大力倡導互聯網+的情況下。由于現有的二手房線上市場存在著弊端，以58同城，趕集網為代表的生活分類服務存在著保障程度低，服務不周到的情況，而以鏈家網為代表的專門的網站又存在著房源類目不多的情況。根據這種情況應該著重改善現有的線上平臺，走上互聯網+發展的快車，發展有保障，類目多的線上平臺，提供更多更完善的二手房服務。

（三）確立較為準確的二手房交易價格

由于二手房市場價格并沒有公開透明的價格，一切大多依靠中介商完全的在把控著市場價格，而且二手房市場由于存在著供不應求的狀態，多數買家為了獲得更低的價格，寧愿配合賣家偷稅漏稅以得到個人利益。所以政府應該實時更新市場信息，給與二手房交易一個政府的指導價格，對過高或者過低的成交價進行著重調查。

（四）加大宣傳

在政府出臺政策后，社會相關團體、網站新聞、報刊宣傳部門應該為了二手房市場的規范從人們的理念入手，在切合人們的實際需要的同時，宣講正確的二手房交易方法、流程，最主要的是二手房交易所涉及的稅法以及相關的法律，防止二手房交易雙方由于不理解流程，不懂法律而有不必要的麻煩，進一步規范現階段的二手房交易市場。

[參 考 文 獻]

[1]黃翠玲.淺議“營改增”對企業稅收的影響[J].新會計，2012（6）

[2]張明.上海“營改增”點階段性成效好于預期[N].解放日報，2012-05-14

[3]國家稅務總局稅收科所研究所.外國稅制概覽（第4版）[M].北京：中國稅務出版社，2012-04：115-120

[責任編輯：王鳳娟]