二線城市土地市場需警惕風險

劉正

今年上半年，以杭州、南京為代表的二線城市土地市場表現得異常活躍。1-6月，二線城市共推出土地4252宗18042萬平方米，同比增加8%；共成交土地3504宗14519萬平方米，同比增加5%；土地出讓金為6547億元，同比增加78%；土地成交樓面均價為2419元/平方米，同比上漲76%；土地平均溢價率為49%，較去年同期上升了39個百分點。

造成二線城市土地市場異常活躍的原因，我們認為有以下幾點。

第一，房企資金寬裕。一方面，房企融資環境比較寬松，融資成本較低，企業借此機會大舉融資，持有現金普遍增長；另一方面，伴隨樓市回暖、“去庫存”顯效，多數房企銷售數據大幅增加，房企持有的現金量增幅明顯。

第二，一線城市進入門檻高且土地供應大幅下降，而三四線城市庫存高企，使得大批房地產企業被迫轉向熱點二線城市。

第三，大多數房地產企業對樓市的發展持樂觀預期，為此踴躍拿地，甚至不惜制造“地王”以圖未來發展。

第四，相比別的投資領域，房地產市場的投資依然被看好。

盡管上半年二線城市土地市場活躍有許多合理的因素，但不斷上漲的價格特別是越來越常態化的“面粉貴過面包”，使我們更加警惕相關風險的存在。

上半年土地市場的高位運行，要求今后一段時間樓市必須有良好的表現才能支撐；特別是一些“地王”項目，一般認為，如果未來一年相關區域之房價漲幅不超50%，其入市將會是非常困難的。這其中的不確定性以及由此帶來的風險，必須高度警惕。

我們注意到，中國社會科學院財經戰略研究院院長助理倪鵬飛預測，2016年下半年到2017年上半年，房地產市場可能會迎來一個短期調整期。因為，2013年之前出現的樓市調整，都是在政策打壓下的結果，出現的反彈是市場自動反彈（2009年除外）。但2013年后的調整是在沒有任何干預的情況下，房地產市場的自發調整，2015年的反彈則是政策刺激下的反彈，所以此輪反彈并沒有強力支撐，反彈持續時間也將大幅縮短。我們認為，這種預測值得重視。

我們還注意到，為了遏制當前過高的地價，5月份蘇州、南京等地已出臺了“土地限價令”，實行土地出讓最高限價，對報價超過限價的終止土地出讓。我們認為，類似的政策儲備，也值得重視。