“冷熱不均”愈發明顯

武化

【事件】

據我愛我家監測數據分析，從2015年四季度到今年二季度，全國樓市總體可以分為兩個階段。

第一階段為2015年四季度至2016年一季度。期間北上深等一線城市市場火熱，量價齊升，新房、二手房交易量較2014年大幅增長。蘇州、南京等二線城市樓市也不斷升溫，量價穩步上漲。三四線城市樓市一直不溫不火，去庫存效果甚微。

第二階段為2016年二季度。隨著一線城市收緊限購政策，北上深等一線城市樓市逐步趨向平穩，交易量逐步下降，房價漲幅收窄。而受一線城市外溢需求影響，加上政策相對寬松，蘇州、南京等二線城市地王頻出，量價齊漲，出現了明顯的過熱勢頭。三四線城市樓市則依舊未能走出庫存積壓的困局，庫存壓力進一步加大，樓市冷熱不均的現象越發明顯。

【述評】

2016年上半年，全國各地樓市冷熱不均，不平衡的情況越發嚴重。該去庫存的三四線城市，庫存不降反增，壓力進一步增大；不該去庫存的一線城市，則火熱異常，庫存告急；二線城市快速升溫，量價齊漲態勢甚至超過一線城市。

這主要是由于2015年“330新政”以來出臺的一系列利好樓市的貨幣和稅收政策，使得一二線城市的購房需求集中釋放，樓市量價齊漲。然而，從市場的實際反應來看，普惠式的貨幣和稅收政策并未對“去庫存”起到行之有效的作用，反而導致了需要去庫存的三四線城市庫存壓力越來越大，需要控制熱度的一二線城市反而更加火熱，樓市冷熱不均的態勢越發明顯。

為解決目前樓市嚴重的去庫存不均衡的問題，筆者以為，未來的樓市政策應當從以下方面著力。

第一，摒棄普惠制貨幣和稅收政策。目前實行的這種全國普惠制的降息減稅的貨幣和稅收政策，會讓不均衡的情況更加不均衡。

第二，因城施策，采取區域政策差別化。一線城市需要維持現有的政策導向，保持政策平穩；二線城市可以針對樓市過熱的區域果斷出臺針對性政策；三四線城市則需要加大去庫存力度。

第三，為三四線城市吸引人口流入。應盡快推進三四線城市的產業結構升級，完善教育、醫療等公共資源配套，用優秀的產業和公共資源配套吸引人口流入，真正實現去庫存。

第四，著力解決夾心層住宅需求。“市場的歸市場，保障的歸保障”也存在嚴重問題，“地王”頻現使得市場豪宅化，有能力支付高端豪宅的購房需求不超15%，政府能力范圍內保障房能覆蓋的需求也不超15%，而剩下70%的夾心層兩頭都夠不上，需要著重解決。