房企搶食軌道交通“蛋糕”

陳品祿

【事件】

去年初，綠地掌舵人張玉良在綠地地鐵投資公司揭牌大會上公開表示，他們要做成全國最大的地鐵投資公司，希望以地鐵投資為綠地轉型的重要突破口，未來成為綠地房地產經營、建設施工及地鐵相關資源長期運營的重要契機。

不僅綠地很強悍，萬科也來了。萬科表示，將以“城市配套服務商”為定位，積極參與以軌道交通為先導的城市發展。圍繞地鐵為城市提供配套服務，將是萬科未來最重要的發展方向之一。

【述評】

當前，地方債規模受到硬性約束，但國家發改委又頻繁批準各中心城市發展地鐵，對資金需求龐大，PPP模式成為熱寵，該模式最大特點就是地方政府能用軌道交通周邊出讓的土地作為還款來源。

香港鐵路有限公司（簡稱“港鐵公司”）號稱是全世界為數不多的“能盈利”的地鐵運營企業，其背后秘密正是“以地養鐵”模式。港鐵模式比較成熟，政府將地鐵建設前的土地低價出售給地鐵公司，地鐵修造完成后，周邊物業升值很大部分就歸于地鐵公司。實際上，外界將綠地的地鐵投資視為內地版的港鐵模式。按照綠地高層的設想，綠地地鐵投資公司也將以“軌道交通+區域功能”的整體開發模式，在投資地鐵建設的同時，參與地鐵沿線的城市綜合開發。

從萬科的視角來看，其與深圳市地鐵集團有限公司（以下簡稱“深鐵”）簽署的合作備忘錄明確了在地鐵四期軌網建設和沿線土地開發將以“軌道+物業”模式參與深圳軌道交通及上蓋物業項目的建設。萬科與重慶交投集團的合作意味著深鐵影響力已不僅僅局限于珠三角，和中軌集團的合作為深鐵和萬科參與軌交PPP項目提供了資金支持，因為中軌集團是全國城市軌交行業唯一的產業資本，擁有充足的外債指標和多元化的資金來源。

不惟綠地、萬科，去年4月下旬武漢地產集團聯手武漢地鐵集團打造首個PPP項目樓盤“地鐵時代·常青城”，預計今年8月份上市。操盤者為武漢地鐵地產聯合置業，成立于2014年，注冊資本5000萬元，武鐵出資2550萬元，武漢地產出資2450萬元。

為此，相關學者表示，國有資本有動力、實力優勢參與PPP優質項目，但也不排除實力民企參與其中，比如華夏幸福等。良性運作PPP機制的關鍵是如何管好地方政府及代表其出資的國有資本之“手”，地方政府及國有資本應與民營資本一樣，都應當好“球員”。