房地產企業如何凝心聚力

陳晟

2015年初，國務院總理李克強在瑞士達沃斯出席世界經濟論壇2015年年會時發表題為《維護和平穩定，推動結構改革，培育發展新動能》的特別致辭時指出，“中國正在采取一系列措施有效防范債務、金融等風險，中國經濟不會出現硬著陸”。但實際上，中國經濟仍面臨較大下行壓力。

當前，中國經濟下行壓力主要來自幾個方面。一是趨勢因素。中國經濟在經歷了35年的超高速增長之后，由于受人口紅利減少、環境約束趨強、技術創新不足等因素影響，潛在增長率下降，增長速度存在“下臺階”趨勢。二是周期因素。除了趨勢性因素以外，中國經濟下行也存在周期性因素。改革開放35年來，中國經濟經歷了三個大的周期，而三次周期有一個共同的規律就是，每當面臨國內外經濟危機時，中國都成功地通過思想解放來帶動改革開放，而改革開放則帶動了經濟高漲。1980年代如此，1992年如此，1998年以后其實也是如此——只不過改革紅利的顯現存在著時滯有所拉長的現象。而當前的經濟下行，在很大程度上是由于前些年改革大幅放緩所致。三是外部因素。毫無疑問，當前中國經濟下行也與當前國際金融危機未了、世界經濟增速放緩密切相關。歐洲、日本經濟不景氣，美國經濟雖然有所好轉，但由于美國國內儲蓄率上升、再工業化推進以及頁巖氣革命等因素，美國經濟的好轉未必能給中國的出口帶來大的利好，相反，美聯儲退出量寬政策會倒逼我國央行提息壓力增大，使我國的貨幣政策處于兩難境地。而俄羅斯最近面臨的新的危機，則有可能使中國經濟進一步受到外部因素牽制。四是暫時因素。不可否認，也有一些暫時性的因素導致了中國經濟的下行。比如說，“八項規定”等反腐敗措施，使得政府消費增長受到了抑制；而審計地方債等措施，也使得政府投資增長受到了抑制。我們既不能否定這些措施在政治上的正確性，但同時也不能否定它們對經濟增長的負面影響。

而在房地產行業同樣也面臨著諸多的發展瓶頸及困難。首先，我國正處于大力推進城鎮化建設的階段，城市人口的增長必然引起住房需求的增長。而土地資源具有稀缺性，其開發控制權在政府手里，造成市場的缺位，住房供不應求，最終導致房價上漲。房價的不斷上漲使絕大多數消費者和投資者認為房子會持續不斷地升值，具有很大的投資價值。房地產投資的加大增大了需求，同時房地產商也因為這種意識不斷抬高價格。消費者和投資者對未來價格的偏高預測使現在的價格呈現不正常增長趨勢，使得房地產行業出現一定的價格虛高現象。其次，房地產市場發展問題。在我國房地產市場，高端型住房供過于求，而商品房和保障性住房的供給量較少。供需結構的不合理性會導致價格上漲，因此而生的房地產泡沫現象，對于改善人們生活質量、提高生活水平有不利的影響。最后，房地產金融體系尚不完善。目前，我國的房地產金融已完成了基本制度建設，并在一定規模的基礎上呈現良好的發展態勢，但仍存在一些問題急需解決，否則將影響房地產經濟的發展前景。一方面，房地產貸款長期傾向于開發貸款，而住房信貸發展不足。市場經濟較發達的國外，住房消費信貸占整個房地產信貸總額的70%左右，相比而言，我國消費信貸占房地產貸款比例最大的銀行還不到10%，僅占銀行全部貸款總量的1%；另一方面，住房消費信貸也給銀行帶來了風險。貸款資金來源問題、貸款資產流動性不足、金融二級市場位都有可能給銀行帶來風險。

而站在房企的層面來看，大型房企及小型房企同樣面臨著各自發展的諸多困惑。對于大型房企來說，首要面臨的就是城市選擇問題。眾所周知，“回歸1、2線城市”成為近兩年大型房企的普遍共識。當房地產行業的聚光燈照向1、2線城市的同時，剩下的城市是否還留有一絲進駐的機會？其次，上海、南京、蘇州、合肥近期地價急速上漲，這些熱門的“1至1.5線”城市是否任然存有繼續高價拿地的理由？不僅僅局限于上海，北京、深圳、廣州等一線城市都存在土地供需矛盾的現狀，在一線城市獲取土地，為企業戰略布局提供更多機會已是目前大多數房企需要面對的問題。當然一線城市的抗風險能力、溢價能力都是企業考量因素，目前出現“一地難求”的現狀在各大城市已尤為明顯，而存量土地推動效率又低，急需尋找新的模式和空擋。通過非招拍掛途徑的拿地模式研究、尋找一線城市拿地機會，包括低效工業用地的土地轉型機會、城中村改造、國企紅利、非建制鎮、郊野公園、棕色用地研究等，深入研究地方政府相關政策法規、區域控規，在低效工業用地的土地轉型上謀求機會點，在相關企業空置的土地或有需要轉讓的土地上發現突破口。

拋開這些涉及房地產投資建設等方面的問題，企業自身發展也要面對當前錯綜復雜的大環境。由于實體經濟整體發展趨緩，在企業出現增長迷茫時，未來如何進行多元化的產業鏈選擇？物流地產、社區服務未來是否可以在此發展取得更好的業績？這些都是值得深入研究和思考的。政商問題如何解決及處理，如何協調房企和地方政府的關系也是擺在大型房企面前的重要課題之一。

針對這一系列問題，各大房企紛紛拿出自己的對策，王健林立下萬達房地產比重2020年降到50%以下，同時成為世界文化企業前10名的宏愿；萬科提出成為未來城市配套商的目標，并在王石的帶領下全然擁抱互聯網思維；一向“唯快不破”的恒大，在地產業放慢了速度，卻在多元化道路上突飛猛進，從足球隊、礦泉水到糧油、牧業，讓人眼花繚亂；而綠城則走上了輕資產模式，并把房地產B2B電商發展得有聲有色。當然，它們只是眾多房企轉型的縮影。

而在當前中小型房企方面，由于一系列調控措施的出臺，加劇了房地產市場的變化。房地產行業性的洗牌在所難免。在這一過程中，使得相當一部分中小型房地產企業無法獲得或不能及時獲得開發貸款，這對于主要依靠項目貸款和期房銷售來維持項目運作的房地產商而言是一個嚴峻的考驗。當前，中小型房企融資方式單一，開發資金主要直接或間接來源銀行信貸資金，融資方式對銀行信貸完全依賴，使中小型房企的發展完全取決予銀行信貸政策的變化，不僅增加了企業的融資困難，也使得房地產投資的市場風險和融資信貸風險集中到商業銀行。為此，國家和銀行也通過政策的實施來規避這一風險，從而加劇了中小型房企融資的困難。

另外，土地門檻提高使行業競爭從“關系競爭”到“資本競爭”和專業化水平的競爭。越來越規范和完善的土地二級市場操作程序和越來越高的進入門檻，對于下游房企產生了很大沖擊。土地二級市場的建立使資源信息不對稱的問題得到解決。在競拍前，地方政府從財政收入最大化和拍賣方商業利益因素考慮，都非常重視有關項目的宣傳推廣，普遍采用預告公告的形式將擬出讓地塊的數量、方位、底價，以及土地出讓時間、出讓方式、用途及標準要求一并發布，這無形中擴大了有實力企業的參與程度，也使得過去在開發用地取得上曾經給發展商帶來巨大潛收益的“渠道關系”大大貶值，迫使企業只能真金白銀地參與“招拍掛”。

最后，短期內企業的產品無法滿足市場需求，中小型房企還可以通過自身的調整并重新開發繼續參與市場競爭。但如果長期都無法滿足市場的產品需求，中小型房企面臨的困境就會加大。現有的宏觀政策已經發生改變，對企業的約束加強。企業當前主要的出路就是開發出符合市場需求的產品。但是房地產市場需求也是在不斷變化的，而施工建設又是一個相對穩定的工程，很多時候計劃無法滿足變化的速度和要求。這樣長期發展，中小型房企開始感到自身越來越難追趕市場的需求。

從中可以看出，宏觀政策的影響不只是土地和資金的首要問題，更重要的是政策會對未來發生更多的潛在影響，并且是對中小型房企的一種不利影響。企業來不及面對土地和融資問題，又要開始面對產品的市場需求問題，最終使中小型房企措手不及，難以全面應對市場發展。

總結來看，面對未來一段時間內的持續經濟低迷及產能過剩的狀況，房企唯有“蹲下身子”“縮小身體”，盡量減少和不良經濟實體的接觸面。降低姿態，切實保證企業自身的利潤。在這一過程中，臥薪嘗膽，思考未來3-5年的整體布局規劃，選擇好細分市場，謀定而后動，才能在未來的激烈競爭中搶占自己的一席之地。