四大房產新規出爐，昆明樓市春暖花開？

顧陽

2015年的中國樓市可謂寒風勁吹，很多房企不是樓盤銷量沒達預期，就是紛紛轉型重組，更有甚者因熬不過嚴寒只能無奈“消逝”而去……

樓市遭遇寒冬，實施新的“救市”策略來刺激市場需求、化解庫存危機已成為2016年中國房地產市場刻不容緩的待解難題。

以昆明的市場來看，過去的一年，房地產市場投資持續萎縮，市民購房意愿逐漸降低，現有庫存的消化時間預計長達13個月，情況令人十分擔憂。高庫存意味著房企的銷售和開發周期變長，從而導致資金流動性變差、壓力加大，最終釀成不能按時交房的局面，社會影響極其不好。為此，進入到2016年后，昆明市及時出臺了四項房產新規，亟待讓房地產市場重煥生機。

《云南省商品房銷售明碼標價實施細則》

2016年1月1日起正式施行，該細則規定商品房銷售明碼標價實行一套一標，商品房經營者應當在商品房交易（銷售）場所的醒目位置放置標價牌、價目表或者價格手冊，有條件的可同時采取電子信息屏、多媒體終端或電腦查詢等方式。采取上述多種方式明碼標價的，標價內容應當保持一致，且商品房經營者不得在標價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標明的費用。

《昆明市電梯安全管理辦法（修訂）》

2016年1月1日起正式施行，修訂辦法完善了電梯安全主體責任的規定，將使用年限超過15年的電梯列為重點監控對象，即使用年限超過15年或者公眾聚集場所使用的電梯，使用單位和維護保養單位應當根據電梯運行的實際狀況，增加維護保養頻次和維護保養項目。

《商品房買賣合同示范文本》

2016年2月1日起正式施行，新版商品房買賣合同分為《商品房買賣合同（現售）示范文本》和《商品房買賣合同（預售）示范文本》，分別針對商品房預售和商品房的現房買賣，新合同啟用之后，舊版購銷合同終止執行。新版買賣合同新增了商品房預售資金監管條款，明確出賣人應將出售商品房的全部房價款存入預售資金監管賬戶，從而有效防范交易風險。

《昆明市物業管理辦法》

2016年2月1日起正式施行，該辦法規定，物業管理區域業主委員會，需向街道辦事處、鄉（鎮）人民政府提出書面申請。涉及籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的，應由專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上的業主同意。小區物業內停車位，應優先滿足業主的需要，鼓勵將自持的閑置機動車庫（位）有償提供給小區業主使用。區域內停車庫（位）嚴重不足的，需通過業主大會經多數業主同意，并報政府相關部門批準后，方可增建車庫。利用物業共有部分設置車位的，應經專有部分占建筑物總面積1/2以上的業主且占總人數1/2以上的業主同意，并經相關部門批準。收取的車位費用歸全體業主共同所有，業主應當按照約定支付物管費。

新政接二連三 市民望眼欲穿

昆明四項房產新規實施沒多久，2月3日，央行與銀監會下發通知，下調不限購城市的購房首付比例，其中首套房首付比例最低可以降至20%；二套房首付最低30%。

昆明作為不實施“限購”的城市，加上一連串的利好政策，市民的購房意愿會迎來新一輪的增長期嗎？

記者來到黃土坡“山水云亭”售樓部（預計今年9月份開盤，均價在5380元/平米），向前來咨詢的部分市民了解到，打算今年購房的不在少數，其中一些人還認為房價應該會比去年有所上漲。在黑林鋪一家私企工作的文山小伙王建表示，由于前幾年房價高、租金也高，他與兩個朋友只能選擇合租在稍顯偏遠的春雨路上的一個小區里，每人每月的租金差不多近700元。自從2015年全國房地產轉入低迷、房價下滑后，他就萌發了買房的念頭：“現在是個很好的時機了，我工作5年來存了一些錢，加上父母給點、親戚借點，爭取一個月內定下來。因為刺激購房的新政出來后，買房的人肯定會增多，到時說不定價格又會上漲呢。”與王先生持有同樣想法的還有今年即將走出大學校門的“小鮮肉”張亦云，“我6月份就要走上工作崗位，父母想趁現在房價合適、政策不錯的情況下給我購套房，貸款用我今后每月的工資來還。”

除了上述兩位是首次購房外，一些已有住房的人士也在考慮更換一套更舒適、更寬敞的住宅。記者在滇池路高檔小區“公園1903”的售樓部向銷售人員了解到，春節過后，來看樓盤的人不斷增多，人氣很旺。該樓盤早在2014年10月就已經開盤，地理位置還算優越，唯一不方便的是周邊生活配套設施不是很齊全。春節之后，經歷了一年的市場不景氣和相關政策的激勵，該小區的房價維持在13000元～26000元/平米，且85平米、125平米和128平米三種戶型已經售完，目前僅有聯排別墅有賣，面積都在200平米以上，售價700萬～1000萬元。來看房的盧女士表示，近期一直在關注新政策和房價，因為想改善現有的住房，買套別墅。“首付下降確實可以刺激購買欲，但貸款后算上利息，需要還給銀行的錢更多了。不過，到目前來看，形勢還算不錯，有點心動，過一段時間不知會變成啥樣，再斟酌下吧。”她說。

買還是不買？ 幫你算筆精明帳

非限購城市首套房首付最低20% 二套房首付最低30%

因為首付降低，在利率不變的情況下，意味著月供增加，償還銀行的利息總額增加。

以100萬元的住房為例，貸款20年，按照等額本息方式還款。

首套房 每月月供增加313.9元

調整前，首付比例25%就是首付25萬元，貸款75萬元。按4.9%的貸款基準利率計算，首套房貸款利率通常為基準利率9折，也就是4.41%。計算下來，每月月供4708.51元。

調整后，首付比例20%就是首付20萬元，貸款80萬元。按4.41%的首套房貸利率計算，每月月供5022.41元。也就是說，首付從25%降至20%之后，買同樣一套100萬的房子，月供每月增加了313.9元。

二套房 每月月供增加681.69元

調整前，首付比例40%就是首付40萬元，貸款60萬元。按4.9%的貸款基準利率計算，二套房貸款利率通常為基準利率1.1倍，也就是5.39%。計算下來，每月月供4090.14元。

調整后，首付比例30%就是首付30萬元，貸款70萬元。按5.39%的二套房貸利率計算，每月月供4771.83元。也就是說，二套房首付從40%降至30%之后，買同樣一套100萬房子，月供每月增加了681.69元。

“無論是首套房還是二套房，首付的降低意味著貸款部分的增加以及月供負擔的加重，但同時也降低了買房門檻，而且對放款銀行而言，意味著房貸利息收入的增加。買房人選擇減少首付增加月供還是多付首付減輕每月的負擔，則要根據自身的不同情況來確定。”相關人士向記者表示。

昆明多家銀行即將執行新規

央行和銀監會的新規出臺后，昆明的銀行執行情況如何？記者向中行、工行、建行、富滇銀行、招商銀行、中信銀行等多家銀行的相關人士咨詢后得知，他們已接到上級部門下發的文件，會全力支持國家的住房金融改革，嚴格遵照人民銀行、銀監會等部門的要求執行住房貸款政策。據悉，新規的執行將會在近期正式啟動。