房地產(chǎn)信托方式融資的探究

姜輝

摘要：目前，在我國(guó)的融資環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一，金融創(chuàng)新相對(duì)來(lái)說(shuō)比較滯后，在某種程度上阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，單一的投資渠道也加大了企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。本文闡述了房地產(chǎn)信托方式融資的基本模式，并介紹了一種創(chuàng)新的信托產(chǎn)品，即房地產(chǎn)信托投資基金。論述其發(fā)展面臨的主要障礙，并提出了幾點(diǎn)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資；信托投資基金

中圖分類號(hào)：F293.3；F832 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1671-864X（2016）03-0000-01

一、引言

為遏制房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度投資，防范房地產(chǎn)泡沫日益膨脹而帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，2003年6月，中國(guó)人民銀行頒布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號(hào)文），采取嚴(yán)厲措施控制銀行的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，提高對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的要求，這正是國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的弱項(xiàng)所在，且短期內(nèi)無(wú)以獲得實(shí)質(zhì)性改變，從而切斷了房地產(chǎn)企業(yè)融資對(duì)銀行信貸的過(guò)度依賴。

因銀行貸款的限制，不少房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型企業(yè)資金鏈斷裂，不得不尋求除銀行貸款之外的其他融資途徑。2003年以來(lái)，房地產(chǎn)信托融資登上了歷史舞臺(tái)，受到了不少房地產(chǎn)企業(yè)的青睞。相比121號(hào)文的嚴(yán)格規(guī)定，房地產(chǎn)信托方式融資顯示出了較多優(yōu)勢(shì)。2001年底的《信托法》，2002年的《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》，即信托業(yè)的“一法兩規(guī)”，為房地產(chǎn)信托方式融資提供更加寬松的制度環(huán)境：在這種大環(huán)境下，信托公司可以通過(guò)私募的方式為房地產(chǎn)投資方籌集到民間資金。

二、房地產(chǎn)信托方式融資的基本模式

根據(jù)信托財(cái)產(chǎn)的不同，可分為房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)信托與房地產(chǎn)資金信托。所謂房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)信托，是指房地產(chǎn)企業(yè)按其所擁有的房地產(chǎn)委托信托公司來(lái)設(shè)立自益信托，通過(guò)向社會(huì)投資者轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)而獲得資金用于房地產(chǎn)投資等相關(guān)活動(dòng)。根據(jù)信托資金的用途不同，可分為以下幾種模式：

（一）貸款類信托。

這屬于原始的房地產(chǎn)信托融資模式，其資金運(yùn)用方式與從銀行信貸模式相似，然而融資成本一般會(huì)略高于同期銀行貸款。信托公司通過(guò)向房地產(chǎn)企業(yè)貸款用于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)而獲得收益。2005年以前，這種模式是房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式，一些不符合銀行信貸條件的房地產(chǎn)企業(yè)如四證不全，自有資金不足開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，往往通過(guò)這種融資途徑救急。

（二）股權(quán)投資類信托。

這是繼貸款類信托模式后運(yùn)用比較多的方式。信托公司用募集的信托資金以收購(gòu)股權(quán)或增資擴(kuò)股的方式向項(xiàng)目公司注入資金，之后一般分為兩種情形：一是，信托公司直接參與該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中獲利來(lái)回報(bào)投資者信托受益權(quán)權(quán)益；二是，協(xié)助無(wú)法滿足銀行貸款條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)申請(qǐng)銀行貸款來(lái)完成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。同時(shí)，項(xiàng)目公司承諾在一定時(shí)間 后，以溢價(jià)的方式對(duì)信托公司在該項(xiàng)目公司持有的股權(quán)進(jìn)行回購(gòu)。信托公司從回購(gòu)所獲收益來(lái)償付投資者的權(quán)益。典型的如2004年西部信托投資公司的西安交大科技園配套住宅建設(shè)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃，2005年聯(lián)華信托投資公司的聯(lián)信.寶利七號(hào)中國(guó)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)投資集合等。

（三）財(cái)產(chǎn)受益類信托。

對(duì)于已建成并且可以長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)物業(yè)，若業(yè)主需將該物業(yè)提前出讓變現(xiàn)獲得資金而投資其他項(xiàng)目，信托公司就可以先以信托資金購(gòu)買物業(yè)，然后委托專門的物業(yè)管理公司對(duì)購(gòu)買的物業(yè)進(jìn)行租賃管理，最后將獲得收益的一部分返還給受益人，或者信托公司直接以信托資金購(gòu)買物業(yè)的租金收益權(quán)從而獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。典型的如2010年天津信托的天信城市名居租金收益權(quán)集合信托計(jì)劃，2011年西安信托的重慶康德特定物業(yè)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃。

三、信托產(chǎn)品的創(chuàng)新—房地產(chǎn)信托投資基金

（一）房地產(chǎn)信托投資基金的概念。

我國(guó)的房地產(chǎn)信托投資基金模式類似于美國(guó)的房地產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trusts ），即信托公司通過(guò)信托的方式發(fā)行基金份額來(lái)籌集基金，投資目標(biāo)是可以產(chǎn)生長(zhǎng)期穩(wěn)定收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)租金和其他相關(guān)經(jīng)營(yíng)作為主要收入來(lái)源，其基金結(jié)構(gòu)包括有專門的基金管理人和基金托管人的一種產(chǎn)業(yè)基金。主要特點(diǎn)有：有限責(zé)任、可上市交易、免征企業(yè)所得稅等。

（二）房地產(chǎn)信托投資基金在我國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀。

目前，我國(guó)還沒(méi)有頒布專門法律規(guī)定來(lái)支持房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展，2005年6月香港證券及期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)修訂的《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，這讓越秀地產(chǎn)取道海外市場(chǎng)，在香港上市成立越秀房地產(chǎn)投資基金，以謀求新的融資渠道。該守則允許在港上市的房地產(chǎn)投資信托基金持有和經(jīng)營(yíng)港外房地產(chǎn)，進(jìn)行海外投資。近年來(lái)，在港股市場(chǎng)上，一些大陸投資者如鵬華、廣發(fā)、諾安等基金公司相繼發(fā)布了投資海外的房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品，但投資國(guó)內(nèi)的REIT產(chǎn)品仍然缺乏。

據(jù)中國(guó)證券報(bào)2013年8月15日?qǐng)?bào)導(dǎo)，首只國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托基金產(chǎn)品有望在近日獲批。這是由地方政府與國(guó)投瑞銀基金公司合作，為解決長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)資金問(wèn)題將數(shù)個(gè)公租房項(xiàng)目打包作為REIT的標(biāo)的產(chǎn)品。然而，在證監(jiān)會(huì)最新公示的基金公司募集申請(qǐng)表中并未有REIT產(chǎn)品的申報(bào)。

（三）我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的主要障礙及建議。

與美國(guó)等其他國(guó)家相比，房地產(chǎn)信托投資基金在我國(guó)沒(méi)有能夠得到廣泛發(fā)展，其主要原因是我國(guó)缺失專門的立法。目前我國(guó)的相關(guān)法律只是規(guī)定了信托領(lǐng)域的規(guī)章制度，并不能充分地指引房地產(chǎn)信托投資基金的相關(guān)運(yùn)作。

我國(guó)發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的主要?jiǎng)右?，是為尋求在投資取向和融資需求之間建立通道，以解決中小投資者的融資難題。由于我國(guó)的證券、信托等法律制度還不完善，應(yīng)該尋求具有中國(guó)特色的房地產(chǎn)信托投資基金模式，并通過(guò)專門的綜合性立法，對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金全面加以規(guī)定。

采用信托模式來(lái)組織房地產(chǎn)投資基金，應(yīng)淡化融資理念，以現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品作為出發(fā)點(diǎn)，使信托產(chǎn)品由貸款替代品向長(zhǎng)期投資工具模式轉(zhuǎn)變，從而強(qiáng)化其理財(cái)?shù)墓δ?。同時(shí)，在立法方面，可以現(xiàn)有的《信托法》、《證券投資基金法》為基礎(chǔ)，制定專門的《房地產(chǎn)信托投資基金法》，用以規(guī)范和支持以信托模式來(lái)組織房地產(chǎn)投資基金。

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