房地產泡沫轉化與經濟轉型結合的設想

李棚 劉子欽 陳留平

摘要：20世紀90年代，日本房地產泡沫破滅帶來嚴重的十年經濟衰退，值得深刻的分析總結。由一個行業的泡沫導致整個經濟的崩潰只在剎那之間，可見泡沫經濟巨大破壞性和發生的瞬間性。中國政府在近幾年推出多套控制房價過快上漲的政策與市場現如今經常出現的“日光盤”形成鮮明的對比。文章立足于現行稅法制度，重新思考在微調現行稅法的情況下是否能夠調控房地產市場。

關鍵詞：房地產泡沫；稅法；調控

一、房地產泡沫轉化的先決條件

泡沫一詞的定義存在多種方式，因此房地產泡沫的定義同樣存在多樣化。但大多數學者認同房地產泡沫是指由于多種因素，導致房地產的價格在一個連續的期間內急劇上漲，初始的價格上漲使人們產生價格上漲的預期，大量的新買者進入市場，隨著價格的上漲和投機資本的持續增加，最終導致房地產的泡沫。

（一）衡量房地產泡沫的指標

國際上主要認為有以下三個：房價收入比、空置率、租售比。房價收入比即房屋的售價與家庭年收入的比，其合理的區間通常認為3～6倍之間；空置率指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率，合理區間在5%～10%之間；租售比指每平方米的月租金與每平方米房價之間的比值，合理區間為1：300～1：200之間。而據昌忠澤（2010）的估計，2009年我國的城鎮居民房價收入比8.3倍、農民工房價收入比22倍；中國很多城市的商品房空置率不低于30%，大多數一線城市不少商品房的空置率則高達50%以上；與此同時他還推測出北京地區房屋租售比達到1： 434，上海地區達1： 418，意味著中國85%以上的家庭沒有購買住房的能力，大多數城市房地產泡沫嚴重，房地產空置率較高。時至今日可以推斷這些比率會更高，房地產泡沫的嚴重程度不可想象。

（二）房地產調控政策評述

我國政府自2009年12月份開始樓市調控以來，連續的政策調控，仍然未能控制房價的暴漲，全國各地頻頻出現“日光盤”、房產交易中心深夜辦理產權轉移手續的現象。于是，一系列矛盾出現在人們面前。矛盾之一，從較高的房屋空置率上來分析房產市場上缺乏情況并不十分嚴重，而“日光盤”等現象卻反而證明市場上對房產的需求很大，那就說明房地產市場存在嚴重的投機行為，部分房地產被作為投資項目持有，這就導致房價越炒越高，加速房地產泡沫的膨脹。矛盾之二，政府一連串的政策控制房價，但是房地產的價格卻依然不跌反漲，說明中國人對房屋的剛性需求得不到滿足，導致房地產的調控政策和行政干預手段暫時失靈。以上分析促使筆者思考，在現行稅法中有沒有辦法能夠解決上述的矛盾現象，讓房價逐步下降的同時不減少GDP的增長。

二、房地產市場泡沫的轉化與經濟轉型結合的可能性

（一）稅收制度可以通過控制資本的流通，降低房地產風險促進經濟結構的轉型

大量資本集中流入房地產市場導致了泡沫的產生，有學者認為這是金融機構的監管不到位所致，但筆者更愿意相信這是資本特性所決定的結果，資本具有逐利性，它會自然流向投資回報率更高的產業，即使出現限購這樣的強行限制資本流通的行為也并不完全能夠阻斷它的逐利流通的進程。而經濟轉型中的產業結構轉型，被認為是我國從制造業大國走向制造業強國的體現。產業結構的轉型需要在資本、人員和資源的共同作用下才能夠實現。如果通過稅收制度的微調能夠實現這樣的資本轉化，是可以縮減房地產泡沫并且可以促進經濟結構的轉型。

（二）稅收杠桿措施能夠在房地產泡沫轉化的過程中引領資本的流向

稅收杠桿是運用稅收形式，利用物質利益原則間接調節社會經濟活動的手段。國家利用稅收給予納稅人以有利或不利條件，引導其經濟行為服從于宏觀經濟計劃的要求。通過稅收優惠措施能夠引領從房地產市場中退出資本的流向，從而能夠保障資本不外流，并且能成為我國經濟發展的資本動力。這樣做的好處，遠比再次進行經濟刺激更加有優勢，它不會導致惡性通貨膨脹。引領資本多方向流動避免資本過于集中在某一產業或某一區域內，能夠促進經濟多樣化發展、分散風險。

（三）稅收規章制度能夠防止房地產市場投機行為，限制進入該市場的資本總量

稅法本身就具有經濟調節功能，它能夠實現產業的升級，淘汰落后的技術，促進高新技術的發展，實現工業從沿海地區向內陸地區的轉移，保障經濟發展目標的實現。通過稅收制度能夠有效打擊房地產市場中的投機行為，限制投機資金進入房地產市場。同時，亦可以通過制定相關法律制度，保證進入該市場的資金大部分進入普通住宅市場，避免進入高端住宅市場。另外，調高與房地產行業相關稅種的稅率，亦能抑制進入房地產行業的資本總量。例如，提高豪宅的相關房產稅率，這樣既能夠使消費者的購房需求回歸理性，也能迫使房地產開發商減少豪宅項目的建設，從而減少房地產市場資金投入。

三、房地產市場泡沫轉化應遵循的原則

（一）稅法調控房地產市場，要有利于經濟發展

稅法的作用除了參與國民收入的分配，取得財政收入的目的外，還應當能夠促進經濟的發展。稅法和經濟發展是相輔相成的關系，并不是孤立的。如果經濟發展不好，那么財政收入就會減少，這說明稅法的調節經濟資源的作用并沒有得到很好地發揮，反之，財政收入會隨著經濟發展而增加。

（二）稅法調控房地產市場，不能以劫富為出發點

在處理房地產泡沫問題上，學者們提出了許多寶貴的建議。其中，部分學者提出征收物業稅或者遺產稅的建議，本文不否認其合理性和有效性。但是，從社會發展的最終目標全面小康的角度出發，似乎存在一種更好的調控方式，通過稅法的強制性和資源重新配置，促使先富的那部分人帶動欠發達地區經濟的發展，早日實現全民小康的目標。這樣的方法是存在的、可以實現的，也比劫富這種稅法制度更讓人愿意接受、遇到的改革阻力更小，且制定新的稅法制度需要大量的科學調研，立法論證，漫長的制定過程，這是房地產泡沫整治所不允許的。

（三）稅法調控房地產市場，不能忽視民生問題

在我國發布房產調控的過程中，曾出現一種非正常的現象，伴隨著調控制度出現的是離婚率的上升，這兩者原本不存在任何正相關的關系，但是究其原因是社會公眾以房產作為投資資產的投機心理，于是借助離婚作為法律形式劃分房屋產權界限，并非因感情原因導致的真實離婚現象。為了避免發生類似的問題，調控過程中必須注意這樣的問題。

（四）稅法調控房地產市場，要保證制度的持續性

通過房價調控政策歷次發布后房地產市場的價格表現反饋信息來看，調控政策發布的初期人們對房價的預期是下降的，并且房價可能會出現小幅度的下降，但是隨后房價迅速的反彈反而會超過人們的預期。因此，保持政策的連續性顯得尤為重要。

四、房地產市場的投機資金流向示意圖

為實現投機資金順利退出房地產市場，進入實體經濟的目標。對存量房交易過程中轉讓方所得的交易款項，采取專戶管理的措施。借助房產交易的相關平臺，結合稅收杠桿措施，確保專戶里面的投機資金進入實體經濟。根據房地產調控的需要，設計房地產投機資金流向示意圖，如圖1所示。

五、多稅種聯合整治房地產市場泡沫具體措施

（一）對投機性房地產征收房產稅，擠壓房地產市場的泡沫

對多套房中非經常性居住用房開征房產稅，通過房產稅提高兩套房以及多套房的持有成本，增加市場存量房交易數量，從而降低房價、解決剛需，排擠房地產市場的泡沫。根據現行房產稅的規定，對個人居住用房是免征房產稅。對于多套房的持有者而言，這是最大的福音。如果對多套房中非經常性居住房開征房產稅，只要每年實際的房產稅稅負成本大于年租金收入時，也就意味著持有期間成本大于實現的租賃收入時，根據利己原則投機者是不會傻到繼續虧本持有房產，那就會產生多套房的持有者轉售自己的多余房產。另外，持有多套房產的成本的上升，會降低理性消費者對房地產的投資預期，這也會導致房價的進一步下降。

在此過程中，不能忽視租金收入的問題。為了防止投機者試圖利用提高租金收入來抗衡對非經常性居住用房所承擔的房產稅稅負，我們可以借鑒德國租房法的經驗，嚴格限制房屋租金漲價。結合我國的實際情況，對于按照國家公租房價格對外出租的非經常性居住用房可以給與減免房產稅的規定。只有這樣做，才能夠確保在房地產市場中的投機資金漸漸流出。

因地制宜制定房產稅的稅率，抑制房價上漲。我國的房產稅法規主要有：房產稅暫行條例和房產稅暫行條例實施細則。其中實施細則是地方性法規，由省級人民政府制定，因此政策的制定可以更加貼近本地發展，避免機械、脫離實際經濟發展情況。更重要的是房產稅的計稅規則是按年征收，意味著多套房的持有者每年都必須繳納數額不菲的房產稅。在房價如此高昂的今天，即使按照上年當地交易的平均價格計算，這也是一筆不小的費用，這對想以房地產作為投資項目的投機者而言是不可想象的，類似稅法制度的執行，將會長期抑制房價的上漲。

（二）通過所得稅優惠措施，多渠道引導房地產市場退出資金進入實體產業

通過所得稅收優惠措施的引導，實現東部地區資金向中西部地區的轉移。中、西部地區政府應當根據經濟發展需要適度制定稅收優惠措施，吸引從房地產市場上退出的閑置資金進入當地的經濟建設。如果能夠將這部分退出資金引導進入中西部地區的實體經濟，那么對于該地區GDP的增長具有長久的促進作用。

通過所得稅收優惠措施的引導，大力推動高新技術產業的發展。發展高新技術產業，需要更多的類似于天使資金的投入，而風險偏好較高的投資者愿意成為天使投資人。高新技術企業融資難最突出的表現就是發展初期只有技術缺乏資金，而我國金融機構是最不愿意給予這樣的企業融資，然而天使投資者卻愿意挖掘這樣的高新技術企業給與他們融資。因此，鼓勵從房地產市場退出的投資人進行天使投資，并且給予相關的政策扶持。

根據理性經紀人假設，投資人會優先選擇讓資金進入實體經濟發展，而不是繳納高額所得稅后閑置資金。另外，創造多條進入實體經濟的通道，滿足不同風險偏好的投資者的理財需求。根據中國人的儲蓄習慣特點，房地產投機者中的風險偏好保守者會優先選擇國債投資，這比將閑置資金單純的儲蓄獲得收益更高，國債也被認為是無風險的投資，而風險偏好較強的投資者，則更傾向于自主決定投資項目，進入實體經濟的發展。

（三）允許制定更多的流轉稅稅收優惠措施，促進第三產業快速健康發展

科學制定流轉稅稅收優惠措施引導從房地產市場退出資金進入第三產業，會加速我國第三產業的發展，提升該產業的整體實力，提高人民群眾的生活質量。我國第三產業起步較晚，但是發展勢頭迅猛、強勁，但卻需要更多資金的投入。

大力推進旅游業發展，提升旅游體驗的質量。隨著我國經濟的持續快速的發展，旅游業成為第三產業中發展迅猛的產業。扶持第三產業中的文化業，向世界展示中國文化。文化實力代表國家的經濟軟實力，這已經成為經濟發展中的普遍認識。而我國文化業發展不是很強，我國文化產業項目豐富，但是過于分散，正因為具有多樣化的特點導致文化產業整體向前發展的速度遲緩。集中發展部分具有經濟價值的產業，保持剩余文化不間斷的傳承，仍然需要資金投入和政府文化部門的協調運作。

（四）借助房管平臺實現交易資金的管控，防止資金外流

借助房產交易管理平臺和住房公積金平臺，實現對多套房中非經常性居住用房稅款的開征。通過房地產市場的投機資金流向示意圖可知，在征收房產稅之前首要任務是識別征稅對象。借助房產交易管理平臺對多套房的持有者進行識別之后，給予通知公告，讓持有者按照調整后的房產稅法確定其經常性居住用房。

必須借助住房公積金平臺管理交易資金，減少資金外流的可能性。房產交易的資金實行專戶管理，這是確保資金流向的必要措施。如果讓資金進入投資者個人賬戶，那就不能夠確保房產泡沫的資金進入實體經濟，從而就會喪失經濟結構轉型的可能性。那就不可能避免資金外流的現象出現。另外，進入專戶管理有利于所得稅的征收，對于堅持要將資金轉入個人賬戶的投資者而言，資金專戶管理能夠確保所得稅的足額繳納，在取消個人所得稅優惠的情況下，投機者將承擔房產交易所得高達20%的稅負，理性的投資者在這樣的情況下更愿意將資金投入實體經濟發展。

六、結論

（一）多稅種的聯合調控，能夠抑制房價，確保投機資金遠離房地產市場

通過上述分析，筆者確信在現行稅法的體系下進行微調，是可以控制房地產價格，能夠長期有效抑制泡沫的增長。另外，在剛需強勁的房地產市場，通過稅法能夠讓投機者遠離該市場，讓房地產市場價格回歸到合理區間，滿足人民大眾基本的生產生活需要，同時也能夠避免經濟發展的大起大落，規避發生類似與日本房地產崩潰帶來經濟發展倒退的巨大風險。

（二）稅收優惠建立的多種投資渠道，能夠引領房地產退出資金進入實體經濟

多種投資渠道的建立既可以滿足資本市場中不同風險偏好投資者的投資意愿，又可以讓資本流入實體經濟。所以，通過現行稅法的微調是能夠將房地產市場中的投機資金轉化發展實體經濟的，實現經濟轉型升級的。

稅法調控比其他調控方式具有更強有力的保障，這是法律賦予它的權利，所以調控力度較大，對經濟的引導能力更加明顯。本文著重分析通過稅法調控房地產價格的可能性，通過上述房產稅、所得稅、營業稅的分析已經分析證明，通過稅法調控房地產價格的設想有其存在的合理性和實際操作的可能性。

參考文獻：

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（作者單位：江蘇大學 財經學院）