房超

一、新常態(tài)下商業(yè)地產(chǎn)要轉(zhuǎn)變粗放發(fā)展模式

實體商業(yè)現(xiàn)在面臨巨大的挑戰(zhàn)，現(xiàn)在商家普遍效益很低，商場普遍效益很低，大家很困惑究竟是哪里出了問題？2014年全國總開發(fā)面積5億平米，有2億平米是商業(yè)地產(chǎn)，2015年的數(shù)據(jù)沒有出來，可能會更高。隨著城市化的進程，商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)當中的比重將會更大，已經(jīng)從過去的房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)為打造商業(yè)平臺，促進城市的轉(zhuǎn)型升級。問題是現(xiàn)在的發(fā)展模式是一個比較粗放的模式，注重數(shù)量，不注重質(zhì)量，粗放式的發(fā)展帶來的結(jié)果是普遍效益比較低。

國內(nèi)商業(yè)和國外先進的商業(yè)企業(yè)相比，差距非常大。現(xiàn)在接觸商家的時候，見面談的總是“我今年要再開多少家店”，很少有人說“我要打造一個什么樣的店”，這是我們面臨的最大問題。

在城市化進程過程中仍有人口紅利的時候，這種簡單復制、快速發(fā)展的模式尚有市場、有效益，但是發(fā)展到一二線城市目前的水平，中產(chǎn)階級的數(shù)量越來越大，經(jīng)濟建立在中產(chǎn)階級消費基礎上的時候，這種發(fā)展模式就有問題了。

現(xiàn)在國內(nèi)商場的效益太低了，一個5萬平方米的商場，營業(yè)額普遍在5億-6億元，要知道一個5萬平方米的商場水電等運行費用就要3千萬-5千萬元，這是固定的費用。國內(nèi)有的商場引入超市不是為了效益，而是為了帶客流量。一個5000、6000平方米的超市，一年的營業(yè)額好的七八千萬元，差的四五千萬元。我們在國外看，一個幾百平方米的超市，好的一年營業(yè)額就幾千萬上億。所以，現(xiàn)在處在這樣一個低效益的商業(yè)生態(tài)。但是，大多數(shù)的商家、商場都還是在追求數(shù)量的發(fā)展，不追求質(zhì)量的發(fā)展。

二、商業(yè)地產(chǎn)缺乏工匠精神

當然，也有正面的案例。比如成都太古里，太古這個企業(yè)關(guān)注了中國20年，進了中國十幾年，到目前為止只做了3、4家太古里。像成都太古里，我聽說是做了9年。一個好作品怎么可能一兩年就能做出來？怎么可能一兩年就做出來留下一百年歷史的作品？再比如，“方所”的創(chuàng)始人毛繼鴻原計劃用瓷磚做地面，他要自己找瓷磚廠家，瓷磚上的花紋他要自己畫，花費了很多的時間來做。工匠要關(guān)注每一個細節(jié)，這就是工匠精神，這就是中國文化的傳統(tǒng)。

國外做一個商場，準備的時間一般在3年，建設期3年。國內(nèi)現(xiàn)在發(fā)展商覺得某個地方可以建一個商場，就找設計公司、建筑公司建起來。北京是一線城市，三環(huán)以內(nèi)的城市中心最近幾年建設的商場，大部分不賺錢，不賺錢你還干？這是我們目前要反思的。

北京華貿(mào)中心的主力店新光天地大家比較熟悉了，現(xiàn)在叫SKP，它的單店營業(yè)額5年保持全國第一。SKP是北京華聯(lián)主導管理，北京華聯(lián)大家知道是做購物中心和超市的企業(yè)，但是她做了一件非常了不起的事，就是把新光天地接收改為SKP。2012年年底就下決心打造成世界先進的最高水平的商場，一個全國最好的商場做徹底的調(diào)整改造，這是多大的決心和氣魄？個中的艱辛和付出大家是無法體會到的。開始改造的頭兩年受到非議，但他們堅持下來。現(xiàn)在的商場成為一個世界高水平的商場。最遲2018年，SKP就能沖刺一百億元的營業(yè)額。一百億是什么概念？在很多商場營業(yè)額都在下滑，很多品牌在中國業(yè)績下滑的情況下，SKP能夠逆轉(zhuǎn)。

這就是匠人精神，匠人精神是需要我們真正付出的。前一段時間有一個統(tǒng)計資料，對全世界150年以上的企業(yè)做了一個統(tǒng)計，德國有837家，荷蘭222家，法國196家，日本22000家，美國是1100家。中國是多少？中國是5家，150年以上的企業(yè)是5家。這值得我們深思。如果我們不盡快轉(zhuǎn)型，中國的商業(yè)生態(tài)是達不到高效益、高效率的。過去我們增長那么快，是因為人口紅利、城市化紅利，但是在新常態(tài)下，如果現(xiàn)在再不轉(zhuǎn)型、不調(diào)整我們的經(jīng)營結(jié)構(gòu)就一定會有問題。這也是供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的一部分。

三、實體商業(yè)具有持久的生命力

另外，談一下實體商業(yè)與電商的關(guān)系。現(xiàn)在全社會都在關(guān)注電商的超速發(fā)展，實體經(jīng)濟怎么辦？我認為，實體經(jīng)濟有它自有的生態(tài)，電商有電商自有的生態(tài)，他們都在發(fā)展，他們?nèi)绻懈偁庩P(guān)系也是競爭合作關(guān)系，不是直接競爭關(guān)系。

電商是美國人發(fā)起的。我跟美國業(yè)內(nèi)、業(yè)外的人談，他們認為在美國實體商業(yè)是極其方便的，生活方式的設計非常好，所以電商只是錦上添花，電商是每一個美國人都會試一試和享受一下的，但他不會因為這個不去實體商業(yè)。

中國電商發(fā)展這么快，大家知道去年電商零售銷售額3.8萬億元，占了社會消費品零售總額的11%左右，為什么呢？是因為中國的實體商業(yè)太落后了，所以導致電商的超常規(guī)發(fā)展，是實體商業(yè)把市場空間拱手讓給了電商，讓它來天馬行空。

我們?nèi)饨涣鞯臅r候，他們的判斷是，實體商業(yè)是面對未來生活方式的設計、體驗，比電商的生命力更持久，最終實體商業(yè)與電商會走向融合。

四、商業(yè)地產(chǎn)的未來是打造美好的商業(yè)生態(tài)

我看成都是很有意思的地方，所以成都可以做中國商業(yè)博物館。傳統(tǒng)的商業(yè)中心春熙路上是傳統(tǒng)百貨，王府井、百盛、伊斯丹等；往南一條馬路就是新型購物中心IFS，代表了目前購物中心的主流；再往南一條路就是太古里，太古里代表了一個面向未來的更加體驗型、生活方式的商業(yè)設施，這正好反映了不同時代的進步和發(fā)展。成都太古里是一個成功的商街，但是你沒看到各個城市不成功的商街。太古里的成功不是因為表面的商街形態(tài)，而是因為工匠精神，她的每一座建筑，每一個商家，包括指示牌都是精心設計的，30多家設計機構(gòu)參與了9年的打造過程。

很多中國人沒有逛博物館、藝術(shù)館的習慣，對美、時尚、藝術(shù)的感悟和啟蒙就是在商場。為什么我們在做商業(yè)設施的時候注入了這么多文化元素，注入了這么多藝術(shù)的元素，注入了這么多各種生活的元素，是因為消費者有這個需求。你在打造一個商場的時候，如果能夠像方所想的那樣，像太古里想的那樣，像SKP想的那樣，注意到是在創(chuàng)造一種不同的生活方式，讓旅游者來得到什么體驗，讓市民來得到什么體驗，在這個基礎上把最好的藝術(shù)、文化和商品結(jié)合在一起，然后有效的解決停車等服務需求，一個偉大的商業(yè)就誕生了。

實體商業(yè)需要自己來改變自己的命運，怎么辦？就是兩條，第一要創(chuàng)新，否定自己，學習別人；第二要有匠人精神，用藝術(shù)的，用我們中華民族傳統(tǒng)的這種優(yōu)勢，做出好的商業(yè)設施、好的商品、好的商家。