地產中介之美國模式

燕翔環　楊和禮

美同作為一個發達國家，其房地產及經紀業的發展先干我國許多年，已經具有成熟的運作模式和管理經驗，正確認識并借鑒美國的經驗和做法對于發展我國房地產經紀業將不無裨益。

美國中介機構的管理制度

經紀人資質等級

在美國，從事房地產中介業的機構或個人，必須擁有州政府機構——房地產委員會頒發的營業執照。房地產經紀人主要有兩類人員：經紀人，具備獨立的法人地位，具有經紀人執照；銷售員，具有銷售員執照，為一個經紀人的雇員，代表經紀人行事，只能執行經紀人所制定的任務，無權訂立契約和收取傭金，僅能以經紀人的名義對外接洽業務，同時對經紀人負責。美國房地產經紀人如果發生損害當事人的欺詐行為，不但會因賠償而被罰得傾家蕩產，而且被逐出經紀人行業后，很難再在這種講究信譽的行業中謀生。可見，美國對房地產經紀人的管理，無論是當初準入，還是加入本行業后的管理，都是相當嚴格的。

2.法規制度

美國有關房地產中介的法規主要有：一般代理法規、契約原則、州執照法、聯邦法、專業倫理法規。不動產執照法是有關房地產交易的最嚴密的法令。執行房地產執照法的是“州房地產委員會”，主要的執法方式包括拒發執照、扣留執照和吊銷執照。一般美國經紀人的傭金是以最終銷售價格的百分比來支付，傭金數目由委托人與經紀人自由商定。經紀人不涉及金錢，可減少很多麻煩。

3.職業道德

美國非常重視中介的職業道德，《商業法典》10176項和10777項中列舉了從業執照暫停與吊銷的規定。另外，美國的全國房地產師職業道德規范內容簡明，注重實效。每個州的房地產委員會一般設有調查機構，可以在任何時候到經紀人辦公室檢查業務紀錄，發現問題向房地產委員會報告，由該委員會討論決定是否向法院控告。同時，美國各地都有專門的檢察機構處理此類案件。

二、美國房地產中介行業的特點

美國的中介行業發展歷史悠久，中介事業發達，有獨特的房地產中介管理制度和動作程序。法規健全，權責明確，對規范中介行為，保障雙方權益起到很大作用。行業個人資格準入嚴格，機構準入市場化，優勝劣汰。中介企業發展注重連鎖經營和品牌效應。充分采集信息資源，利用網絡信息技術，提高競爭力。

美國房地產市場的發展在很大程度上得益于MLS系統。所謂MLS系統（英文全稱為Multiple Listing Service）即多重上市服務，是20世紀30年代誕生于美國的一種房地產營銷方式，廣泛使用于房地產開發銷售以及中介代理中。在房地產中介代理市場，MLS發展尤為成熟，不僅僅是一種營銷模式，而是將不同房源多重上市，被行業廣泛接受的嚴謹而先進的行業準則和經營管理模式。

MLS系統的建立，提高了經紀公司的傭金比例，早年傭金一般在2%左右，原因是當時經紀公司提供的服務比較少，而且房源也比較少。而在MLS系統出現之后，房源逐漸地增加，傭金比例也在不斷地增加，如今已經達到了6%。在美國，如果商業上形成壟斷態勢，屬于非法，政府一定是不依不饒的，MLS系統的完善之后，全美國90%的房源集中到房地產中介手中，形成了壟斷，為了避免被政府壓制，全國中介公司達成傭金的比率標準，也就是行業自律了——無論在全國哪個地方，地產經紀都收取一個比較穩定的，大約是6%或者7%的傭金提成，就不會形成惡性壟斷了。

三、中美地產中介行業的比較

1.經紀形式不同

美國房地產中介無論售房或是購房都實行全權委托經紀人制度，然后，所有的運作程序包括介紹貸款、物業公證、房產保險、咨詢律師、提交登記等都由委托經紀人全權辦理，所有費用也都在最后列出清單，由甲乙雙方支付。而我國房地產中介實行的是雙方簽約制度，中介機構收取中介費后，免費幫助雙方辦理過戶手續，由有關管理機構直接向甲乙雙方收取費用。

2.產權管理不同

美國實行的是契約登記制度，買賣雙方完全以市場化的程序進行操作。所有運作通過售樓律師中介經紀，從物業公證到房產保險，構成一個完整的市場保證體系。只有當這個過程全部完成后，政府才通過登記的手段來加以確認，并把相關的資料進行保存，以備查詢。而我國目前實行的是產權產籍登記制度。相比之下，美國的登記制度比我們現行的產權產籍制，更能適應房地產市場的變化，體現政府的職能。

3.地產性質不同

美國一般房屋是建筑在地產基礎上的，最大的區別是地產也屬個人財產。因此，房地產概念極為完整，私人購房后，以地契為準，連地帶房都屬私人財產，但房主必須每年向國家繳稅，而且政府有許多法律條文來限制私人在其土地上進行的各種活動，如不準私建亂搭，不準破壞綠地等。而我國地產屬于國家，個人只擁有國家土地使用證，因而房地產買賣一般注重于房產證的交涉。個人財產的法律體現是以產權證為標志，這樣就使中美兩國房地產買賣在概念上、程序上以及管理上都存在一定的差異。

四、美國地產中介模式對我國的啟示

1.健全完善法律制度，創造公平規范的市場環境

為了保證市場中介組織的健康發展，發揮對市場經濟的積極作用，我國也需要加強立法：完善法規，將房地產中介組織納入法制化、規范化的軌道。國家有關部門應盡快制定各種市場中介組織的管理法規或條例，對房地產中介組織的主體資格、活動范圍、酬金標準、權利與義務、違法處理等問題做出更明確的規定。依法對房地產中介組織登記，堅決取締無照經營。凡是具有一定專業知識和中介服務經驗、愿意從事中介服務活動的人員，必須經過政府有關部門的培訓，合格者發給資格證書，方可申請開辦市場中介組織和從事中介服務活動。工商行政管理部門必須通過嚴格的資格審查后，方可依照有關登記管理法規予以注冊登記，頒發營業執照，使其合法經營。完善對市場中介人員的資格考試制度。對市場中介人員的考核是一種對其工作能力的鑒定制度，這項制度對保證市場中介服務的客觀性、公正性、準確性和權威性具有重要的作用。

2.搞好培訓、提高人員素質

中介行業是一個注重品牌的行業，品牌是中介服務業生存的基礎。要以誠信培育行業品牌，沒有長期的信譽積累不可能做大做好中介服務，這是中介服務生命。因此，行業要得以充分發展，高素質人才隊伍和過硬的合法經營機構是必不可少的。要達到這個要求，要求員工在思想素質、專業技術均達到一定的標準，建立一個完整的資格考試體系。堅決實行從業人員資格認證制度，做到從事房地產中介服務的人員都符合條件要求。

3.房地產中介信息的網絡化和資源共享

當前的任務是利用先進技術手段，及時、準確地提供房地產信息。房地產中介服務無論是經紀、評估、咨詢，都要依靠及時而準確的信息，僅靠人工的市場調研是遠遠不夠的，必須大力推廣計算機應用，建立房地產信息網絡系統，組建最具權威的房地產信息收集、加工和傳送服務機構，這是收集、傳遞信息最可靠、最便捷的途徑，可以保證房地產中介服務有一個堅實的信息基礎。

4.走中介公司間的聯合和規模化道路，實現房產連鎖經營

隨著互聯網手段的不斷普及，中介商要想在日趨激烈的市場競爭中爭得一席之地，必須降低服務成本，提高成交率。因此，企業間的聯合，規模化發展，連鎖性經營，將是今后房地產中介企業發展的必然趨勢。聯合不是簡單的疊加，而是資源的共享，優化組合的過程。企業聯合實行連鎖經營，可采用原有的品牌或創立新品牌。目前的連鎖經營主要有三種模式：直營連鎖經營、加盟連鎖經營和前面兩種的混合模式。

總之，房地產中介企業要進一步進行資產重組和資源的合理配置，建立自身的競爭優勢，求得生存和發展的機會，建立一支符合職業化、正規化、社會化、網絡化、制度化、專業化要求的中介服務隊伍，才能振興我國房地產市場，繁榮房地產中介行業。