西部地區房價波動的區域特征分析

【摘要】房價機制是對房地產市場資源進行優化配置最重要的機制，是房地產市場其他機制運行的核心，西部地區房價的形成和影響因素復雜，并有其內在的特殊性。想要研究西部地區房價波動的區域特征，我們就要把它與東部、中部和全國平均房價進行比較分析。

【關鍵詞】西部地區 房價波動 區域特征

一、前言

房價的全稱是房地產價格，它是土地價格和房屋建筑價格的統一體，是兩者綜合價值的貨幣表現。房價是由房地產供給的稀缺性、有效需求和它所帶來的效用相互作用決定的。我們選取了2002年到2013年我國東中西部以及全國的平均房價作為研究對象，并對各自的增長率進行了計算并加以比較分析，以此研究西部地區房價波動的區域特征。

二、我國東中西部以及全國房價波動比較分析

（一）東部地區房價波動

根據圖1可以看出，2002年到2013年期間，東中西部地區房價及全國平均房價均呈現逐年上漲趨勢，東部地區的平均房價遠遠高于中西部地區，并且差距在不斷增大。2002年東部地區房價為2760元/平方米，比中部地區每平方米高1258元，比西部地區每平方米高1170元，到了2013年東部地區房價上漲到9413元/平方米，比中部地區每平方米高4707元，比西部地區每平方米高4851元東部地區房價增長速度相對于其他地區來講處于較高水平，在2005年達到增長速度最大值，增長率為25%，除了在2008年增長速度大幅降低之外，2010年之前都保持著快速增長的趨勢，2010年之后東部地區房價的增長速度開始大幅放緩，增長速度最低出現在2012年，為1.23%。總體來講，東部地區房價增長速度波動較大。

（二）中西部地區房價波動

特別值得我們注意的是，中西部地區平均房價不管是在絕對值上，還是在相對值增長速度上，兩地區的變化趨勢基本一致。中西部地區房價均呈現逐年上漲的趨勢，但是仔細比較可以發現，西部地區房價的增長速度略低于中部地區，但是比中部地區波動更小，相對比較平穩。整體來說，中部地區和西部地區房價增長速度在2010年之前都有較大的上下波動，2010年之后均出現逐年下降的趨勢。中部地區2010年房價增長速度達到最快，為18%，最慢的年份是2003年，增長率為5.23%。西部地區房價增長速度最快的是2007年，增長率是17%，增長速度最慢的是2003年，增長率是0.14%。西部地區平均房價低于全國平均房價水平，并且還存在一定的差距。對西部地區房價增長率和全國房價增長率進行比較，2006年以前，西部地區房價增長率低于全國房價增長率，之后增長迅猛，并于2007年以17%的增長率超過全國房價增長率，2008年受金融危機的影響西部地區房價增長速度放緩，但是仍以8.7%的速度增長，之后增長率連續三年維持在12%以上，到2012年開始增長速度又開始逐漸放緩。

（三）全國平均房價波動

全國平均房價低于東部地區房價，但高于中西部地區房價，并且呈現逐年上漲的趨勢，除了2008年受全球金融危機影響房價有小幅度下降以外，整體上還是處于上升趨勢，2008年之后全國平均房價的上漲速度加快，2009年開始增長速度大幅降低，并維持在一個與之前相比較低但是比較穩定的水平上。全國平均房價增長速度最快的是2009年，增長率是23%，增長速度最慢的是2008年，出現負值，為-1.65%。

三、西部地區房價波動特征

西部地區房價波動有以下幾個特征：

（一）房價不斷上漲

房地產是人們生活和生產的基本資料，也是物質財富的一種重要表現方式，社會經濟發展的一個結果就是房價的上漲。首先，在正常使用的情況下，土地具有永久性，可以長期使用。房屋屬于土地的地上建筑物，一旦建成，至少可以使用數十年，因此房地產具有耐用性。其價值不會隨著時間的推移而迅速降低，反而具有不斷增值的特征。其次，房地產在我們生活中扮演著不可或缺的角色，能夠滿足我們居住、娛樂、生產等需要。土地是房地產開發的主要生產要素，土地的有限性是由其空間上的不可轉移和數量上的有限性決定的，想要大規模的開發房地產存在一定的限制。由于人口的持續增加和人民生活水平的不斷提高，而土地的供給又是極其有限的，會使得用地矛盾更加突顯，地價的提高將會帶動房價的上漲。最后，隨著物價水平的不斷上漲，會導致取得土地使用權的費用和建筑成本、人工成本的增加，而這些費用成本都將在房屋出售的價格里得以彌補，所以房價呈現出不斷上漲的態勢。

（二）房價明顯的地區差別

房地產很難像其他普通商品那樣進行統一規范的定價，價格的地區差別在一定范圍內是合理的。對于任何一塊土地來講，它都有一定的空間位置，而房屋始終建設在一定的土地上，房地產作為房產和地產的綜合體也具有固定性。其所處的地理位置決定了這種商品的區域異質性，因此價格也各不相同。由于房地產是不動產，不能移動，所以房地產一般不像其他商品那樣區分產地和銷地。地理位置對房價的影響很大，這樣的差別主要體現在不同地區、不同城市之間的房價差異。一般來說，相同大小同等裝潢的房屋，東部地區房價高于中西部地區，大城市房價高于小城市，沿海城市房價高于內陸城市，例如北京、上海等城市的房價高于武漢、合肥等城市的房價，海南、福建的房價高于貴陽、南寧的房價。另外，即使在同一城市，根據地段的好與壞，房價差異也比較大。

（三）房價影響因素的復雜性

房地產業作為我國國民經濟的支柱產業，就決定了房價的波動會對眾多部門產生影響，反過來，不同產業也會對房價產生影響。我們的貨幣政策、財政政策等宏觀調控政策一般都是在全國范圍內同等實施，理論上說各地區房地產市場受到的影響應該是一樣的，但是實際中不同地區的房地產市場價格情況差異巨大，這就說明影響房價的因素是多方面多渠道的，并且十分的復雜。各個地區的人口數量、土地政策、收入水平、物價水平等都會對房價產生影響。比如西部地區房價比東部地區房價低很多，但是西部地區人口數量比東部地區少、收入水平比東部地區低，影響西部地區房價波動的因素以及影響程度與其他地區不完全相同，因此不能將調控其他地區房價的措施硬搬到西部地區，而是應該結合西部地區的實際情況。

四、結論

房地產也和其他一般商品一樣，其價格的高低直接影響著供給和需求，房價是房地產商品的貨幣表現形式，是調節供求均衡強有力的杠桿。我國在改革開發之前，城鎮住房采取的方針政策是國家統包、福利制和低租金。百姓自己不允許買房和建房，不存在所謂的房地產市場，當然也就沒有房價可言，因此那個時候的房價對房地產的供給和需求沒有什么影響。在改革開放以后，我國房地產市場逐漸慢慢形成，房價的導向和影響作用日益突顯。

參考文獻

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作者簡介：鄧成成（1991-），女，漢族，貴州大學經濟學院2013級碩士研究生，研究方向：金融學。