保經濟增長政策目標下房地產市場走勢分析

【摘要】數據顯示，自2014年以來，中國經濟增長出現了明顯下行趨勢，2014年中國經濟開始步入中高速增長的新常態，經濟增速放緩，GDP增長僅為7.4%，為24年來的新低。2015年GDP增速目標下調至7%左右。在經濟下行壓力較大的背景下，房地產投資大幅下降，房地產市場疲軟，房地產市場對經濟的貢獻不斷下降。為了在新常態下保持經濟的增長，發揮房地產業對經濟增長的促進作用，自2014年下半年以來，政府頒布實施了一系列促進房地產發展的利好政策，特別是“9·30新政”、“3·30新政”等，涉及刺激房地產市場的一系列實質性內容。此外，四次降息、三次降準，以及各地提高公積金貸款額度及放寬使用限制等政策，均對我國房地產市場回暖起到實際的推動作用。本文首先介紹保經濟增長目標選擇的背景，然后分析在保經濟增長政策目標下房地產政策的選擇，最后對房地產市場近期走勢和未來發展作簡要分析。

【關鍵詞】保經濟增長 走勢分析 房地產市場

2014年以來，中國經濟增長出現了明顯下行趨勢，在此大背景下，房地產投資增幅大幅度下降，房地產市場疲弱，房地產業對經濟增長的貢獻下降。為了遏制經濟下行趨勢，保障經濟平穩增長，政府自2014年下半年來出臺了一系列促進房地產業發展的政策。這些政策對我國房地產市場回暖起到實際的推動作用，同時也對保證經濟增長速度起到了一定的作用。

一、保經濟增長目標選擇的背景

2015年，中國政府將GDP增長目標確定為7%左右。繼2012年后，政府再次下調經濟增長目標，盡管經濟增速目標下調，但完成也并非易事。目前經濟下行壓力仍然較大，發展中面臨的各種矛盾不斷深化。2014年中國經濟開始步入新常態，增速換擋，GDP同步增長7.4%，為24年來的新低。2015年GDP增速目標下調至7%左右。李克強總理稱，隨著服務業比重上升、小微企業增多和經濟體量增大，7%左右的速度可以實現比較充分的就業。從現實情況來看，短期穩定經濟的關鍵仍是投資，投資的三大重點領域制造業、房地產、基礎設施建設成為穩定經濟的關鍵。房地產業下行趨勢明顯，政府迫切需要出臺新的房地產政策，以確保經濟的平穩增長。

（一）房地產開發投資增速逐月回落

數據顯示，自2013年5月以來，房地產投資增速逐月回落，已從2013年5月的百分之二十以上回落到2015年5月的百分之五點一，投資增速回落十分明顯。

（二）房屋新開工面積回落而房屋竣工面積持續增長

數據顯示2015年以來，房地產竣工面積、新開工面積均出現了負增長，房地產施工面積增長也不斷下降，與2013年相比，房地產業形勢依然不容樂觀。

（三）土地購置面積持續大幅下降

2015年以來，土地購置面積、土地成交價款均出現了負增長，土地成交價款的減少，對依靠土地財政的部分地方政府帶來了較大的壓力。

（四）房地產開發企業到位資金增速持續回落

進入2015年以來，房地產企業到位資金增速保持在較低水平，2月份甚至出現了負增長。房地產投資資金來源的持續走低，表現出逐利的資本市場并不看好房地產業，資本流向利潤更高的行業，比如股市等。

（五）房地產開發景氣指數處于低位

自2013年5月至2015年5月國房景氣指數持續走低。

（六）房地產銷售面積和銷售金額大幅度下降

自2014年10月以來，商品住宅銷售額、銷售面積增長持續下降，但2015年2月至5月，商品住宅銷售額、銷售面積有上升趨勢。

（七）大部分城市房價出現環比下降

2013年5月至2014年10月百城住宅價格指數持續下降，2014年11月至2015年5月百城住宅價格指數有所回升。百城住宅價格指數的回升表現出近期房地產市場逐步好轉。

從以上房地產市場供需各項指標看，房地產市場供給過剩，需求不足的矛盾比較突出，房地產市場運行疲弱。在房地產投資增速快速回落，土地出讓面積大幅下降、商品房銷售困難以及房價平穩回落的背景下，中央和地方政府為了促進房地產市場平穩健康發展，出臺了一系列促進房地產業發展的政策。一系列政策的出臺對穩定房地產市場起到了一定的促進作用，特別是2015年以來住宅銷售額和銷售面積出現上漲趨勢，百城住宅價格指數環比也出現了上漲態勢，這些指標的好轉，顯示了2015年以來房地產市場有走向好轉的趨勢。

二、保經濟增長目標的房地產政策

2014年以來，我國經濟結束了高速增長的趨勢，開始進入新常態，房地產市場也出現了明顯的下行趨勢，房地產各項指標明顯下滑。在此背景下，政府通過調整貨幣政策、放松限購、加快棚戶區改造等一系列措施提振房地產市場。

在2014年至2015年國家和地方政府出臺了一系列的促進房地產發展的政策，各地陸續放寬公積金貸款政策，限購政策也不斷松綁，部分地方政府通過財政資金支持居民自住房需求，中央銀行也多次降準降息，對房地產業資金支持不斷增大。一系列房地產利好政策的出臺，有效促進了房地產業的平穩發展。

（一）公積金政策的調整

在房地產市場不斷下行的趨勢下，各省紛紛調整了住房公積金政策。政府希望通過公積金政策的調整以達到支持自主型住房需求，發揮公積金住房的保障作用。各地分別從貸款繳費年限、首套房公積金貸款比例等方面調整公積金政策，部分城市實現了公積金的繳存互認。

（二）各地限購政策不斷松綁

截至2014年底，全國除北京、上海、廣州、深圳等一線城市外，其他城市均已對限購政策做了調整。部分城市由限購轉向全面放開。部分城市堅持定向放松限購政策，對于取消限購的房屋類型、城市區域分別限定。

（三）地方加大財稅支持鼓勵自住需求

在庫存壓力增大，房地產市場持續下行的背景下，各地紛紛通過多種財政和稅收手段刺激市場需求。部分城市實施契稅減免政策，對金融機構實際發放符合條件的貸款給予財政補助。不少城市調整了普通住宅的標準，而普通住宅的標準則與各類購房優惠政策和契稅標準等息息相關。

（四）央行多次降準、降息

進入2015年以來，中國人民銀行已經多次降準降息。中國人民銀行于2015年2月4日，2015年4月20日分別降準0.5個百分點和1個百分點。2015年2月28日，2015年5月11日又分別下調存貸款基準利率0.25個百分點。當前，金融機構一年期存款和貸款基準利率已分別降為2.25%和5.1%。不斷寬松的貨幣政策為降低房地產企業財務成本，刺激居民購房需求起到了巨大的促進作用，近期房地產相關指標的不斷好轉也證明了這一點。

（五）“9.30”、“3.30”新政

2014年9月30日中國人民銀行發布《中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》。通知的基調明確“積極支持居民家庭合理的住房貸款需求”。首套房最低首付比例為30%，貸款最低利率為基準利率的0.7倍，同時央行也明確支持改善住房的貸款支持力度。2015年3月30日，財政部、國家稅務總局、中國人民銀行、住建部、銀監會又出臺了一系列刺激房地產市場的政策。例如首套房首付最低將為20%，個人轉讓兩年以上住房免征營業稅。一系列利好消息的出臺顯示了政府穩定房地產業的決心，房地產回暖趨勢逐漸明朗。

三、房地產市場的近期走勢和未來發展

在保經濟增長政策目標下，政府出臺了一系列促進房地產發展的政策，這些政策的出臺也在無形之中對房地產企業提出了更高的要求，房地產企業應該抓緊時間“調結構”，做“升級”，把握機遇，促進行業的健康平穩發展。在經濟換擋加速，進入新常態后，房地產等支柱產業將會受益。政府要求金融更好的服務經濟實體，預期融資環境進一步寬松。去行政化是本屆政府執政的主旋律，樓市政策有望進一步延續市場化格局。隨著政府支持改善性住房需求，將帶動新一輪開發投資增長。

（一）房地產業正從持續一年的下滑中復蘇

2015年上半年，經濟仍處在下行趨勢中，房地產業在不同城市間出現了明顯的分化。政府為穩定經濟增長，促進消費需求出臺了一系列政策，房地產業也逐漸顯現出復蘇的趨勢。央行多次降準降息，信貸門檻不斷降低，地方政府加大財政補貼，方式公積金貸款，積極支持居民的基本住房需求，眾多利好消息的刺激下，房地產業持續回暖的趨勢已基本確立。數據顯示，2015年上半年，50個代表城市住宅月均成交約2600萬平方米，同比增長25.5%，絕對量創2010年以來同期最高水平。城市月均商品住宅成交面積達到2089萬平方米，同比增長2.6%。第二季度，住宅成交面積進一步提高。5月代表城市住宅成交達到3191萬平方米，6月成交數量進一步走高，成交超過3400萬平方米，接近去年12月的歷史單月最高水平。

（二）成交復蘇，一、二線城市房價上漲，分化嚴重

隨著股市波動的加劇，部分投資者選擇從股市中離場，并將資金投資于房地產市場。政府的政策也轉向以穩定為主基調，購房者的購房行為趨于理性。國際評級機構Moodys將中國房地產業的展望從負面調整為穩定。一線城市和部分熱門二線城市樓市成交不斷回暖，三、四線城市則對房地產業利好政策并不敏感，庫存壓力依然較大，短期內難以走出困境。

北上廣深四個一線城市新房和二手房價格環比平均分別上漲3.0%和3.8%，最高漲幅分別為6.7%和6.3%。來自中國指數研究院的數據顯示上半年一線城市房價已累計上漲5.17%，二、三線城市則分別下跌0.75%、1.25%。

總的來說，政府對房地產業的刺激政策從房地產庫存、商品房成交價格來看，對一二線城市影響相對較大，而三四線城市房地產業下行趨勢仍然顯著。預計近期商品房成交復蘇，一線城市及熱門二線城市房價逐步升溫，三四線城市房地產市場形勢依然嚴峻，不同地區間房地產市場分化加劇。

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作者簡介：李江鵬（1989-），男，漢族，河南汝州人，廣西大學商學院14級政治經濟學碩士，研究方向：市場經濟。