我國老舊小區有機更新中的權屬問題

劉鋒

摘要：老舊小區有機更新改造是我國實行的一項惠民工程，既有利于帶來投資促進經濟增長，更有利于改善城市環境、美化居住環境、改善居民的居住條件，是一項利國利民的大事。由于老舊小區建造時間較早，有些小區權屬關系復雜，而且在改造中會涉及加層、加梯、加停車位、增面積以及管網改造等權屬問題，直接影響著老舊小區有機更新的普遍開展。

關鍵詞：老舊小區，有機更新，建筑物區分所有權，權屬問題

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2016）05-0075-80 收稿日期：2016-03-02

老舊小區有機更新是新時期政府的一項惠民工程，既有利于經濟增長，也可以提升城市和社區風貌，進而改善居民的居住條件。現實中我國老舊小區改造更新面臨著資金、政策等諸多難題，而其中權屬關系如何界定是老舊小區改造更新的核心和難題。在老舊小區改造更新中一般會遇到面積擴展、樓層加層、加裝電梯、增設停車設施、管網改造等帶來的權屬問題。

1 建筑物區分所有權理論及各國法律規定

建筑物區分所有權理論對建筑物區分所有權，尤其是混合型建筑物區分所有權的專有部分及共有部分作了明確區分；國際上各國也以此為指引對建筑物所涉權屬予以了界定，該理論和經驗對我國老舊小區改造更新所涉權屬問題具有重要參考價值。

1.1 建筑物區分所有權的主要類型及特征

建筑物區分所有權類型主要有縱切型區分所有權、橫切型區分所有權和混合型區分所有權。

縱切型區分所有權，即普通的一棟建筑物的單獨所有。

橫切型區分所有權，即一棟建筑物以橫的水平分割，各層分屬于不同的區分所有人。

混合型區分所有權，通俗講就是多層樓宇的每一層均有多戶住戶，具體表現為各區分所有權人所有的部分系以分間墻、樓、地板等與他人所有部分分割成封閉性空間，在構造上形成獨立性，二層以上的區分所有權人其所有的部分因與基地不直接相通，而是通過走廊、階梯或電梯與外界相通。因而，在此形態的區分建筑物上，共用部分占有十分重要的份量。

在混合型區分所有權下，涉及的權屬關系就存在著專有所有權和共有所有權之分。專有所有權即區分所有權人對專有部分予以自由使用、收益及處分的權利；共有所有權即區分所有權人對區分所有建筑的共用部分所享有的占有、使用和收益的權利。專有所有權與共有所有權的界定不明，直接影響著建筑物所有權的界定，進而對小區建筑物改造維修帶來諸多阻礙。

我國要改造的老舊小區，主要是以集合式住宅小區為主，其所涉及的所有權關系類型為混合型區分所有權。

1.2 國際上對混合型建筑物區分所有權的權屬界定

關于混合型區分所有權中專有所有權和共有所有權的界定，各國法律法規都有相關規定，但不同國家的規定之間存在一定差異。

日本《有關建筑物區分所有等之法律》中第2條規定：專有部分為區分所有權標的物的建筑物部分，它從構造上的獨立性和利用上的獨立性加以認定。關于構造上的獨立性一般以有無固定墻壁間隔為依據；利用上的獨立性以能滿足人們生活目的的獨立機能為依據。而對于共有部分則采取了排除法來確認，即專有部分以外的建筑物部分，及不屬于專有部分的建筑物附屬物和依本法規定而約定為共有部分的附屬建筑物與通往數個專有部分的走廊或樓梯，以及其他在構造上可供區分所有權人全體或其一部共用的建筑物部分。

美國《公寓大廈所有權創設示范法》中第二條規定：專有部分必須是坐落在一棟建筑物的任一層樓板上，可供獨立使用的房間或封閉性空間，且與公共街道或經由共用部分與公共街道相通的直接出口；而加州《民法典》第一千三百五十條則規定：專有部分系指區分所有權要素中非屬于公共部分的部分。關于共用部分則采取了列舉法予以確認，依據《公寓大廈所有權創設示范法》，建筑物基地、墻壁、柱子、地板、走廊、樓梯、屋頂、出入口、地下室、電力系統、電梯等公用設備，除了區分所有權人另有約定外，原則上均屬共用部分；加州《民法典》則規定除專有部分以外的整個建筑物部分，但專有部分內的中央空調系統，水、電管線等則非屬共用部分。

德國《住宅所有權法》規定：專有部分指與共有部分不可分離的供特定住宅用或非供住宅用的空間，判斷標準為該建筑物部分在構造上是否有獨立出入的樓梯間或走廊通到戶外，在機能上有無獨立的經濟使用價值。共有部分采用排除法和推定方式加以認定，具體包括：建筑物所在的土地及附屬的庭院以及圍繞建筑物的空地；維持建筑物的安全所必須的建筑物部分，如外墻、承重墻、天井、屋頂、天花板、地板；供住宅所有人共同使用的設施，如樓梯、電梯、冷暖氣設備、自來水、電力系統；依住宅所有人全體約定共用的部分。

法國《住宅分層所有權法》中第二條規定專有部分指確保一特定區分所有權人享有排他性使用的建筑物部分或土地。第三條規定共用部分即供區分所有權人全體或數分區所有權人予以使用或對其具有有用性的建筑物諸部分與土地。

我國集合式住宅小區的有機更新改造可以建筑物區分所有權的基本理論及各國法律法規相關規定的有益經驗作為參考。

2 我國現有法律法規對所涉及權屬關系的法律規定

我國老舊小區有機更新改造是一項新工程，因而對于老舊小區改造更新中所涉及的權屬問題，現有法律法規仍缺乏較為明確的、專項的規定，但在所涉相關法律中也有了相應的法文指引。

2.1 面積擴展及樓層加層

《關于開展舊住宅區整治改造的指導意見》中規定“要引導舊住宅區居民分攤部分共用部位、共用設施設備的整治改造成本，對于擴大居住面積、修繕更新住房產權人專有的設施設備等項目支出，應由受益的住房產權人承擔。”該規定為老舊小區改造中帶來的擴展面積的產權歸屬提供了明確指引，而關于樓層加層的權屬認定仍然缺乏較為明確的法文規定。

2.2 加裝電梯

《物權法》第七十六條規定“籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金”“改建、重建建筑物及其附屬設施”“應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意”。

第七十九條規定“建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布”。

第八十條規定“建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定”。以上規定對加裝電梯的實施及電梯費用分攤等提供了指導。

2.3 增設停車設施

《物權法》第七十四條規定“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有?！痹撘幎鞔_了小區內停車設施應優先滿足本小區內業主需求，并對其處置方式作了明確規定。

2.4 管網改造

《物業管理條例》第三十一條規定“建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任”。

第五十二條規定“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任”。

《城市供水管理條例》第二十七條規定“城市自來水供水企業和自建設施供水的企業對其管理的城市供水的專用水庫、引水渠道、取水口、泵站、井群、輸（配）水管網、進戶總水表、凈（配）水廠、公用水站等設施，應當定期檢查維修，確保安全運行”。

《中華人民共和國電力法》第十九條規定“電力企業應當加強安全生產管理，堅持安全第一、預防為主的方針，建立、健全安全生產責任制度。電力企業應當對電力設施定期進行檢修和維護，保證其正常運行”。

《關于開展舊住宅區整治改造的指導意見》中規定“對于更新改造供電、電信以及供水、供氣等市政公用設施的專項成本支出，應由各運營單位承擔”。以上規定對管網改造中涉及的權屬問題具有較為明確的方向指引。

3 國際上對小區共有設施重建或維修的經驗與做法

從國際上看，各國對建筑物混合所有權下共有設施的重建與維護除了有相關法律規定外，也有一些有益的實踐經驗和做法。

3.1 新加坡

新加坡住宅以組屋為主，小區物業維修和保養是由政府負責牽頭，同時要求物業管理企業積極配合。對于住宅樓的維修，政府規定每5年對樓房的外墻、公共走廊、屋頂、地下管網及其他公共場所進行維修；并對水電設施進行維修保養。

住宅小區公共設施運行維修費用由國家負責，如地下管網的維修；具體來講，政府每年在預算中預留部分資金彌補小區公共管理部分赤字，同時在房屋運轉利潤中留存部分作為小區管理資金；另外，通過法律法規對小區裝修及維修期限做出了詳細規定。

3.2 日本

日本小區的物業管理法制化、規范化程度很高，能及時防范房屋失修失養及管道老化現象。如遇重大維修，一般也由政府負責主導，政府將整個地下管網體系統一到政府公共服務中去，并依靠引入中介組織實現對小區管理的規范化；通過立法將某些社會服務職能轉移給社會事業單位或行業協會。

對于小區內停車設施，認為地下車庫擁有獨立空間和專有特性，因而歸專人獨有；而處于公共區域的停車設施所有權，開發商逐漸取代了所有業主的地位而掌握了其所有權，但學界至今爭議頗深。

3.3 歐美國家

由于歐美國家小區基本上都為私人住宅和小型物業小區，小區地下管網的歸屬一般按城市公共服務設施統一建設和維護。具體講，小區內的小工程及日常服務一般由內部維修人員來進行，大型維修工程一般采取承包方式，由專業的維修公司來做，其費用由物業管理費承擔，政府可以提供補貼；而對于私人住宅，房屋內部的地下管道由房主負責，其他則由政府公共服務部門統一負責。

德國對小區停車設施規定若停車設施界標是持久性的，則此私人所屬車位受法律保護，而與車位設置位置無關；并且法律規定停車設施的支出不能納入建筑物中。

美國則規定小區內停車設施屬于本小區業主，其他人無權持有；停車設施在買賣時必須與房屋一并銷售，且不允許小區內停車設施出于盈利性目的出租或建新。

4 老舊小區改造更新涉及權屬問題的政策建議

在老舊小區改造更新過程中，能否明確的界定所涉及的相關權屬問題直接決定了各利益相關者的權責，進而影響著人們及所涉權屬單位的參與意愿，最終將影響老舊小區的改造進程。

4.1 通過立法明確相關權益的邊界及歸屬

借助《物權法》中關于建筑物區分所有權的規定，出臺可操作性強的關于明確界定所涉權屬問題的法律規定；同時借鑒國際有益經驗，明確老舊小區內專有部分及共有部分的產權歸屬問題，從而明確界定在改造實施過程中各方責任與義務，并在實踐中加以落實，減少改造過程中由于權屬歸屬不清問題導致的利益沖突，提高改造進程和效率。因此，在完善相關法律法規及明確產權的基礎上，結合各地已有的有益經驗，所涉相關權屬問題的具體做法可參考如下。

4.1.1 面積擴展

改造過程中增加的面積應歸業主所有，業主需承擔建造費用，明確其產權歸屬，所收費用除彌補成本外可作為小區維修基金。

4.1.2 樓層加層

涉及樓層加層的改造，所加樓層采取對外出售的方式，所得資金用于樓宇加裝電梯費用和其他改造費用，明確產權歸購房人所有；或可引入市場化機制，由企業出資進行綜合改造，加層面積產權歸該企業所有。

4.1.3 加裝電梯

對于加裝電梯，應在業主同意的前提下費用由全體業主共同承擔，按照《物權法》的規定，電梯產權應歸業主共同所有。

4.1.4 增設停車設施

小區增設停車設施應該本著服務本小區內業主的基本理念，合理科學規劃，改造以后向業主出售或者出租。如若出售，停車設施產權歸購買者所有，出售資金扣除停車設施改造成本和參與改造企業合理利潤后用于整個小區改造；如若出租，停車設施產權及相應收益歸小區全體業主所有。

小區外公共用地上的新增停車設施建議采取BOT方式，通過特許經營模式運作。

4.1.5 管線改造

管線改造涉及的權屬關系應界定清楚政府、涉及權屬單位及個人的權屬邊界，具體要做到一戶一表，權責明確，表后及入戶部分費用應由住戶自行負責，小區公共部分由業主委員會或管線所屬單位承擔，小區紅線外部分歸屬于企業，其應承擔維護費用。

4.2 加大法律宣傳引導力度，提高居民的權利義務對等意識

在法律層面上，個人權利與義務是對等的，在享受權利的同時也應承擔應盡的義務。在混合型區分所有權小區內，專有權與共有權共存，對于其共有部分而言，居民在享受其帶來便利與服務的同時，應相應承擔其維護、改造所需的費用是符合法律上權利義務對等理念的。

在現實中，居民往往只關注權利的享有，而不樂于承擔義務或者只關注改造帶來的義務的增加而未意識到其所帶來的權利的享有，造成了在老舊小區改造尤其是公共部分改造中資金收繳困難。特別是改造后居民只關注眼前利益，缺乏長遠意識，在意識到要承擔繳納物業費的義務時并未意識到現代物業的建立使其所能享受到的現代物業管理服務的權利，因而居民對建立現代物業管理服務體系態度不積極。因此，應加大法律宣傳引導力度，提高居民的權利義務對等意識。

參考文獻：

1.陳華彬.建筑物區分所有權研究.法律出版社.2007

作者簡介：

劉峰，住房和城鄉建設部政策研究中心，博士，助理研究員，研究方向為宏觀經濟、房地產等。

Abstract：The old districts organic renewing is a Waste Management Project of China.It is a major event for the country and the people，not only promoting economic growth by bringing investment，but also improving the urban environment beautifying the living environment，and upgrading the living conditions of residents.Because the old district was built many years ago，its ownership is complex.Besides，the ownership，such as adding floor，installing elevator，increasing parking area，enlarging acreage and piping network transformation，affects the old districts renewing progress.

Keywords：Old district，Organic renewing，Ownership of building distinction，Ownership

李求軍/責任編輯