開(kāi)發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)案例研究及實(shí)施路徑

摘要：上海金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（原上海金橋出口加工區(qū)）經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，迫切需要從出口加工區(qū)為主的開(kāi)發(fā)區(qū)向生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)轉(zhuǎn)變。在轉(zhuǎn)型過(guò)程中，遇到了規(guī)劃和土地政策的瓶頸。通過(guò)開(kāi)發(fā)區(qū)地鐵板塊由二轉(zhuǎn)三的具體案例，來(lái)探討和研究工業(yè)區(qū)二次開(kāi)發(fā)的土地利用政策創(chuàng)新，也為其他同類型項(xiàng)目的轉(zhuǎn)型開(kāi)發(fā)提供實(shí)施路徑。

關(guān)鍵詞：轉(zhuǎn)型，二次開(kāi)發(fā)，金橋

中圖分類號(hào)：F127 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2016）05-0051-58 收稿日期：2016-04-10

1 研究概況

1.1 宏觀背景

隨著城市的不斷發(fā)展和整體進(jìn)步，上海面臨著新的國(guó)際國(guó)內(nèi)形勢(shì)，同時(shí)也受到了來(lái)自城市功能轉(zhuǎn)型、人口持續(xù)增長(zhǎng)和資源環(huán)境約束的多重壓力。

從產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)看，一方面，隨著世界產(chǎn)業(yè)分工體系的變化，中國(guó)制造業(yè)正在越來(lái)越深刻、越來(lái)越廣泛地融入國(guó)際分工體系之中，世界產(chǎn)業(yè)的信息化、全球化、環(huán)保化趨勢(shì)對(duì)中國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了越來(lái)越廣泛和深刻的影響，那就必須探索新型工業(yè)化的道路；另一方面，上海由第二、三產(chǎn)業(yè)共同推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的局面逐步開(kāi)始步入服務(wù)經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)的發(fā)展階段，但上海現(xiàn)代服務(wù)業(yè)能級(jí)與國(guó)際大都市發(fā)展目標(biāo)仍不適應(yīng)，先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力有待提高，產(chǎn)業(yè)用地偏大、布局分散、效率低下。

而我國(guó)城市工業(yè)用地的低成本快速擴(kuò)張，不僅造成了國(guó)有土地資產(chǎn)收益的流失，而且導(dǎo)致我國(guó)城市工業(yè)用地的產(chǎn)出效率遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平。經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的工業(yè)園區(qū)逐漸形成規(guī)模，當(dāng)?shù)胤秸_(kāi)始著力培育產(chǎn)業(yè)集群，提高土地的產(chǎn)出率，增強(qiáng)園區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)這些園區(qū)的土地經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)期的低成本擴(kuò)張，可供使用的增量土地已所剩無(wú)幾。

上海正處于城市轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，存量工業(yè)用地是城市轉(zhuǎn)型的重要方面。為了能夠更好地盤(pán)活存量工業(yè)用地，促進(jìn)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，應(yīng)積極探索工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的可行方案。

金橋開(kāi)發(fā)區(qū)原來(lái)是以出口加工區(qū)為主的開(kāi)發(fā)區(qū)，近年來(lái)轉(zhuǎn)型升級(jí)的步伐加快，提出在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中要實(shí)現(xiàn)“五個(gè)轉(zhuǎn)變”：從單純的制造業(yè)向制造業(yè)和服務(wù)業(yè)并行轉(zhuǎn)變；從要素驅(qū)動(dòng)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變；從外資為主向內(nèi)外資并舉轉(zhuǎn)變；從出口為主向國(guó)內(nèi)市場(chǎng)為主、國(guó)際市場(chǎng)為輔轉(zhuǎn)變；從擴(kuò)張性、粗放型向資源集約利用轉(zhuǎn)變。為適應(yīng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的要求，金橋開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)了4個(gè)生產(chǎn)性服務(wù)園區(qū)，總建筑面積約150萬(wàn)平方米。這些原工業(yè)用地迫切需要進(jìn)行轉(zhuǎn)型，從二產(chǎn)轉(zhuǎn)向2.5產(chǎn)業(yè)或從二產(chǎn)轉(zhuǎn)到三產(chǎn)。

1.2 政策背景

2014年3月，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源局制定的《關(guān)于本市盤(pán)活存量工業(yè)用地的實(shí)施辦法（施行）》經(jīng)市政府批準(zhǔn)同意，并以滬府辦〔2014〕25號(hào)文（以下簡(jiǎn)稱25號(hào)文）下發(fā)執(zhí)行。

文中要求規(guī)范并盤(pán)活本市存量工業(yè)用地，以提高土地利用質(zhì)量和效益為目標(biāo)，全面實(shí)施“總量鎖定、增量遞減、存量?jī)?yōu)化、流量增效、質(zhì)量提高”的基本策略，充分挖掘存量建設(shè)用地資源，完善城市功能，優(yōu)化城市空間，提升城市品質(zhì)，提高土地集約利用水平。

25號(hào)文允許部分零星工業(yè)用地進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)，但明確了相關(guān)要求，必須要經(jīng)過(guò)評(píng)估、政府集體決策、簽訂補(bǔ)充出讓合同補(bǔ)繳土地出讓金后方可進(jìn)行開(kāi)發(fā)。比如“應(yīng)向政府無(wú)償提供不少于10%比例的建設(shè)用地用于公益性設(shè)施、公共綠化等建設(shè)”，“對(duì)轉(zhuǎn)型為商務(wù)辦公用地的，開(kāi)發(fā)單位須持有60%以上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)”等。

1.3 研究范圍

根據(jù)項(xiàng)目情況，適當(dāng)擴(kuò)大轉(zhuǎn)型規(guī)劃研究范圍至金橋現(xiàn)代服務(wù)園（Ⅱ期）范圍，即東起東陸路，西至金港路、金豫路，南起新金橋路、金湘路，北至金海路，包括金橋出口加工區(qū)的3#、5#、6#、8#地塊。用地以周邊道路中心線和河道中心線為界，總用地面積約為52.54公頃。

轉(zhuǎn)型地塊為金橋開(kāi)發(fā)區(qū)地鐵板塊，四至范圍為東至東陸路，西至國(guó)際紙業(yè)項(xiàng)目邊界，北至金海路，南至金皖路、金滬路，用地面積約為2.72公頃。項(xiàng)目基本面情況符合25號(hào)文中關(guān)于零星工業(yè)用地的門(mén)檻要求，現(xiàn)對(duì)該地塊進(jìn)行轉(zhuǎn)型規(guī)劃研究，以推動(dòng)項(xiàng)目通過(guò)存量補(bǔ)地價(jià)形式獲得土地并進(jìn)而實(shí)施建設(shè)（見(jiàn)圖1）。

1.4 研究思路

本次規(guī)劃研究在現(xiàn)狀地塊情況分析的基礎(chǔ)上，主要針對(duì)權(quán)屬關(guān)系、用地情況、現(xiàn)狀交通等，對(duì)本次金橋開(kāi)發(fā)區(qū)地鐵板塊轉(zhuǎn)型意向進(jìn)行科學(xué)分析，論證轉(zhuǎn)型的必要性和可行性（見(jiàn)圖2）。

2 區(qū)域發(fā)展訴求

根據(jù)《上海市浦東新區(qū)總體規(guī)劃修編（2011-2020）》，浦東新區(qū)劃分為浦東主城區(qū)、南匯新城和中部城鎮(zhèn)群三大地帶，形成10個(gè)綜合片區(qū)（見(jiàn)圖3）。其中，金橋出口加工區(qū)（上海金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）位于以外環(huán)以內(nèi)的中心城為主體的浦東主城區(qū)，張橋-金橋綜合片區(qū)。

張橋-金橋綜合片區(qū)的功能定位是“國(guó)際一流科技園區(qū)和高新技術(shù)轉(zhuǎn)化輻射基地、國(guó)際頂端的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚示范區(qū)、創(chuàng)新人才集聚的綜合生活基地”。發(fā)展策略是“重點(diǎn)推進(jìn)張江高科技園區(qū)創(chuàng)新和金橋出口加工區(qū)轉(zhuǎn)型，形成科技孵化創(chuàng)業(yè)的服務(wù)承載區(qū)，引導(dǎo)國(guó)際制造企業(yè)向商務(wù)、管理、研發(fā)轉(zhuǎn)型。適時(shí)推進(jìn)濱江地區(qū)的城市更新”（見(jiàn)圖4）。

金橋出口加工區(qū)（上海金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）位于上海市浦東新區(qū)中部，西連陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，北靠外高橋保稅區(qū)，南接張江高科技園區(qū)（見(jiàn)圖5）。距虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)25公里、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)30公里、外高橋港區(qū)9公里。功能區(qū)用地規(guī)模27.38平方公里，其中北區(qū)19.94平方公里，南區(qū)4.61平方公里。

上海金橋出口加工區(qū)于1990年成立，經(jīng)過(guò)30多年的發(fā)展，目前已形成電子信息整機(jī)及配套件制造業(yè)、生物醫(yī)藥及食品制造業(yè)、汽車及零部件制造業(yè)和家用電器及配套件制造等支柱產(chǎn)業(yè)，成為國(guó)內(nèi)外大公司的現(xiàn)代化工業(yè)生產(chǎn)基地。

金橋出口加工區(qū)規(guī)劃分北區(qū)和南區(qū)。

北區(qū)主要分為東、西兩個(gè)板塊：西部為金橋國(guó)際社區(qū)，是低密度、生態(tài)型、配套設(shè)施齊全、適合國(guó)際人士生活的高標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際社區(qū)；東部主要為新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)園區(qū)。

南區(qū)為工業(yè)區(qū)和海關(guān)監(jiān)管區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展面向出口的零部件加工、利用國(guó)內(nèi)元器件組裝出口及來(lái)料加工的整機(jī)工業(yè)。

目前全市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸從工業(yè)和服務(wù)業(yè)“雙核帶動(dòng)”發(fā)展為服務(wù)業(yè)為主，創(chuàng)新發(fā)展成為未來(lái)上海產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要目標(biāo)。金橋出口加工區(qū)也面臨著從“金橋制造”到“金橋創(chuàng)造”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)，進(jìn)一步實(shí)施園區(qū)空間創(chuàng)新策略，在科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)下，依據(jù)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，創(chuàng)造包括科技研發(fā)、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、現(xiàn)代物流、金融保險(xiǎn)、商務(wù)中介等內(nèi)容，具有知識(shí)型、高附加值、服務(wù)范圍廣、增值潛力大為特點(diǎn)的功能完善、配套齊全、用地集約、環(huán)境一流的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，滿足發(fā)展研發(fā)、營(yíng)運(yùn)中心等高端產(chǎn)業(yè)的要求，并與周邊地區(qū)協(xié)調(diào)互補(bǔ)，促進(jìn)地區(qū)的整體發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。

3 地區(qū)發(fā)展需求

金橋現(xiàn)代服務(wù)園（Ⅱ期）位于金橋技術(shù)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（北區(qū)）的中心位置，這使得服務(wù)園空間成本最低，服務(wù)半徑最大，并能夠?qū)φ麄€(gè)金橋開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)最有效的功能輻射。尤其是在制造業(yè)與服務(wù)業(yè)融和發(fā)展的大趨勢(shì)下，其優(yōu)勢(shì)顯得更為明顯。

服務(wù)園道路交通條件十分便利，楊高路、金海路、申江路三條城市主干道在這里交匯，使得園區(qū)與陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、曹路大學(xué)園區(qū)、外高橋保稅區(qū)、張江高科技園區(qū)連通便捷。規(guī)劃中的軌道交通9號(hào)線（R4線）及金橋東路站點(diǎn)的設(shè)置，進(jìn)一步大幅提升了園區(qū)的交通優(yōu)勢(shì)和土地經(jīng)濟(jì)效益。

服務(wù)園北側(cè)緊鄰金橋集鎮(zhèn)，具有生活配套需求。同時(shí)，金橋開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)狀商辦設(shè)施主要集中在金橋路以西，相對(duì)于整個(gè)工業(yè)區(qū)來(lái)說(shuō)，位置相對(duì)較偏，影響了公共設(shè)施的有效輻射范圍，而且發(fā)展余地不足，不能適應(yīng)未來(lái)發(fā)展的需要。金橋現(xiàn)代服務(wù)園（Ⅱ期）的位置可以很好地服務(wù)于工業(yè)區(qū)東部的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并提供一部分餐飲、生活服務(wù)等商業(yè)設(shè)施，有力支撐金橋開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)的整體轉(zhuǎn)型需求（見(jiàn)圖6）。

由此，服務(wù)園定位為公共設(shè)施與居住配套相結(jié)合的核心功能區(qū)，并且通過(guò)東側(cè)的曹家溝及兩側(cè)的綠化帶為園區(qū)提供良好的外部生態(tài)景觀環(huán)境。

4 現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)

4.1 國(guó)際現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)已成為發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的第一產(chǎn)業(yè)

世界發(fā)達(dá)國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)近20年來(lái)呈現(xiàn)從“工業(yè)型經(jīng)濟(jì)”向“服務(wù)型經(jīng)濟(jì)”轉(zhuǎn)移的總趨勢(shì)。以2002年為例，美國(guó)服務(wù)業(yè)增加值占美國(guó)GDP的比重為78%，歐盟為70%，中國(guó)香港為87%，上海為51%；同期美國(guó)商業(yè)服務(wù)出口占商品出口的比重為39%，英國(guó)為44%；同期英國(guó)的服務(wù)業(yè)就業(yè)人數(shù)占總就業(yè)人數(shù)的77%，法國(guó)為73%，澳大利亞為75%。新加坡在上世紀(jì)80年代之前產(chǎn)業(yè)還是以出口導(dǎo)向型為主，80年代之后逐漸向多元化和知識(shí)型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，現(xiàn)階段主要是鼓勵(lì)創(chuàng)新與企業(yè)家精神，這也是與新加坡特定地理位置和條件相適應(yīng)的，到2004年，原本作為新加坡主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的制造業(yè)在GDP中占的比例約33%，而服務(wù)業(yè)所占比例約50%，制造業(yè)和服務(wù)業(yè)今后10年仍然是新加坡經(jīng)濟(jì)發(fā)展雙引擎，制造業(yè)在今后10年年GDP貢獻(xiàn)率在20%-25%，服務(wù)業(yè)所占比重還會(huì)提升。從以上數(shù)據(jù)可以看出現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)和重要性。

國(guó)際現(xiàn)代服務(wù)業(yè)特別是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，是在制造業(yè)發(fā)展全球分散化和相對(duì)成熟以后發(fā)展起來(lái)的。服務(wù)業(yè)正在成為一、二產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要推動(dòng)力，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要利潤(rùn)來(lái)源。進(jìn)入新世紀(jì)，商務(wù)、信息、金融和創(chuàng)意正成為國(guó)際現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)中發(fā)展最快的領(lǐng)域。

4.2 全球現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)中低端加速向發(fā)展中國(guó)家轉(zhuǎn)移

發(fā)達(dá)國(guó)家向低收入國(guó)家轉(zhuǎn)移服務(wù)業(yè)工作崗位的速度近年來(lái)明顯加快，轉(zhuǎn)移的主要內(nèi)容集中在低附加值領(lǐng)域，如后勤、財(cái)務(wù)、尋呼、經(jīng)管、財(cái)務(wù)分析、辦公支持和售后服務(wù)等。國(guó)際服務(wù)貿(mào)易增長(zhǎng)強(qiáng)勁，服務(wù)外包成為大企業(yè)經(jīng)營(yíng)的主流形式。

生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)的速度和發(fā)展的規(guī)模在發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)超越生活性服務(wù)業(yè)，相當(dāng)一大部分生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)隨著跨國(guó)公司全球競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的調(diào)整，逐步進(jìn)入到發(fā)展中國(guó)家，使生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)成為全球投資的方向與熱點(diǎn)，科技和產(chǎn)品的研發(fā)功能輸出是當(dāng)前的重要特點(diǎn)。

4.3 上海和浦東正成為中國(guó)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)高地

上海城市“四個(gè)中心”的功能定位，使上海城市國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)能力和國(guó)際化水平的提高主要取決于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的服務(wù)業(yè)比重。

隨著長(zhǎng)江三角洲資本流動(dòng)的加劇和國(guó)際資本向長(zhǎng)三角的轉(zhuǎn)移，以跨國(guó)公司區(qū)域總部為特征的營(yíng)運(yùn)中心、投資中心、市場(chǎng)中心、研發(fā)中心、技術(shù)中心等集聚上海，生產(chǎn)基地移往長(zhǎng)三角的分工格局正在形成。上海服務(wù)業(yè)GDP比重2005年重新超過(guò)51%，標(biāo)志著上海服務(wù)業(yè)及其生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā)展規(guī)模重新走向快速通道。上海“十一五”經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃中已經(jīng)明確提出將建立20個(gè)現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

以金融中心集聚功能深化為重要特點(diǎn)的上海浦東新區(qū)現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)已有了長(zhǎng)足的發(fā)展。“1+4+4”（金融+現(xiàn)代物流、信息服務(wù)、商業(yè)貿(mào)易、會(huì)展旅游+文化服務(wù)、房地產(chǎn)、專業(yè)中介、教衛(wèi)體）的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展格局露出端倪。

4.4 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)服務(wù)園區(qū)一期成功開(kāi)發(fā)標(biāo)志著金橋開(kāi)發(fā)區(qū)將出現(xiàn)第三功能板塊

金橋先進(jìn)制造業(yè)功能和國(guó)際社區(qū)居住功能通過(guò)多年開(kāi)發(fā)不但定型，而且成為上海市的領(lǐng)先功能區(qū)域。金橋OFFICE PARK的成功開(kāi)發(fā)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，已經(jīng)為金橋出現(xiàn)生產(chǎn)性服務(wù)產(chǎn)業(yè)功能板塊提供了基礎(chǔ)條件。

金橋開(kāi)發(fā)區(qū)由先進(jìn)制造業(yè)基地走向先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)并舉的大格局已成趨勢(shì)，金橋開(kāi)發(fā)區(qū)由單一功能的工業(yè)區(qū)向綜合功能的產(chǎn)業(yè)城區(qū)轉(zhuǎn)型已見(jiàn)清晰。

需要特別指出的是，金橋現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是圍繞著先進(jìn)制造業(yè)的發(fā)展而發(fā)展的，其現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的主要構(gòu)成是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。

5 補(bǔ)地價(jià)方案及途徑

5.1 轉(zhuǎn)型條件

5.1.1 符合發(fā)展要求

通過(guò)對(duì)地塊現(xiàn)狀和規(guī)劃的梳理，金橋開(kāi)發(fā)區(qū)地鐵板塊從工業(yè)用地轉(zhuǎn)型成為商業(yè)、辦公類綜合用地不僅符合現(xiàn)有規(guī)劃對(duì)該地塊的要求，同時(shí)可以為整個(gè)服務(wù)園的轉(zhuǎn)型升級(jí)提供有效的支撐，是符合片區(qū)發(fā)展的整體發(fā)展利益的。

5.1.2 符合政策要求

地鐵板塊項(xiàng)目屬盤(pán)活存量工業(yè)用地中零星用地轉(zhuǎn)型類。

對(duì)于零星工業(yè)用地轉(zhuǎn)型，25號(hào)文中要求應(yīng)滿足以下條件，根據(jù)年度計(jì)劃，經(jīng)區(qū)縣政府常務(wù)工作會(huì)議集體決策同意后，由原土地權(quán)利人采取存量補(bǔ)地價(jià)的方式，按照規(guī)劃用途開(kāi)發(fā)：（1）規(guī)劃用途為非住宅類的經(jīng)營(yíng)性用地；（2）未納入舊城改造范圍的；（3）權(quán)利主體單一且周邊無(wú)規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，具備獨(dú)立開(kāi)發(fā)條件的；（4）擬轉(zhuǎn)型發(fā)展的項(xiàng)目，經(jīng)區(qū)縣政府相關(guān)部門(mén)評(píng)估，具有明確的產(chǎn)業(yè)和功能，并滿足投入、產(chǎn)出、節(jié)能、環(huán)保、本地就業(yè)等相關(guān)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。

同時(shí)，25號(hào)文還要求，轉(zhuǎn)型地塊的開(kāi)發(fā)主體在轉(zhuǎn)型過(guò)程中，應(yīng)向政府無(wú)償提供不少于10%比例的建設(shè)用地用于公益性設(shè)施、公共綠地等建設(shè)，具體空間由各區(qū)縣政府按照規(guī)劃，結(jié)合實(shí)際情況確定。同時(shí)，對(duì)轉(zhuǎn)型為商務(wù)辦公用地的，開(kāi)發(fā)單位須持有60%以上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)。

5.2 實(shí)施途徑

第一，根據(jù)具體的轉(zhuǎn)型地塊，由政府部門(mén)編制相關(guān)的轉(zhuǎn)型規(guī)劃。

第二，項(xiàng)目實(shí)施單位向規(guī)劃土地管理部門(mén)申請(qǐng)補(bǔ)繳土地出讓款。規(guī)劃土地管理部門(mén)根據(jù)25號(hào)文的相關(guān)規(guī)定，區(qū)縣規(guī)劃土地部門(mén)通過(guò)委托土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照批準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，經(jīng)區(qū)縣政府集體決策后，由單一主體或聯(lián)合開(kāi)發(fā)提，按照新土地使用條件下土地使用權(quán)價(jià)格與原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)價(jià)格的差額，補(bǔ)繳出讓價(jià)款，并按照規(guī)劃用途取得新的建設(shè)用地使用權(quán)。

第三，應(yīng)根據(jù)上海城市房地產(chǎn)評(píng)估有限公司的評(píng)估結(jié)果與規(guī)土部門(mén)簽訂土地出讓合同的補(bǔ)充合同，并根據(jù)合同補(bǔ)繳土地出讓金。

6 結(jié)束語(yǔ)

金橋未來(lái)的發(fā)展要更加注重體制創(chuàng)新、優(yōu)化招商方式、提倡集約利用土地、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型、加強(qiáng)自主創(chuàng)新、大力發(fā)展服務(wù)業(yè)。在土地日趨緊張，全市建設(shè)用地減量供應(yīng)的大環(huán)境下，工業(yè)園必須加快實(shí)施“二次開(kāi)發(fā)、跨越發(fā)展”新戰(zhàn)略，努力向世界一流的產(chǎn)業(yè)園區(qū)邁進(jìn)。在成功實(shí)施了二轉(zhuǎn)三項(xiàng)目的政策突破后，站在歷史發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，我們有理由相信金橋開(kāi)發(fā)區(qū)一定會(huì)抓住上海自貿(mào)區(qū)建設(shè)機(jī)遇、提升開(kāi)發(fā)區(qū)軟件、硬件環(huán)境，勇于挑戰(zhàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)，最終實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

1.施建剛 劉金燦 馮玉冰 楊安琪.我國(guó)城市工業(yè)園區(qū)土地資源、資產(chǎn)、資本三資一體管理研究——以上海市工業(yè)園區(qū)為例.同濟(jì)大學(xué)出版社.2015

2.盧為民.工業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)中的土地利用政策創(chuàng)新.東南大學(xué)出版社.2014

3.羅小龍 梁晶 鄭煥友.開(kāi)發(fā)區(qū)的第三次創(chuàng)業(yè)——從產(chǎn)業(yè)園區(qū)到城市新區(qū).中國(guó)建筑工業(yè)出版社.2014

作者簡(jiǎn)介：

周俊杰，碩士研究生，工程師、經(jīng)濟(jì)師，主要研究方向?yàn)槌鞘幸?guī)劃、土地管理。

Abstract：Shanghai JinQiao Economic and Technological Development Zone （formerly Shanghai JinQiao Export Processing Zone） after more than 20 years of development，the urgent need the change which from mainly the export processing zone to the producer service industry agglomeration area. In the process of transformation，encountered a bottleneck in the planning and land policy.In this paper，through the specific case of the district metro plate from the second industry to the third industry，I want to explore and study the the policy innovation.And it can provide the transformation path for other types of projects.

Keywords：Trasformation，Second development，JinQiao

王春敏/責(zé)任編輯