跳過海外投資起步坑

夏心愉

全球高凈值人群在本國之外配置的資產平均比例為24%，但在中國境內，這個比例只有5%。這是在一項關于全球資產配置的調研中，哈佛大學及麻省理工學院金融教授倫道夫（Randolph）的發現。

在中國，高凈值人群投資出海其實還在培育和成長的初級階段，但在一些投資主題的社交媒體群里，澳洲掃樓、美國置業、香港保險等話題已經引起了熱議。一切還在起步階段，但趨勢已顯，且熱情已高企——這是一個有張力的組合。

問題是，海外投資這個香餑餑，真有那么好吃易吃嗎？實際操作中，移民中介的花招、海外投資的陷阱并不算少。避開花招騙術，學會資產配置，只是海外投資的第一課。

置業：好房好價不好“養”

張先生有過一單曾經自以為“穩賺不賠”的投資：他付下首付款在美國買了一處別墅，房產中介承諾“包租兩年”且能夠“以租養貸”。投資后，一切都如中介所說的完美，張先生的確不需再為這房子花錢，而且聽說房價還穩中有升。

張先生對投資決策的得意直到包租期滿。他此時再通過各種渠道出租房屋，卻發現這房子根本不好租，即便勉強租出去也租金低廉，不足以還貸。如果想再轉手賣出，賣價甚至沒有當時的買價高。

經打聽，張先生才明白，原來他的買價比市場均價幾乎高出了30%，所謂的高租金回報、以租養貸全都“羊毛出在羊身上”——中介根本就沒有把房子租出去，所謂的租金不過是張先生自己買房時“多付”的錢。

一名曾就職于搜房網熟悉此類業務的人士說，以海外置業為例，相當一部分投資人在買房時都沒有實地考察過，只是昕人推薦就能拍板；即便親往考察，不少也只是在中介安排下集中看一兩個盤，并沒有時間對比研究，看到別人買了，自己就會買。

搜房國際常務副總經理王凝也談過中介公司加價銷售的“花招”。她給出的建議是，投資人在購房前應盡量了解當地市場價格，如有機會到現場，需考察周邊項目房產租售情況和價格；如果無法抵達現場，也可以從一些官方網站上了解意向國家的房產市場情況、交易流程及相關收費流程。

除了買房價格信息會出現信息不對稱以外，更容易藏“貓膩”的是，根據各地政策不同，購房后會有每年的稅收、房屋維護維修等隱性成本，這些是國內投資人不熟悉、甚至意想不到的。投資人如果不問，銷售方很可能不會多說或一筆帶過。有時候投資人要等真金白銀付出去，才第一次算出這筆賬有多大。

正如上述案例里的張先生，直到收到一封郵件里的“開支清單”才恍然大悟：“刷個墻面、清潔個地板要幾百美元，處理廢棄物也要每月花錢，經常一張清單過來就是上千美元開銷?！?/p>

此外，海外置業過程中，國內投資人掌握不到的信息還可能有很多。業內人士透露，比如，在一些地方，不適合家庭居住的酒店式管理公寓只是好租、但很不好賣，中介機構就會向不知情的外國投資者以“包租”為誘餌推介。結果往往是，買家都是中國投資人，未來想轉賣也只能尋找中國投資人接盤；又比如，一些中介推介的所謂“價格實惠”的房產其實位于一些低端社區，又或是根本不在指定的大城市內，而在毗鄰的小城市或周邊地區。

還有一個關于移民的誤區：在海外買房后，孩子就能在當地上學，不少海外房產中介也是這樣“忽悠”國內投資人的。

以美國為例，孩子要入當地的公立學校，只有房產是不行的，必須要有當地的“身份”，即至少要有綠卡。至于私立學校，事實上只要能夠提供一個住址，也就是說只要租房住，交完私立學校的學費即可入學，同時辦理相關學生簽證。

投資：好貸好股不好“炒”

張先生遇到的“花招”，還只算“初級”。“澳大利亞的情況比美國嚴重?！币诵湃Y子公司好望角投資服務總裁詹惠敏表示，張先生遇到的情況不是個案。

在一些案例里，房屋按揭貸款產品被故意設計成國人不熟悉的梯度增長貸款，前幾年月供較低（比如中介包打理的兩年里可以只還利息不還本金），之后月供就會多起來。投資人如果不研究貸款協議，很可能會被“花招”玩進。

各種貸款工具（次貸危機后美國對此類產品收緊，但其他國家仍然可見）也被一些機構用來設計出高杠桿的房地產投資產品，比如“炒樓花”（只需付房價5%-10%）形式。初期投入少、賭房價上漲而博取高收益，是最能吸引國內投資人的產品。

這種設計本身沒有錯，關鍵是，投資人是否足夠了解各種工具、設計形式，以及背后的高風險。

實際上，很多中介或投資機構是抓準了國內投資人的一些弱點，詹惠敏認為，“信息不對稱、‘小錢不當錢、追求高收益、要求效果立竿見影”就是最易被抓住的弱點。

在她看來，一些投資人在欠缺風控手段、也找不到專家團隊咨詢的情況下，會把“先投點小錢試試水”作為一種本能的風控標準——不管是在投資基金、還是房產上。

以買房為例，如果首付資金本身也就幾十萬元人民幣，在不少國內投資人看來就算“小錢”——習慣了一線城市的高房價，而海外不少地區房價相對較低，國內投資人往往會受此迷惑?！八麄儾惶敢饣〞r間研究、或花成本考察。”詹惠敏說。

而以炒股為例，影響著境內投資人做出投資決策至關重要的理由，有時候往往是“某個熟人也買過”，或是“中介銷售人員說得好”。

楊女士經朋友介紹投了一家“美國上市公司”的原始股。介紹人稱此是“納斯達克的副板”，相當于中國的創業板，上市后股價肯定大漲。

結果不久后，楊女士就發現，這家公司所謂的“上市”，只是“借殼”上了美國的場外柜臺交易系統（OTC BuIletin Board）。并不了解美國多層次資本市場的楊女士怎會知道，這個“上市”上的是一個會員報價系統，不提供自動交易執行體系。換句話說，楊女士手上的股票難以賣出。

由于境內多層次資本市場尚未建設成熟，投資的公司“上市”、哪怕在新三板掛牌都是一件稀罕、神秘且有利可圖的事情，但在國外，如美國、加拿大等地，多層次資本市場里“掛牌”并沒有那么困難和穩賺不賠，只有極少數公司能往上轉板，很多公司也可能再被摘牌。此外，還不排除有公司打著海外上市的名義進行詐騙。

因此，不能僅僅從自己熟知的環境出發去判斷海外情況，要注意那些信息不對稱的地方。此外，也不要過于相信那些“天上掉餡餅”的說法。追求投資后的高收益、見效快和一勞永逸，也是相當一部分國內投資人的共性，他們并沒有意識到，高收益投資，必然意昧著高風險。

資產配置：平衡避險與獲利

要真正做好海外投資，識別花招騙術只是第一課。在尋找到安全的投資渠道后，其實，無論是投資海外還是專注本土，真正能平衡避險與獲利的技術活是“配置資產”。就像諾貝爾經濟學獎獲得者馬科維茨說的一樣：“資產配置多元化是投資的唯一免費午餐”。而這也是境內投資人的一塊短板。

倫道夫教授調研發現，我國境內投資人長期重儲蓄、輕配置，更喜歡追逐高收益投資渠道，如房地產投資等，他們的非金融類資產占比50%以上，比北美投資者高出15個百分點；而由于缺少對全面操作投資資產配置的能力，使境內投資人的資產組合風險更高、收益卻更低。

宜信財富《2016全球資產配置白皮書》中，明確提出當前高凈值人士投資的“黃金法則”，建議投資者不但要進行全球資產配置，而且要進行多資產類別的配置，因為以“單一投資渠道”迅速積累財富的時代已經過去，要把投資組合更加多元化。同時建議投資者要有意識地學習或者配置部分另類投資產品，以尋求在長線投資過程中的超額收益。

那么，怎樣才能把雞蛋放到不同的籃子里呢？倫道夫表示，根據國際上普遍的認知，對于資產配置的依據和要求是：各類資產的回報是不完全相互關聯的。

怎樣才算是不完全相互關聯？倫道夫稱，購買幾只股票這樣的方式并不算，因為股票之間的關聯度極高。同理，股票和基金，房地產和信托，也都有著極高關聯度。高關聯度意味著，一旦某一個環節出現問題，其他相關資產會連帶遭受損失。2007年金融危機后，很多投資者已經深刻地認識到了其中的風險所在。

宜信CEO唐寧則建議投資者應循序漸進地選擇相應投資類別。例如初涉海外配置的投資者，可以采用投資母基金形式，相對來說更為穩??；在掌握足夠的投資經驗及能力后，再考慮投向具體的金融類產品乃至個體項目。

最后，要覓得優質海外投資標的，靠投資人自身擦亮眼睛多對投資過程進行研究和考察是一個方面，另一方面，也需要借力專業第三方機構。