“黃龍溪谷”是“別墅”還是“多層住宅”？

本刊記者/陳俊伶 李強

“黃龍溪谷”是“別墅”還是“多層住宅”？

本刊記者/陳俊伶 李強

2016年7月，本刊接到群眾反映：四川省成都市一房地產開發商在國家4A級景區黃龍溪古鎮旁邊建“黃龍溪谷”上萬畝獨棟別墅群，從2011年開建至今，長達5年時間，無人問津。

為保護土地資源，國土資源部早在2003年就多次叫停別墅建設。國家三令五申禁止給別墅供地，這個項目為何能通過審批？地方政府還不斷為其供地？2016年8月8日，《人民法治》記者驅車前往四川省眉山市彭山區展開調查采訪。

售樓人員告知系別墅項目

記者通過網絡搜索“黃龍溪谷”詞條，結果顯示“該項目為‘優品道控股’與‘復地集團’兩大企業傾力打造的中國高端國際休閑別墅住宅區，同時號稱為‘劃時代合力打造的世界級低密國際休閑別墅區’”。

2016年8月8日上午，記者驅車來到“黃龍溪谷”售樓部。在成都劍南大道南延線黃龍大道四段（黃龍溪古鎮旁）的公路上，遠遠的就能看見“黃龍溪谷”的廣告牌，上面寫著“淺山?原湖?島心?錦江”“220萬起160平方米實得330平方米城南絕版島居獨棟”等。“黃龍溪谷”售樓部不時有人前來咨詢。記者走進售樓部，售樓人員立即迎上來熱情接待。

“‘黃龍溪谷’總體規劃面積是多少畝？”記者詢問。

“12000多畝，是‘復地房產’與‘優品道’聯合開發的，現在正開發的有5000多畝，其中2000多畝地我們打造成生態谷景觀。”

“銷售情況怎么樣？”

“一期已經賣完，我們現在銷售的是二期，一共有300多棟，目前只剩下10到20棟了。”售樓人員手持小電筒，在“黃龍溪谷”售樓模型沙盤前介紹道。

“多少錢一平方米？”

“我們按棟出售，1萬多塊錢一平方米吧。”

“房子面積有多大？”

“小的100多到200平方米，不算贈送的，如加上贈送的就有400平方米左右，最大的像第一期有800平方米。”

“按你說的，小棟的賣到100多萬到200萬元了？”

“那是以前的價格，現在起價就是300萬元。一棟200平方米的房子加上送的面積共有400平方米，現在要350萬元。我們的樓王價還要高一些，一棟在600萬元到1200萬元不等。”售樓人員一直向記者推銷房子。

“物業服務費怎么收？多少錢一平方米？”

“4.9元一平方米。”

“怎么那么貴？”

“是別墅，所以比一般住宅要貴許多。”

隨后，售樓人員向記者提供了“黃龍溪谷?海珀?樓棟”示意圖和B2、C1戶型導覽圖，分底層、入戶層和頂層。B2戶型標注“建筑面積約200平方米實得面積約388平方米”；C1戶型標注“建筑面積約240平方米實得面積約483平方米”。

記者在現場注意到，無論是“黃龍溪谷”售樓模型沙盤還是售樓人員出具的“黃龍溪谷”總平面圖，均沒有標注該項目占地面積，而且未按相關規定在售樓部張掛預售房許可證。

城鄉規劃局：“黃龍溪谷”應是聯排低層住宅

早在2003年2月，國土資源部就發出通知，首次提出“停止別墅類用地的土地供應”。2006年5月，國土資源部再發通知，重申在全國范圍內停止別墅供地。2008年1月，國務院下發《關于促進節約用地的通知》，要求“繼續停止別墅類房地產開發項目的土地供應”。2010年，“國19條”也重申嚴禁向別墅供地。2012年2月，國土資源部又公布了《關于做好2012年房地產用地管理和調控重點工作的通知》，再次強調嚴格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。同時，別墅類房地產項目被列入《關于發布實施〈限制用地項目目錄（2012年本）〉和〈禁止用地項目目錄（2012年本）〉的通知》中禁止用地項目。

國家三令五申禁止給別墅供地，為何“黃龍溪谷”項目能一路通過審批？

8月11日上午，記者再次驅車趕往彭山區調查采訪。

“開發商取得土地使用權后，根據規劃做方案。”眉山市彭山區城鄉規劃局副局長羅堯在接受記者采訪時說。“我們接件，首先內部進行審查，再由市規劃局組織專家對‘黃龍溪谷’不同項目進行評審。待專家評審通過后，所有房地產項目交由區規劃委員會審查通過。我們局就向其項目作出具體批復，開發商持批復到規劃局辦理‘兩證一書’。在前期，我們嚴格按照《城鄉規劃法》和《四川省規劃條例》上的內容執行。”

針對“黃龍溪谷”項目開發獨棟別墅的質疑，羅堯解釋稱，“黃龍溪谷”項目定義為獨棟別墅不當，準確的定義是聯排低層住宅。他還反復強調：“獨棟別墅的廣告宣傳是（商家）手段，與規劃是兩回事。”

據羅堯介紹，“黃龍溪谷”項目由多個項目組成，開發商每完工一個項目，規劃局就組織驗收一個項目，按照開發商申報的方案進行核對，主要看開發商是否按規劃設計進行修建。

隨后，羅堯向記者出示了“黃龍溪谷”項目一、二、三期規劃審批方案和設計圖等資料。在已驗收和銷售完畢的第一期1-2-3標段中，共占地405.5畝。眉山市佳柯測繪有限公司在2015年7月30日向彭山區城鄉規劃局出具的一份情況說明中稱，黃龍生態居B區竣工測繪報告中，商業地上批準面積為4709.33平方米，竣工實測面積為4745.65平方米，超過批準面積36.32平方米。

而8月10日，記者在彭山區市委宣傳部采訪期間，復地集團法務部王鋼（音）律師堅稱，“黃龍溪谷”項目沒有少報多建的現象，沒有多占一寸國有土地。

從“黃龍溪谷”項目一、二、三期調整批復來看，房屋建設面積和棟（套）不是增加就是減少。羅堯說，這三期共占地千余畝，共建房千余棟（套）。據他掌握的情況，目前“黃龍溪谷”一期和二期，容積率均不達標。

針對群眾對“黃龍溪谷”項目政府監管缺失的質疑，羅堯表示規劃局履行了職責。開發商每一次改變方案，都有分管副區長簽字，且按規劃要求進行調整。

“黃龍溪谷”項目二期

11日下午3點左右，記者來到彭山區國土資源局土地利用科采訪。該局辦公室主任朱鏡江告知局領導都不在辦公區。記者建議請該局土地利用科清楚情況的人介紹“黃龍溪谷”項目的用地情況，朱主任予以拒絕。

值得注意的是：“黃龍溪谷”無論是露天廣告還是銷售現場，以及在網絡媒體中的宣傳，均以各種版本宣稱開發打造的系高檔別墅，但一遇記者調查，又搖身變為聯排低層住宅。這一游走在“多層住宅”與“別墅”之間的亂象，令人費解和深思。

項目營銷部負責人稱用地手續齊全

“黃龍溪谷”項目開發占地到底多少畝？是否如售樓人員宣稱的上萬畝土地？其用地手續是否完善？土地屬性和土地出讓金繳納情況又如何呢？

該項目營銷部負責人高偉在接受記者采訪時說，“黃龍溪谷”是成都本土企業優品道公司與復地集團聯合開發的項目，用地手續齊全，采取招拍掛合法取得，該項目從2011年開始修建至今，所涉及一系列手續均由政府規劃和審批。

記者要求其提供相關批文，高偉和法務部王鋼律師均稱“黃龍溪谷”項目立項、規劃和審批的一系列手續，要報“復地集團”董事會審批同意，方可提供給《人民法治》。與此同時，他們還要求對新聞報道進行“審查”。

8月17日，記者到彭山區國土資源局采訪，局長鐘杰拒絕回答任何問題，并聲稱沒有接到宣傳部“指令”前，不接受任何媒體采訪。

隨后，在宣傳部胡鳳翔副部長的協調下，記者采訪到了彭山區國土資源局副局長方志良，他聲稱具體分管副局長不在，自己并不知情。之后，他安排該局土地利用股股長萬瑛說明有關情況。

據萬瑛介紹，“黃龍溪谷”項目2012年和2013年的用地資料全部在檔案局裝檔，該股掌握的情況不全，通過招拍掛國土部門出讓給“黃龍溪谷”項目的土地面積約2000多畝，其程序是國土部門委托彭山區公共資源交易中心進行公開招拍掛的，并在四川土地礦權交易網和眉山日報上進行了公告和公示。“黃龍溪谷”項目宗地用途為“居住用地兼商業用地”。

關于出讓金的繳納情況，方志良指令萬瑛務必盡快查清具體數目，最晚不得超過次日上午將情況通報記者。

截至記者發稿，《人民法治》沒有接到彭山區國土資源局關于“黃龍溪谷”項目土地出讓金繳納情況的回復。

本刊將繼續追蹤報道。