物業管理早期介入在房地產項目開發中的地位和作用分析

肖杰升

摘 要：伴隨著國民經濟的發展和房地產市場的不斷完善，房地產開發項目的運作體系越加成熟，逐漸加大對物業管理早期介入的重視力度。物業管理早期介入是提升房地產項目的規劃設計水平、提升施工建設質量、穩定房地產市場的有效舉措。有助于全面提升房產項目的施工質量，提升房產項目竣工驗收和監管查驗的質量。為此，文章將具體來分析物業管理早期介入的內涵以及它在房地產項目開發中的指導作用，并在此基礎上提出推進房地產項目開發物業管理早期介入的對策和建議，以期能夠提升房地產領域的物業管理水平，最終促進房地產企業的快速健康發展。

關鍵詞：物業管理；房地產；項目開發

物業管理早期介入是建設單位引入專業物業管理技術，支持新建項目的主要表現，可以有力推動房地產開發項目的快速發展。在新的立項項目竣工之前，通過引入物業管理咨詢活動來優化項目設計規劃、提升項目施工質量，從而最終能夠提升物業服務的精準度和有效性，促成業主、房地產開發商和物業管理企業三者共贏的良好局面。為此，下文將具體來分析物業管理早期介入的主要內涵以及它在房地產項目開發中的指導作用，并在此基礎上歸納推進房地產項目中物業管理早期介入的對策和建議。

1 物業管理早期介入的主要內涵分析

所謂物業管理早期介入，是指建設單位通過引進專業的物業管理技術服務，來為整個新的立項項目的規劃設計、建設，銷售、竣工等階段提供具體的管理咨詢、提供改進意見和建議的所有活動的總稱，它貫穿于物業開發項目規劃設計、建設、銷售、竣工驗收等整個運作的全過程。由此可以歸納出物業管理早期介入的主要含義。第一，物業管理早期介入能夠立足于未來物業管理的角度，對新項目的總體設計給出專業化的意見或建議，使得項目規劃設計更加完善，設備配備更加節約科學。第二，能夠對項目的未來客戶群進行科學準確的定位，并能夠以客戶為中心制定合理的營銷策略。第三，能夠在客戶定位和營銷策略擬定的基礎上對物業管理的服務標準和經營理念進行確定。第四，能夠對項目建設的相關細節進行準確科學的分析，在節省成本的基礎上確定設備類型、設備布局等問題。

2 物業管理早期介入在房地產項目開發中的指導作用

2.1 有利于完善房產項目的規劃設計功能

物業管理早期介入工作的指導作用首先體現在對新建項目的規劃設計功能的糾正和指導上。物業企業借助于長期積累里的管理和實踐經驗，他在參閱建設單位所提供的規劃設計方案時，能夠結合實際情況以及自己的管理經驗，針對新建項目物業的使用功能以及未來實際需求，指出當前規劃設計方案中的不足和缺漏，并能在降低成本的基礎之上優化物業服務功能，提高業主滿意度。

2.2 有利于全面提升房產項目的施工質量

在房地產新建項目的施工階段，物管企業擔負著工程監理的任務。由于物業企業需要親臨施工現場，以便了解工程施工狀況、設施設備采購狀況、隱蔽工程驗收的情況等，所以它更能從專業的物業管理角度，針對物業管理、維修養護問題提出實際的改進意見，從而能夠在現場指導施工，因而可以最大限度地減少施工缺陷。

2.3 提高房產項目竣工驗收和接管查驗的質量

當新建項目工程竣工之后，物業公司又擔當起了項目的接管、驗收、交付重任。它有助于提升項目的竣工驗收和查驗監管工作的質量。物業公司能夠通過積極與建設單位和施工單位的良好溝通交流來解決施工問題和矛盾，并能夠踏實貫徹物業管理的技術規范要求，對接管的物業進行嚴格的把關。例如，物業公司需要就日常維護工作與建筑安裝單位進行直接交涉，在安裝調試過程中對建筑照明、通訊、供暖系統所存在的問題進行溝通，這樣可以保證驗收和接管查驗的質量。

2.4 有利于提升物業公司的服務質量和企業品牌形象

物業企業與房地產開發商的長期戰略合作伙伴關系決定了房地產的春天同樣會照耀物業公司的發展前景，為物業公司打造企業品牌形象帶來契機。為此，物業公司必須通過提供專業化、高水平的物業咨詢服務來建立自己的品牌形象，發揮自己的品牌優勢，構建自己的品牌特色。積極完善和創新傳統的營銷和物業服務理念，不斷使之制度化、程序化、規范化。

3 推進房地產項目開發中物業管理早期介入的對策與建議

3.1 房產開發企業應當給予物業管理早期介入足夠的支持和協助

房地產開發商與物業管理企業是強強聯合、互利互惠、共同發展的戰略同盟伙伴，他們在房地產項目的發展過程中是同命運、共進退的。因此，要求房地產開發商應該積極承擔起自己在項目推進過程中的各項職責，在各個階段都要扮演好自己的角色；能夠積極地配合物業管理公司的早期介入工作，并與物業工作管理人員和睦相處；要加強兩者的溝通交流和施工反饋討論，充分發揮物業企業在整個項目開發和建設過程當中的指導作用。

3.2 物業公司應當不斷加強自身建設，努力擴大經營范圍和職能

通過上述文章分析，我們可以發現物業企業在整個房地產開發項目當中所起的指導作用是極為巨大的，不僅能夠完善項目的規劃設計，而且能夠提高項目的施工質量。所以要求物業企業要充分發揮自己在不同階段的不同作用，把握好各個角色的核心責任，并采取有效措施來提升項目質量；能夠及時發現項目開發建設過程中存在的種種隱患和突出問題，與施工方、監理方、設計方有效溝通。而且物業企業要著力擴大自己的經營范圍和職能，為早期介入工作做好鋪墊。積極爭取獲得國家的監理資質證書，從而能夠綜合開展監理和物業管理等業務。

3.3 有關部門應盡快建立健全相關的法規體系

建立健全相應的物業管理早期介入法律法規體系是從制度上、法規上來規約開發商各項行為的一個關鍵舉措，有助于實現物業管理早期介入的法制化發展。也能夠從一定程度上來監督、規約開發商的自覺行為，并為早期介入工作提供介入時間、介入方式和介紹內容等借鑒，從而進一步規范物業市場。

4 結語

物業管理早期介入在房地產項目開發中的作用巨大，它是提升項目規劃設計水平、保證建設質量、穩定房地產市場的有效舉措。同時，也為物業公司的快速發展提供了一條嶄新途徑。借助于上文，筆者主要分析了上述三個方面的內容，期望能夠有效達成項目開發的預期效果，最終實現業主、開發商和物業三者共贏的局面。

參考文獻

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