淺析影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的因素及其發(fā)展創(chuàng)新策略的幾點思考

吳舒妮

[摘要]作為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟在整個經(jīng)濟體系中占據(jù)重要地位，起著牽一發(fā)而動全身的作用，直接關(guān)系國家經(jīng)濟的運行和穩(wěn)定。在對影響房地產(chǎn)經(jīng)濟因素進行探析和評價的過程中，要從多元角度出發(fā)，透視不同層次因素的不同影響效果。隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟雖然有所放緩，但是也一直走在行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的前列，同時不容忽視，在發(fā)展過程中仍存在諸多的問題。本文立足房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)實，對不同經(jīng)濟因素進行不同角度的分析，并提出相應(yīng)創(chuàng)新發(fā)展策略，以期為理論研究和行業(yè)的實踐發(fā)展提供意見建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；房地產(chǎn)經(jīng)濟；影響因素；創(chuàng)新發(fā)展；經(jīng)濟策略

近年來，我國經(jīng)濟進入持續(xù)快速發(fā)展階段，雖然經(jīng)濟下行壓力出現(xiàn)，但是增長速度仍位居世界前列。房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，直接關(guān)聯(lián)上下游產(chǎn)業(yè)狀況，在經(jīng)濟體系中發(fā)揮著牽一發(fā)而動全身的重要作用，同時，也直接影響百姓生活質(zhì)量和水平，關(guān)系國際民生。

房地產(chǎn)經(jīng)濟，對于國民經(jīng)濟的影響不容置疑，從國民經(jīng)濟發(fā)展的“三駕馬車”角度來看，房地產(chǎn)都發(fā)揮著重要的作用：從投資角度看，房地產(chǎn)經(jīng)濟對國家GDP起著直接的重要作用；從消費角度看，房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)投資，屬于重要的，而且?guī)缀跏亲畲箢~的消費產(chǎn)品；從出口角度看，不斷輸出技術(shù)、人力、項目的中國房地產(chǎn)企業(yè)，也占據(jù)著重要的地位。因此，可以這樣講，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，直接關(guān)系到國民經(jīng)濟的健康發(fā)展程度，對于房地產(chǎn)經(jīng)濟，存在著多種不同的影響因素，在這些不同因素的影響下，如何創(chuàng)新發(fā)展，也是經(jīng)濟學(xué)家和房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)者所需要深刻思索的問題，既是國民經(jīng)濟、行業(yè)發(fā)展的難點，也是本文予以關(guān)注的重點。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響因素分析

（一）購買市場因素

我國人口基數(shù)龐大，是世界上人口最多的國家，在這樣的人口背景下，對房地產(chǎn)供給存在著巨大的需求。單單從人口數(shù)量來看，在全世界范圍內(nèi)，中國的房地產(chǎn)市場是最大的市場，具有巨大的市場潛力和供給性缺口。

有人提出質(zhì)疑說，中國三分之二的人還生活在生養(yǎng)他們的土地上，即農(nóng)村地區(qū)，對于這些人來說，并不具有購買房產(chǎn)的剛性需求，因為他們的住房需求都通過宅基地的方式得到了滿足。隨著我國城市化進程的加快，對于房地產(chǎn)的大量需求開始顯現(xiàn)，另外隨著城鎮(zhèn)化的不斷加快，也提升了房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展空間。有經(jīng)濟認為，現(xiàn)在中國大地上，正茌進行著中華文明有史以來最大范圍和規(guī)模的人口遷徙，即從農(nóng)村到城市的遷徙。這也為房地產(chǎn)市場的告訴發(fā)展帶來了機遇。隨著一線城市房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈，市場存在著一定的飽和狀態(tài)，但是八億農(nóng)民的進程，則是房地產(chǎn)發(fā)展的另一個春天。

單單從市場經(jīng)濟運行規(guī)律角度來看，房地產(chǎn)作為一種不動產(chǎn)，具有商品的一般屬性，其價格要受到供求關(guān)系的影響，因此，百姓對于房地產(chǎn)的需求，是房地產(chǎn)經(jīng)濟受到影響和波動的最重要因素。

（二）政策因素

除了供求關(guān)系，即市場上的需求對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響之外，另一個重要的影響因素就是政策因素。在我國的宏觀調(diào)控政策中，對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響，主要存在于利率因素、貨幣政策，以及居民收入的影響等。這些都是經(jīng)濟因素的體現(xiàn)，但是在這些因素背后，都明顯的存在著政策的影子，所以在本文中將這些影響因素都歸結(jié)為政策因素。

在財政政策方面，如果國家通過中國人民銀行進行調(diào)控，實行寬松的貨幣政策，則市場資金充裕，市場上的流動資金比較多，所以也會刺激房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，反之，如果實行緊縮的貨幣政策，則會對房地產(chǎn)經(jīng)濟起到一定的抑制作用。

（三）利率因素

利率會對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生直接的影響，一方面，利率直接對房地產(chǎn)購買者心理產(chǎn)生影響，如果國家采取較高的利率，那么居民更愿意將錢存在銀行里，而減少茌房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資行為，只有當利率較低的時候，市民的空余資金難以找到有效的投資途徑，一部分人才會考慮將資金轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)，進行保值和投資。從購買房子的成本角度來看，利率對房地產(chǎn)也會直接產(chǎn)生影響，因為利率較高的時候，購房者的成本會升高，因為更多的人在購買房產(chǎn)的時候，都是會選擇按揭貸款的方式，所以利率的提升，導(dǎo)致了其償還資金的增加，也就影響了購房意向，反之，如果利率降低，則會增強購房者的購買意向，刺激購房者和觀望者的購買欲望，從而促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。

（四）成本因素

可以這樣講，在所有產(chǎn)業(yè)中，沒有一個產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度上能夠超過房地產(chǎn)行業(yè)。作為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)涉及到建材、人力的方方面面，直接影響到其他行業(yè)的發(fā)展，也直接受到其他行業(yè)的影響，當社會材料成本和用工成本不斷提升的時候，也必然帶來房地產(chǎn)開發(fā)成本的上升，所以房地產(chǎn)經(jīng)濟與物價指數(shù)存在緊密的關(guān)聯(lián)關(guān)系。

（五）居民收入影響

在社會經(jīng)濟運行的過程中，市民的收入高低，也會對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生影響，如果居民收入水平較高，有較多的閑置資金，則存在著比較強的購買力和投資欲望，不僅能滿足很多市民的住房購買需求，同時很多閑置的資金，也會以投資的方式進入房地產(chǎn)市場，對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生刺激和促進的作用。但是，如果經(jīng)濟不景氣，百姓的收入得不到提升，反而呈現(xiàn)下降的態(tài)勢，那么房地產(chǎn)經(jīng)濟也必然面臨下行的壓力。

（六）社會因素

作為一項大額消費行為，購買房地產(chǎn)也受到了社會因素的影響。一個穩(wěn)定的社會環(huán)節(jié)，對于購房者買房置業(yè)信心的提振，具有重要的意義，如果經(jīng)濟政治環(huán)節(jié)相對比較穩(wěn)定，人們一般購買房產(chǎn)的欲望會比較強，但是如果政局動蕩或者社會不穩(wěn)定，則會對購房者心態(tài)產(chǎn)生消極的影響。在面對社會因素的過程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟會呈現(xiàn)出較大的波動性。

在社會因素中，一般包括兩方面內(nèi)容，一方面是政治格局的穩(wěn)定，另一方面，是社會秩序的穩(wěn)定，相比較之下，這兩項內(nèi)容在我國相對比較穩(wěn)定，出現(xiàn)劇烈波動的可能性并不大，對于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響因素，更多的還是經(jīng)濟層面的因素。

（七）國際環(huán)境因素

作為一種重要的商品經(jīng)濟，房地產(chǎn)經(jīng)濟也同樣要受到國際環(huán)境因素的影響，這種國際環(huán)境因素，既包括國際經(jīng)濟形勢，也包括政治形勢和軍事形勢。隨著全球經(jīng)濟的發(fā)展和全球經(jīng)濟一體化的深入，各國之間的經(jīng)濟發(fā)展都要受到世界經(jīng)濟、政治形勢的影響，并且呈現(xiàn)出不斷加深的態(tài)勢。

從資金來源和供給來講，房地產(chǎn)經(jīng)濟一般都局限在一國之內(nèi)，特別是在消費市場上，都是以本國的購買力為主，但是在國際資金市場上，資金是在不斷流通的，因此存在著資金供給方面的影響，也會對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生影響。另外，國際政局的動蕩和國際關(guān)系的不穩(wěn)定，也會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不利的影響。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟的創(chuàng)新發(fā)展策略

（一）推行土地政策改革

對于房地產(chǎn)經(jīng)濟而言，要轉(zhuǎn)變行業(yè)發(fā)展模式，促進行業(yè)的長久健康發(fā)展，需要從根本上進行科學(xué)管理和調(diào)控，其中最為重要的，就是推行土地政策改革，在房地產(chǎn)土地供應(yīng)層面進行宏觀調(diào)控。第一，國家要對地方土地供應(yīng)上進行宏觀的調(diào)控，實行更為嚴格的土地政策，不斷完備土地儲備制度。在房地產(chǎn)建設(shè)過程中，土地供應(yīng)是源頭問題，同時也是最為重要的問題，在土地開發(fā)建設(shè)的過程中，土地成本也占據(jù)了房地產(chǎn)建設(shè)成本的一大部分，有效的土地調(diào)控政策，對于房地產(chǎn)經(jīng)濟將產(chǎn)生直接而有效的影響。

一般來說，土地價格對于房地產(chǎn)價格起著決定的作用，因此，不斷完善土地供應(yīng)管理和調(diào)控機制，對于房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要作用。茌當前的政府管理模式中，很多地方政府將土地出讓金作為政府財政資金的重要來源，高價賣地的情況隨處可見，在一定程度上，提升了房地產(chǎn)經(jīng)濟的增量，但是卻屬于飲鴆止渴，其帶來的惡果顯而易見，直接承受房價高企惡果的，就是百姓購房者，而政府和開發(fā)商則直接從中獲益，這種不平衡的狀態(tài)，直接導(dǎo)致了社會經(jīng)濟的不平衡狀態(tài)。

在具體操作層面，政府要加強宏觀調(diào)控，進一步完善土地儲備制度，通過出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓等多種土地手段，改變房地產(chǎn)企業(yè)拿地、政府隨意賣地的亂局，提供一個公平、開放、透明的房地產(chǎn)土地競爭環(huán)境，從而減少炒作行為的出現(xiàn)，加強國有土地的利用效率，創(chuàng)造一個穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場。如此舉動，對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)健康發(fā)展和社會的和諧穩(wěn)定，都具有重要的意義。

（二）進行房地產(chǎn)供應(yīng)側(cè)結(jié)構(gòu)改革

在我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場中，存在著供給和需求之間的不平衡，一方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟下行壓力不斷加大，房地產(chǎn)企業(yè)效益不好，但是房價卻居高不下，另外一方面，大批居民的住房需求得不到滿足。針對這種現(xiàn)象，就要加強國家的宏觀調(diào)控和干預(yù)，通過多樣化的住房保障體系，進行供應(yīng)側(cè)的改革，完善住房保障體系，促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。

在具體實施過程中，可以從以下幾個方面著手：第一，加強國家規(guī)劃和宏觀調(diào)控能力，既要樹立商品房供應(yīng)的主導(dǎo)地位，同時也要考慮多元化的住房需求，滿足不同類型房地產(chǎn)開發(fā)的需求，打造多元化的開放市場環(huán)境；第二，完善保障性住房的供給體系，對于大量低收入，沒有住房的群眾來說，保障性住房對于保障民生、穩(wěn)定社會等方面都有著重要的作用，是關(guān)系全民福祉的重要舉措；第三，促進房地產(chǎn)的消費性流轉(zhuǎn)，在房地產(chǎn)的流通領(lǐng)域，要通過稅費調(diào)控和手續(xù)調(diào)整等內(nèi)容，在一定程度上加快房地產(chǎn)市場的流轉(zhuǎn)，在抑制炒房行為的基礎(chǔ)上，促進商品流通，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，讓低收入購房者有更多的購房選擇，從而促進房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展。

（三）完善金融保障體系

房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展，需要完善金融法律制度的體系化配合，搭建有效的金融支撐平臺。從國家宏觀財政政策上來看，要不斷優(yōu)化財政政策，實行符合我國實際情況的財政政策。在央行調(diào)控層面，不斷調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)，通過利率和存款準備金率的調(diào)整，實施適當?shù)馁Y金政策，促進多元化的融資渠道和方式，配合相關(guān)地方政策，地方政府加大管理力度，達到相對穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場金融環(huán)境。在房地產(chǎn)金融方面，制定完善的法律法規(guī)，促進法律和政策法規(guī)以及地方政策之間的有效銜接和相互配合，最終搭建起完善的金融法律法規(guī)體系，服務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)健康發(fā)展。

結(jié)語：

綜上所述，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟正處于蓬勃發(fā)展的黃金時期，雖然當下并不是房地產(chǎn)價格的最高點，但是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟仍然存在著巨大的發(fā)展空間，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，機遇與挑戰(zhàn)并存。作為國民經(jīng)濟的支柱和重要組成部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟體系中發(fā)揮著重要的作用。面對影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的眾多因素，如何實現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展，是經(jīng)濟學(xué)者、管理者和房地產(chǎn)開發(fā)者需要共同思考的問題，也需要三者的通力合作，打造健康的房地產(chǎn)市場環(huán)境和生態(tài)。